賃貸アパートの入居率がよい物件の特徴とは?


一括借り上げではない「集金管理」型の賃貸経営をされているオーナー様にとって、入居率は非常に気になるものです。退去が発生してしまうと、その部屋からは家賃入金がストップしてしまい、次の方が成約になるまでは家賃0円のままとなってしまうので、出来る限り早期に客付けを成功させたい所です。


地方都市においては、賃貸空室率が30%台となっているエリアが多数あり、今後日本の人口は減少傾向となっていくことから、賃貸空室率はさらに上昇することが予想されます。


現在は、築年数が浅い物件だから安心しきっている所でも、平等に築年数は経過していくことから「対岸の火事」的な感覚で見ていると、将来痛い目にあってしまいます。


賃貸アパートの入居率がよい物件の特徴とは?

不動産管理会社にとって、管理している物件の入居率が高い状態をキープしていると、「安定した管理料を徴収」することができるので、もし「退去に伴う再募集」を行った際でも、積極的に仲介会社に営業アプローチをかけやすくなります。


また、これは仲介会社にとっても同じことがいえ、高入居率を維持している物件は、案内をすれば「成約につながる可能性が高く」なるので、早期に契約を結ぶことが可能(=仲介手数料が貰える)ことになるので、担当者レベルでは「再募集が開始」されると、案内を積極的に行ってくるはずです。


不動産管理会社/仲介会社にとって、賃貸入居率が高い物件は、積極的に営業活動をしたくなるものですが、ただ「家賃を値下げ」すれば、必然的に反響を得やすくなるので、入居率は高くなりがちですが、今回ご紹介する「入居率が高い物件の特徴」とは、家賃値下げをせずに高入居率を保っている物件の特徴をお伝えするので、勘違いされませんよう、ご注意ください。


1.しっかりとリフォーム/リノベーションされている

しっかりとリフォーム/リノベーションされている

築年数が経過してくると、どうしても「設備面」が古臭くなってしまうので、家賃維持することが困難となってしまいます。しかし、費用は掛かってしまうものの「設備や内装を交換」することによって、資産価値を上げることは十分に可能です。


お客様目線に立ったお部屋を提供することができる物件は、多少家賃が高くても「成約につなげられる」ことは十分に可能であり、更にお部屋探しをされている方は「複数の部屋を比較して検討」されるので、予算内に合致することができれば、大多数の方は「おしゃれな部屋」の方を選択するはずです。



2.お客様からの相談にすぐに対応している

お客様からの相談にすぐに対応している

賃貸物件の設備は、時間の経過と共に「劣化」してくるので、いつどこで設備不良が発生するか、予測することはできません。


設備不良が発生すると、ご入居者様は「すぐに管理会社に相談」されますが、その際「スピーディーな対応」を取れる物件は、高入居率をキープすることができます。


マーケティング的に考えれば、お客様からのご相談に対して「すぐに対応することができ、早期に解決」することができるような物件は「顧客満足度」が高くなり、長期入居してもらえる可能性が高くなります。一方で、お客様からのご相談に対して「難しい」「検討中」等といった対応をとっている物件では、「この物件にはもう住みたくはない」といった感情が生まれてしまい、退去のきっかけを作ってしまいます。



3.管理(仲介)会社との連携がとてもいい物件

管理(仲介)会社との連携がとてもいい物件

賃貸経営を成功させるためには、不動産管理会社及び仲介会社との連携は、非常に重要となります。


管理会社は、オーナー様の物件の資産価値を「可能な限り高める」ことを意識して仕事をしています。そのため、必要に応じて「リフォームやリノベーション提案」「設備増強の提案」を行ってきますが、その提案に対して「協力的」な物件では、当然ではありますが、管理会社総力を挙げて、客付けに協力してもらえることができます。


また、仲介会社としても「しっかりと管理されていて、質が良い物件が提供」できれば、お部屋探しをされているお客様に対しても、積極的に案内することができるため、早期に客付けをすることが可能となってきます。


一方で、管理会社/仲介会社からの提案に対して「非協力的」な物件では、当然ながら「物件の質や入居者の質が低下」しやすくなるので、トラブルが発生しやすくなったり、場合によっては「モンスター的な入居者」がいる可能性があり「告知義務をしなければならない」物件になってしまうこともあり得ます。


契約が成立した時点において、ご入居者様には「借家権」が与えられるので、正当事由なしによる契約解除や更新拒否は不可能となってしまうことから、管理の質を下げる行為をしてしまうと、上記のようなお客様が入居してしまう可能性が高くなってしまい、賃貸経営を悪化させてしまう要因にもなってしまいます。


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