複数の管理会社に分散管理するのは危険性を伴う可能性が。


一般的に、賃貸物件を所有しているオーナー様は、賃貸管理業務をご自身でする時間がないため、管理会社に丸投げ=管理委託契約をしているケースが多いです


管理委託することによって、「入居者トラブル」「家賃滞納」「設備トラブル」などの煩わしい業務から解放されるので、本業に打ち込めることができます。


管理業務を委託する場合、原則としては「管理会社は1社のみ」となるケースが殆どですが、中には「複数の物件を所有されているオーナー様が、客付けを強化するために、複数の管理会社に管理」している所もあります。健美家HP内には、「複数の物件管理を1社のみみにしていると、客付けが難しいと判断し、オーナー様自ら仲介会社営業をしたことで、客付け力が強化し、満室になった」との記述があるのですが…


結論から先に申し上げますと、複数物件をそれぞれ違う管理会社に委託するのは、危険性を伴う可能性が出てくるので、要注意です。

 

目 次

1.管理会社によって管理目線が違う

2.契約内容まで違うと、管理に支障が発生

3.トラブルがあった時、物件情報を共有しにくい

4.客付けが弱いと思うならば、自分で対応する

5.まとめ

 

1.管理会社によって管理目線が違う

管理会社によって管理目線が違う

不動産賃貸管理会社と聞くと、「大手管理会社」「街の管理会社」が代表的。

業務的には、ほとんど同じことを行いますが、スキルに関しては正直会社によって、差異が発生しています。


「業務的には同じなのだから、複数の管理会社に管理委託をしてもいいのでは?」という考えが浮かんでくるのも、決してわからないことではありませんが、複数の物件をそれぞれ違う管理会社に委託することによって、一番混乱するのは、オーナー様です。


例えば、退去する際には、物件をきれいに使用していたとしても、賃貸借契約の特約事項で「室内クリーニング費用」はお客様の方で負担しなければならないことになっています。ただ「室内クリーニング費用」に関して、管理会社が異なると「料金自体が違う」のはもちろんのこと、管理担当者の目線が違ってくるので「お客様責任による故意過失による破損や汚損」に関しても違いがでてきてしまうので、トラブルに発展してしまう可能性が高くなります。(場合によっては、オーナー様負担が増える可能性もあり得ます)


また大手管理会社物件では、24時間管理を行っていますが、管理会社によって「無料対応している所もあれば、有料オプションで対応」するところもあり、更には「契約時に強制的に24時間管理料」を支払う所もあるので、不公平さがどうしても残ってしまいます。



2.契約内容まで違うと、管理に支障が発生 

契約内容まで違うと、管理に支障が発生 

賃貸物件を契約する際には、客付けして頂いた仲介会社で「賃貸借契約」を行うことになりますが、管理会社が全く違うと、当然ながら「賃貸借契約書」も違ってきます。


一般的な部分は、管理会社が異なったとしても「ほとんど同じ」ですが、ただ特約事項の部分において、管理会社が違うと「違いが鮮明」に出てきてしまいます。


例えば、室内にカレンダーを掲示したいと思った時、「画鋲」を使う場合が多いです。

画鋲の使用に関しては「通常使用の範囲内」であるので、大抵の契約書ではOKとなっているものの、一部の管理会社では「画鋲1つ使用してもNG=原状回復費用を請求される」ので、お部屋=管理会社によってNG項目が大きく違ってきます



3.トラブルがあった時、物件情報を共有しにくい

例えば、上階から漏水が発生した場合、漏水被害にあわれたお客様は、すぐに管理会社に連絡します。24時間管理対応物件ならば、コールセンターに連絡してもらえれば、担当者がすぐに現場に急行し、対応してもらうことができますが、24時間管理が「オプション対応で、オプションには入っていない」場合は、ご自身で対応しなくてはなりません。


正直なところ、漏水などといった重大事故が発生した時、当事者は「パニックになってしまい、どこに連絡したらいいのかわからなくなってしまう」可能性が高く、対応が遅れてしまい、被害が拡大してしまう可能性があります。


管理会社が異なれば、当然ながら「対応が早い所もあれば遅いところ」もあります。


対応が遅くなってしまった場合、当然ながらご入居者様からの評価は下がってしまい、場合によっては「退去のきっかけ」を作ってしまう可能性が出てきてしまいます。



4.客付けが弱いと思うならば、自分で対応する

客付けが弱いと思うならば、自分で対応する

複数の物件をそれぞれ違う管理会社に管理委託することで、確かに集客力も強くなると思われます。


ただ、管理会社の本音は「複数の物件を持っているのであれば、自分達の会社で管理させてもらい、管理料などのイニセンティブが欲しいと思ってるはずです。今まで管理会社1社で複数の物件を管理していたものが、分散管理になってしまうと、当然ながら管理会社としては「今までと同じような営業をする」ことは、正直難しくなってしまいます。


そもそも物件自体が魅力的であれば、成約率も高くなることから、他社仲介会社も積極的に案内や紹介をしてくれるはずです。もししっかりとリフォームやリノベーション対応しているのに、客付けがうまくいかない場合は、明らかに仲介会社の努力ミスが疑われます。


 

弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築30年を迎える2LDK、和室アリ」となっていることから、集客上圧倒的に不利と思われがちになりますが、「家賃値上げを目的としたナチュラルテイストに特化した差別化リノベーション」を展開したところ、閑散期であっても満室を実現することができたことを踏まえると、資産価値がどのくらいになっているかによって、客付け力は大きく異なってきます。

 

5.まとめ


賃貸経営は、オーナー様・管理/仲介担当者/ご入居者様が「三方ヨシ」の関係性を築かないと、成功しません。オーナー様が「客付け強化」のため、分散管理にしてしまうなどといった我儘な対応をしてしまうと、仮にその時は成功するかもしれないものの、不満がだんだん大きくなり、そもそも一番最初に管理していた管理会社担当者の「やる気」を損ねてしまう可能性が高くなってしまうため、もし1社で複数の物件を管理している場合で、客付けがあまりうまくいっていない場合には、複数管理に切り替える前に、まずは管理担当者にしっかりと事情を聴いて、早急に対応するように指示を出す方が、結果的にはプラスに働きます。



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