誰にでもできる空室対策は淘汰されます。


賃貸物件に空室が発生してしまうと、部屋が埋まる期間までは「家賃が入金」されてこないため、オーナー様の立場で考えた時、一日でも早く部屋を埋めなければならないといった考えに至りますが、ただ地方都市においては「賃貸空室率」が深刻化になっているため、大手賃貸サイト上に物件情報をアップしても、お客様が求めている条件と少しでも合致していない場合、反響が得られにくくなってしまうため、空室期間が長期化になってしまう可能性が出てきていしまいます。


賃貸集客方法

賃貸物件の空室を解消させるためには、まずは反響=お問合せ数を挙げることが第一となります。お問合せや賃貸サイト内の閲覧件数が増えなければ、折角募集を行ったとしても、閑古鳥が鳴いてしまう可能性が高くなるので、空室対策コンサルタントの方々は…


・募集家賃が適正家賃になっているか?

・募集部屋の写真の撮り方/掲載の仕方

・仲介担当者を味方に引き入れる方法

等を伝授しています。


家賃相場を意識した集客を行っていると、収益性が担保することができにくくなります

非常に残念ではありますが、上記のような空室対策を行うと

部屋が埋まっても収益性が確保できない

部屋となってしまうので、回数を重ねれば重ねるほど、利幅が減少してしまいます。



どうして収益性が確保することができないのかというと…

築年数が経過すればするほど、修繕費は多くなってしまいますし、またリフォームやリノベーションにかける費用も、それなりの金額となってしまいます。


多くの専門家の方々は、賃貸物件を募集する際に「適正家賃」=家賃相場をとても意識しています。賃貸サイト上においては「家賃等の希望条件を自由に選択」することができる+エリア内における家賃相場を簡単に調べることができるため、希望条件に1つでも合致していない部屋は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。


このようなこともあり、築年数が経過している物件では、どうしても価格競争=家賃値下げが発生しやすくなり、これは特に「地方都市で賃貸物件数が供給過多」になっているエリアでは、顕著に発生してしまいます。


つまり、適正家賃=家賃相場を意識した集客をすることによって、部屋が埋まったとしても年々家賃収入は減少+修繕費の増加が懸念されるので、キャッシュフローが回りにくくなってしまいます。


さらに家賃値下げ集客は、入居者の質が低下してしまうという懸念が発生し

・家賃滞納

・入居者同士によるトラブル

といったマイナス要素を生み出してしまうことが予想されるので、部屋が埋まったけれど「問題が多い物件」となってしまう可能性が出てきてしまいます。




賃貸の見える化が図れる物件は、集客上においてもプラスとなります

では、空室が発生した場合、どのような集客をすればいいのか?


一言で表すとしたら、「賃貸の見える化」ができているかです。


適正家賃に家賃設定していたとしても、入居後に「トラブルが発生するような」へやであれば、たとえ家賃相場に近い家賃設定していたとしても「家賃が高すぎる」というイメージを持ってしまい、下手すれば「退去してしまう」可能性が出てきてしまいます。


日本一空室率が悪い山梨県において、家賃相場を一切無視した集客に成功した弊社の見解は、適正家賃に家賃設定などしなくても、お部屋の資産価値が高くなっていれば、家賃相場通りの家賃設定をしなくても、集客は十分可能であると考えています。



どうしてそのようなことが言えるのか?


①家賃<室内のクオリティーが高い

募集している部屋のクオリティーが高ければ、家賃相場より高くても、お客様自身が「納得」して頂けるので、そこだけを見て物件判断はしません。

実際に弊社物件において、一部だけリノベーションして、家賃を据え置いた部屋を募集したところ、わずか数日でお問合せが入り、ご契約となりましたが、因みにこちらの部屋には、山梨県内の賃貸物件では、導入事例が少ない「IKEAのキッチンカウンター」を設置したところ、お客様から高い評価を頂き、すぐに入居となりました。



②賃貸の根本的な問題を解消することができる

リクシル住宅研究所の調べによると、築年数が経過すればするほど「室内の機能性に対して不満に感じる」方の割合は、とても多くなり、さらに「不満点を解消することができない場合、引越しを検討している」方が3割以上いることが、すでに分かっています。


ただ賃貸物件を募集する側は、この様な声があることに対しては「理解」しているものの、対策を講じることになると、費用面が大きくなることから「対応しない」物件の方が多くなります。


そこで弊社では、一部のリノベーション部屋においては「自然素材の漆喰」をLDK・和室・洋室の壁に施工していますが、漆喰を施工することによって、賃貸の機能性の不満点をある程度解消することが可能となり、また入居後に行ったご入居者様取材においても、漆喰のおかげで、住みやすいと回答された方が「全員」であることから、顧客満足度はとても高いことが予想されます。


つまり、弊社リノベーション部屋に入居する事によって、入居後の不満点を解消することができる=見える化を説明することができるため、家賃を相場並みにしなくても集客することが容易となります。


③管理の質が高すぎる

弊社物件は、大手管理会社に管理委託契約を結んでいることから、物件管理は管理会社が行っていますが、ただ管理会社と言えども「できない部分」も当然あります。


例えば、冬の季節「雪が降る」エリアも当然あると思います。

弊社物件がある山梨県甲府市は、年に1~2回ぐらいは「雪が降る」こともありますが、そもそも賃貸物件における雪かきに関しては、オーナー責任には問われないので、ご入居者様が行うことになります。

実は弊社では「他社との差別化を徹底」するため、雪が降った時には「オーナー自ら」駐車場の雪かきをしています。名目上は「共益費」の一環としての対応となりますが、駐車場の雪かきをオーナー1人で行うことになると、少なくとも「毎月支払っている共益費」はオトクに感じる入居者様は多くいるはずです。


実は、雪かきはもちろんですが、ご入居者様から土休日にオーナーに直接連絡を頂いた時にも、率先して対応するように心掛けています。ただ電気系に関する知識は、自分には持っていないので、お問合せを頂いた場合であっても、自分一人では対応できない時には、24時間管理センターにオーナー自ら連絡しています。


どうしてオーナーがちょく説連絡をするのかというと、オーナー自ら連絡することによって、一番最初に対応してくれる可能性が高くなるので、早期に解決することが可能となるためです。



賃貸の見える化をしたことで、どうなったか?

賃貸の見える化を促進することで、収益アップも期待できます

弊社では「賃貸の見える化」を実践=裏を返せは「一般的な空室対策を否定した」集客をしたことによって…

・コロナ禍であっても、満室を実現(2021年9月末)

・2021年度における家賃収入が昨年と比べると、200万アップ

・脱賃貸サイト集客をした結果、家賃相場を無視した集客に成功

し、さらに家賃値上げリノベーションを展開し続けた結果、管理会社に支払う管理料も増額となったため、管理会社としても「歓迎すべき物件」となりました。



弊社が行っている集客は、今までの集客とは全く異なっていることから、マーケティング用語で言えば「イノベーションのジレンマ」を起こしたことになります。実は弊社が行っている集客スタイルは、おそらく多くの専門家の方々は「察知することができない」ため、弊社集客がもっと普及してくると、確実に集客に苦戦を強いられることは間違いありません。



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