賃貸トラブルが多い物件は、空室が一向に無くなりません。
こんにちは。
いよいよ来月からは繁忙期の時期に入ります。
賃貸業界では1月～3月までの繁忙期に空室を解消させなければ、場合よっては空室がさらに伸びてしまうこともあるので、集客対策を強化する必要がありますが…
ただよくネットや専門家たちが推奨している「空室対策」をしても、空室が解消されるかどうかは、まったくの別問題。
確かに空室対策を行うことで、お部屋を探されている方の興味を引くことができるので、空室解消としては有効的になる反面、今いるご入居者様の「顧客満足度」を上げなければ、退去につながってしまうことから、一向に空室を解消させることができません。
実は面白い事例があります。
弊社所有物件があるのは、全国で空室率が最も悪い山梨県。
人口減少が加速して言っている中でも、相変わらず新築物件（更地の所に）が立て続けてるので、資産価値が低下してしまう築年数が経過した古い物件は、軒並み価格交渉（家賃値下げ）を繰り返しています。
弊社所有物件があるエリア内には、大手管理会社が管理している賃貸アパート（A物件と呼びます）があります。
A物件
・設定家賃は家賃相場並み
・築年数は約20年
・間取りは３LDK
・リノベーション形跡なし（ポータルサイト上で確認）
弊社所有物件
・募集設定家賃は家賃相場と比べて1.5万円高い（A物件と比べて約2万円高い）
・築年数は28年
・間取りは２LDK
・リノベーション済み
一見すると、明らかにA物件の方が有利ですよね。
近年では不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用される方が多いので、ポータルサイト上においても、弊社所有物件と比べてA物件の方が成約率は高くなります。
ただ実際はというと…
A物件は空室部屋が必ずと言っていいほどあり、満室になった形跡は殆どありません。
一方弊社所有物件は、コロナ禍であってもリノベーション済みのお部屋（3部屋）は全て成約、現在は10月に完成したばかりのリノベーション部屋1室を募集しています。
実はA物件は、家賃が相場並み～相場以下に設定されているので、入居者の質（ごく一部です）がとても悪く、例えば大型バイクのエンジンを数分間つけっぱなしにしたり、車のオーディオ音を最大にしてしまい、明らかに近所迷惑をかけていたり、年に1回は必ず警察車両が停まっていたり… このようなことが日常茶飯事に起きていたら、たとえ空室対策を強化しても、部屋が埋まらないのは納得ができますよね。
もし、この物件が「空室保証」がついている物件ならば、確実に更新時期のタイミングで家賃減額交渉が入ることは避けられず、その結果家賃はさらに安くなってしまいますので、入居者の質はますます悪くなるばかり…
家賃を相場並みに設定しても「入居率が向上しない」「クレーム件数は減らない」場合は、明らかに集客対策を変えなければならないことを物語っていますが、ただ空室対策をするとなると多額の費用が掛かることから、躊躇してしまうオーナー様の気持ちは理解できます。
しかし、家賃を相場並みにしても入居率が向上しなければ、オーナー様も利幅は少なくなりますし、空室保証がついていたとしても、家賃減額は避けられません。
それならば、お客様が家賃が値上がりになったとしても納得して頂けるようなお部屋をご提供したほうが、お客様やオーナー様両者にとっても喜ばれますよね。
またトラブル件数を減らすことも、空室対策を行う上では重要なこと。
トラブルの発生原因は、安易な家賃値下げ。
値下げをしても、何にも解決することはできません。