賃貸の家賃値上げがどうして難しいのか?


賃貸業界における「永遠の謎」のひとつに、入居中の家賃値上げがあります。

よく、更新時に「家賃値下げ」をお願いされることはあるものの、逆に「家賃値上げをオーナー様からお願い」するケースというのは、殆どないといっても過言ではなく、またオーナー様からお願いしたとしても「断られればそれまで」となってしまうので、ある意味においては「永遠の謎」のひとつに加えても、何ら差し支えはないと思われます。


ただ、原則的に「正当事由があれば、貸主側も家賃値上げ交渉」を行うことは可能ですが、どうして家賃値上げ要求することが難しいのか、また家賃値上げをしたい場合、どのような対応策があるのかについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.法的に家賃値上げ請求は可能

2.どうして家賃値上げすることが難しいのか?

3.どうしても家賃値上げをしたい場合

4.まとめ

 

1.法的に家賃値上げ請求は可能

法的に家賃値上げ請求は可能

ご入居者様が「家賃値下げ請求」を行うことがありますが、これは決して違法行為ではなく、法律によって認められている「正当な行為」です。


「借地借家法」という法律の中に、次のような条文が記されています。

(第32条)建物の建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

家賃値下げ/値上げを要求する場合には、正当事由が求められます。

では「正当事由とは一体何か?」というと、「家賃相場の増減」「土地の価格=固定資産税の値上がり」等が認められた場合、家賃値下げ/値上げ請求を行うことが可能です。


よくあるケースでは、2年に1度行われる「賃貸借契約の更新」時において、エリア内の家賃相場が現状の家賃と「明らかに差異」が生じていることを、ご入居者様か確認できた場合、管理会社(オーナー様)に対して、家賃値下げ請求を行うことが可能です。


また、オーナー様も「家賃相場が値上がりし、現状家賃と明らかに差異がある」「固定資産税が値上がりしてしまい、経営的に厳しい」場合には、ご入居者様に対して「家賃値上げ請求」をすることができますが、ただ現実的には「家賃値下げ」は容認され、値上げに関しては「まず認められない」ケースが殆どです。



2.どうして家賃値上げすることが難しいのか?

どうして家賃値上げすることが難しいのか?

家賃値下げ/値上げ交渉が入った際、その金額が認められる条件として、借主と貸主の双方が合意することが求められるため、どちらか一方が「拒否」してしまうと、家賃値下げ/値上げ交渉は失敗となってしまいます。


ご入居者様より「更新時に家賃値下げ交渉」が入った時は、認められるケースが多いですが、これは「一方的に交渉を拒否してしまうと、更新してもらえず退去してしまう可能性がある」と判断してしまい、やむなく同意している可能性が高いです。


万が一交渉が決裂して、更新手続きができなかった場合であっても「従前契約がそのまま生き残る=法定更新に切り替わる」ので、オーナー様より家賃値上げを拒否しても、そのこと自体で退去となることはありません。


つまり、法的には「正当事由があれば家賃値上げは可能」なものの、ご入居者様が拒否してしまえば、事実上家賃値上げは頓挫してしまうことになります。



3.どうしても家賃値上げをしたい場合

「家賃値上げをして収益改善」をしたいのであれば、リノベーションがおススメ

家賃相場が下落してしまう要因としては、需要と供給のバランスが崩れているからです。

特に地方都市においては、近年空室率が深刻化となっており、弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、賃貸単体では約30%であると言われています。


家賃相場が大きく値下がりしてしまうのは、主に「築10年目」と「築20年目」で、築20年目を迎えると、相場自体が一気に1万円下がることも珍しくはありませんので、もし家賃相場通りの家賃設定をし続けていると、確実に収益に悪影響を及ぼしてしまいます。


もしオーナー様の方で「家賃値上げをして収益改善」をしたいのであれば、リノベーションがおススメです。リノベーションをすることによって、室内の内装や設備を一新することができるため、資産価値が向上し「家賃値上げ」することも可能となります。

リノベ前家賃

リノベ後家賃

アップ額

フルリノベ部屋①

6,0万円

6,6万円

6000円

フルリノベ部屋②

6,0万円

7,0万円

1万円

フルリノベ部屋③

6,0万円

6,5万円

5000円


弊社所有物件は、1993年築の2LDK賃貸で、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション工事」を行っておりますが、フルリノベーションを施した部屋においては、従前家賃と比べると「8~10%値上げ」することに成功しています。



4.まとめ

いかがだったでしょうか?

貸主側から「家賃値上げ」要求することは、法的には認められるものの、現実的には「認められない」可能性=拒否されてしまえばそれまでとなってしまうので、非現実的となってしまいます。


しかし、退去後に「リノベーション」を行うことによって、物件資産価値が高くなることから、リノベーションを機に家賃値上げをしても、集客することは可能であり、また資産価値が高くなれば、家賃値下げを要求してくる可能性も少なくなることから、一石二鳥となります。



#家賃値上げ

#借地借家法

#リノベーション


閲覧数:0回0件のコメント