賃貸オーナーから契約更新を断られる場合は、実はあり得ます。


賃貸借契約書の契約期間は「2年」となっているため、ご入居者様が「このまま住み続けたい」場合には、更新手続きを行い、また更新料を支払うことで「契約期間が再度2年延長」されることになります。


更新手続きには、双方が契約内容に合意したうえで更新をする「合意更新」と、借主と貸主双方が、期間内までに特段連絡しない場合には、契約自体が有効となる「法定更新」の2つがあります。昨年以降にご入居された方の場合、更新手続きは原則「法定更新」になっている可能性が高くなっています。


原則として「ご入居者様が更新したい」場合には、貸主(オーナー/管理会社)はこれを拒否することができませんが、ただし「正当な理由」がある場合には、貸主側にも拒否をすることができるので、注意が必要です。




貸主側が更新を拒否する場合とは?

貸主側が更新拒否を検討する場合は

重大な賃貸借契約違反

をした場合のみです。


重大な賃貸借契約違反とは、どのようなケースが考えられるのかというと・・・


例えば、賃貸物件には原則として「駐車場」が設定されていますが、ごくたまに「契約者以外の車」が勝手に賃貸駐車場に車を停めていることがあり、どこの駐車区画が空いているのか、入居者様が教えていることがあります。


このような行為は「第三者が真似」することが予想され、また第三者が停めた駐車区画が、本来はご入居者様が停める場所(契約されている)の場合、様々な方にご迷惑をかけることになってしまいます。


管理会社でも、この様なケースが発生した場合には「通知文配布」「該当者に厳重注意」を行いますが、それでも改善されない場合には「賃貸借契約解除勧告」「更新拒否勧告」を行うことがあります。


先月、ペット不可物件において「管理会社に許可なくヘビ」を飼育していた部屋で、ヘビが逃げ出した事件は、まだ記憶に残っていると思いますが、ペット不可物件において、ペット飼育していた場合も、重大な賃貸借契約違反となり、この場合は賃貸借契約解除勧告はせず「即契約解除」となってしまいます。


ペット不可物件において、ペットを飼育していたことが分かった場合には、室内の内装・床などはすべて交換・消毒作業を行わなければならず、この費用は「経年劣化」は一切考慮されず、全額ご入居者様負担となってしまいますので、ペット不可物件では、絶対にペットを室内に入れないで下さい。




なお、家賃滞納を数か月行った場合も「重大な賃貸借契約違反」となりますが、こちらの場合は家賃滞納連続して3か月を行うと、自動的に家賃保証会社が「強制退去」に向けた手続きに入ることになります。家賃滞納に関しては、提訴される前に「滞納家賃」を返金されないと、裁判に移行し最終的には「強制退去」=賃貸借契約解除となってしますので、こちらも注意しなければなりません。



賃貸オーナーから契約更新をしないというケースは、基本的にはまずありませんが、迷惑行為をし続けている事実が分かった時には、これを放置すると「ほかのご入居者様」にも迷惑をかけてしまうことにもなりますので、契約更新を拒否することもあり得ますので、ご注意ください。




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