賃貸リノベーションすることで家賃アップが簡単にできるって本当?


地方都市ににおいては「賃貸物件数が供給過剰」状態になっていることから、空室率が悪化傾向となっています。


今後日本の人口は減少傾向となっていくことから、賃貸物件数を抑制しない限り、空室率はさらに悪化し、特に地方都市においては「壊滅的」になるぐらい、空室率が悪くなることは、もはや疑う余地もありません。



賃貸物件を探している方にとっては…

・おしゃれな部屋

・使い勝手がいい部屋

何か困ったことがあったらすぐに対応してくれる部屋

上記のような部屋に入居したいと考えていますよね?


一般的に「おしゃれで使い勝手がいい部屋」と聞くと「新築物件」「築5年ぐらいの物件」を連想する方が多いのですが、ただ新築物件や築年数が浅い物件は「家賃」や「初期費用」がとても高いので、共働きもしくは比較的収入が多い方でしか、入居することはできません。



ただ、近年では築年数が20年以上経過した物件を「新築並み」にリノベーションする物件が多くなってきましたので、今まで予算的に「築年数が浅い物件」の入居が難しいかった方でも、リノベーション賃貸物件ならば、家賃は抑えられているので、良い意味で敷居が低くなったことから、最近ではあえてリノベーション物件に入居される方が増えてきています。



現在、空室対策をちゃんとにしても、なかなか結果が出てこなくて困っているオーナー様にとって、付加価値がつくリノベーションは「終え家探しをされている方のニーズに沿った」部屋となることから、空室対策をするには有効的と言われています。



しかしその一方でリノベーションをするとなると、数百万円ぐらいの費用が発生することから「費用対効果」が期待できるのか懐疑的に感じているオーナー様もいるのも現実。


結論から申し上げますと、リノベーションをすると「付加価値」がつくので家賃相場を無視した家賃設定が可能であることから、家賃値上げに踏み切っても成約することは十分に可能であるので、費用対効果としては期待大になるはずです。




弊社は日本一空室率が悪い山梨県甲府市に、2LDK賃貸アパート(築28年)を3棟所有しています。

2017年以前までは、退去リフォームをしっかりと行っていれば、比較的直ぐに部屋が埋まっていたのですが、2017年の繁忙期、退去リフォームをしっかり行ったのにもかかわらず、成約率が極端に悪化し、募集していた部屋が殆ど埋まりませんでした。



そこで、弊社所有物件においては、リフォームからリノベーションへと舵を切ったのですがこれが成功し、今年の繁忙期(1月末)には、募集していた部屋が全て埋まり、空室率が悪い山梨県において、入居率100%を実現しました。


弊社が行っているリノベーションは、他社リノベーション物件が手出しすることができない「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを行っています。自然素材の材料を室内に導入することで、付加価値が高くなり、また当物件以外このような物件はあり得ないことから、資産価値も高くなったことから、相場家賃を無視した家賃設定をすることが可能となり・・・


その結果「今まで募集していた家賃より8~10%値上げ」「相場家賃と比べると1万3000円高く」しているのにも関わらず、成約することに成功し、また契約者様に後日お話を聞いたところ、相場家賃より高いことは承知した上、物件自体が気に入ったから家賃が高いとは思えないと、高評価を頂きました。


向かって左側は、リノベーションする前のLKD、右側はリノベーション後のLDKとなりますが、弊社リノベーションのコンセプトは「賃貸でもおうちカフェを楽しめる」となっているので、既製品を導入したのでは「味気ない」部屋となってしまうことから、コストはかかってしまいますが、物件独自のオリジナルキッチンを製作しました。


どちらのキッチンがいいかは、一目瞭然ですよね。


リノベーションすることによって、室内空間が新しくまれ変わりますが、ただ一番重要なのは、その物件でしかない「オリジナリティー」な設備があるかどうか?


もしオリジナリティーがなければ、物件価値としてもそれほど期待することはできないので「それならあえてその物件に入居する事はない」といった考えに至ってしまいますが、オリジナリティーがあり、入居後快適な暮らしができるといったイメージを持つことができるリノベーション部屋ならば、予算が多少高くても「入居したいな」という考えに至ります。


空室対策をする際には「入居された後どのような暮らしをすることができるのか」といったイメージが見学時に浮かんでくるかどうかで、成約の可否が決まると言っても過言でありません。


リノベーションをする際には、潜在的なニーズの部分も踏まえたうえで行わないと、結果が出にくくなりますので、注意が必要です。