賃貸リフォームにいくらかけたらいい?



賃貸物件は、築年数が経過してしまうと、室内内装や設備が古くなりすぎてしまい、現在の家賃で貸し出すこと自体が難しくなってしまうため、場合によっては空室期間が長期化になる可能性が出てきてしまいます。


空室が長期化になってしまうと、その期間中は家賃入金が「ゼロ」となってしまうため、家賃を値下げして募集をするか、もしくはリフォームなどを行って「家賃を値上げ」するか、非常に難しい問題となってしまいます。


結論から先に申し上げますと、家賃を値下げして募集をしても、競合他社物件も「同じような対応」を取る可能性が高くなるので、空室が埋まったとしても「値下げした分収入が減る」「入居者の質が悪くなる」といったデメリットの方が大きくなる可能性がありますが、付加価値をつけたリフォームなどを行い、家賃値上げすることによって、「資産価値は十分高くなる」ことから、空室を埋めやすくなります。


ただ、リフォームなどを行う場合「どのくらいの費用」をかければいいのか、いまいちピンときません。どのくらいの費用をかければ「家賃値上げが可能となり、また部屋が埋まりやすくなるもの」なのでしょうか?

 

目 次

1.適正予算通りでは、正直難しい

2.家賃現状維持と値上げで対応を変える

3.長期入居して頂く事で、利益を出すことは可能

4.理想的なのは、退去リフォーム費用を抑えること

5.まとめ

 

1.適正予算通りでは、正直難しい

リフォームやリノベーションを機に、家賃値上げをして募集することは、よくあることですが、では実際にどのくらい家賃を値上げすることができるのかというと、正直「物件があるエリア」によって、値上げ率は異なっています。


例えば、大都市圏にある物件においては、従前家賃と比べて20%前後の値上げをすることは可能(ただし部屋のクオリティーにもよりますが…)である一方、地方都市にある物件では、空室率が悪化していることもあり、従前家賃と比べて「10%前後の値上げ」ぐらいしかできない可能性があります。


例えば、家賃6万円の部屋において、リフォームやリノベーション工事を機に、家賃10%値上げしたい場合「6000円×12か月÷5%(一般的な実質利回り)=144万円」が適正リフォーム予算となります。


144万円があれば、全ての部屋における壁紙交換+キッチン交換ぐらいまでは対応することができますが、ただ設備をすべて交換するとなると、この金額で対応することは不可能となってしまいます。



2.家賃現状維持と値上げで対応を変える

家賃現状維持と値上げで対応を変える

正直なところ、適正予算でリフォームやリノベーションを対応すること自体が、難しい場合が多いのが現状です。また適正予算通りにリフォームなどを行っても、クオリティーを下げなければならない場合が出てくるので、リフォームをしたとしても、部屋が埋まりやすくなるのかに関しては、懐疑的な部分が大きいです。



それならば、リフォームやリノベーションをする際には、リフォーム後どのような家賃体系にしたいのかによって、予算を区切って対応されたほうが、分かりやすくなります。


弊社物件においては、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」対応していますが、家賃を値上げする部屋においては「フルリノベーション」、家賃を据え置きにする部屋は「一部のみリノベーション」対応を行っています。

また予算に関しては、フルリノベーション部屋においては「約200万円」一部リノベーション部屋においては「約100万円」を目安に対応しています。



3.長期入居して頂く事で、利益を出すことは可能

長期入居して頂く事で、利益を出すことは可能

リフォームやリノベーションをする際、予算を決めることはとても重要ですが、それ以上に「長期間入居」して頂けないと、早期に費用回収+利益を出すことが難しくなってしまいます。


弊社物件のリノベーション費用は「安くても100万円以上で、高い場合には200万円」近くかかっていますが、弊社物件の平均入居年数は「概ね6年」となっています。


仮にリノベーション費用が200万円かかったとして、リノベーションを機に6000円アップの6.6万円で貸し出した場合、約2.5か月でリノベーション費用を回収することができ、残り3.5年で約280万円の利益を期待することができます。

長期間入居して頂けるかどうかは、物件管理の質がとても重要となりますが、弊社物件ではオーナー自ら物件掃除や、ご入居者様から相談を受け付けているので、比較的長期入居をして頂ける方が多い事から、リノベーション費用が高額になったとしても、十分ペイすることが可能となります。



4.理想的なのは、退去リフォーム費用を抑えること

理想的なのは、退去リフォーム費用を抑えること

退去リフォームやリノベーションをして、客付けに成功+長期入居して頂いた場合、壁紙は6年で減価償却が終了してしまうことから、長期入居して頂いた部屋において退去が発生した際には、内装部分はどうしても交換(劣化している可能性があるため)が必要となってきます。


前回に大規模なリノベーションなどを行った部屋においては、設備面はまだまだ使用できるため、交換などはする必要性はないものの、壁紙に関しては「適時交換する必要性が出てくる」ことから、交換する面積が多ければ、費用が高くなってしまいます。


一番理想的なのは、長期入居したとしても「可能な限り退去リフォーム費用」が抑えられることです。例えば、弊社リノベーション部屋の一部には「漆喰を施工」していますが、漆喰は通常の壁紙よりも「日焼けがしにくく、劣化もしにくい」ことから、ご入居者様の使用状況によっては、原状回復することなく、そのまま利用することが可能となり、リフォーム費用の削減が期待できます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


退去リフォームに「どのくらいの費用」をかければいいのかについては、オーナー様がリフォーム後に「家賃を上げたいのか、もしくは現状維持でいいのか」によって、かける費用は全く異なってきます。


適正リフォーム予算で対応しても、正直その予算では「収益性を高める」ことが難しくなってしまうため、それならば「予算は若干オーバーしたとしても、長期入居して頂ける環境を作る」ことによって、早期にリフォーム費用の回収+利益確保をした方が、結果的にはオーナー様にとってプラスとなるはずです。



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