賃貸・低コストリフォームの隠された落とし穴とは?


賃貸物件において空室対策を行う際、リフォームを行わなければいけない状態が出てきます。


例えば、室内の壁紙に関しては「おおむね5~6年を過ぎて」くると、お部屋の使用状況によって異なるものの、日焼けなどの経年劣化が発生しやすくなるので、日焼けしてしまった壁紙のまま募集をしてしまうと、お部屋の印象が悪くなってしまうことから、長期入居されたお部屋については、基本的に張替えを行うことが多いです。

賃貸の壁紙交換の目安は6年と言われています

壁紙を新しいものに張り替えると、室内空間がとてもおしゃれになるので、リフォーム後のお部屋を賃貸サイト上に掲載すると、明らかにお部屋の雰囲気がよくなることから、集客効果としては、ある程度期待することができます。


ただその一方で、壁紙交換は「賃貸リフォームのひとつ」にカウントされ、費用的にはそれほど高くはない事から、特に築年数が経過している物件においては、壁紙交換だけ行っても、現在の家賃を維持しすることは難しくなってしまいます。




壁紙交換しただけでは、資産性維持することができないため、家賃を維持することはできません。

どうして、壁紙交換のみの交換だけでは、家賃据置で募集することが難しいのかについては、物件の築年数が経過すればするほど「資産価値」は下落していきますが、ただし設備や内装、間取りなどを変えるリノベーションを行えば、築年数が経過したとしても「物件価値は高く」なります。


しかし、古くなった設備を全く変えず「壁紙交換のみ」の対応だけの場合、資産価値が高くなったとはみなされないことから、「家賃を据え置く」ことは難しくなります。


競合他社物件でも、退去後すぐに次の方にお部屋を貸したいと考えているので、基本的に「使用できる壁紙」に関してはそのままにして、張替えが必要な個所のみ対応していることから、どうしても設備的にはマイナスポイントとなってしまうので、家賃維持は難しくなるどころか、空室期間が長期化してしまい、最終的には家賃値下げをせざるを得なくなってしまいます。



家賃を値下げしても空き部屋が多くなっていると、部屋が決まりにくくなります

今までの賃貸業界においては、家賃を相場並みに設定していれば、比較的直ぐに成約することができると言われていましたが、昨今では物件供給数増加に伴う「空き室」が増えたことによって、リフォームにかける費用が捻出することができない物件が増えてきました。


この様な物件は「家賃を相場以下」にしても、借り手が見つかりにくくなっていることから、キャッシュフローができなくなってしまい、経営上とても深刻になるばかりではなく、売却意志を示しても、資産性がないとみなされ「二束三文」程度の金額となってしまいます。



仲介担当者は、客付けがしやすい部屋を紹介したいと考えています。

また、お部屋を紹介する仲介会社の担当者も、お客様から「家賃が安い物件に住みたい」という意思があった場合は別ですが、それ以外であれば、不人気物件を紹介したいという気持ちにはなりません。


なにより、低リフォーム程度の物件は、設備交換に消極的な態度をとっていることがあるので、入居後に「設備不良」が発生した場合、すぐに対応してくれない可能性が高くなるのは目に見えているので、お客様にとってもメリットとはならず、また不誠実な対応をしてしまうと、確実に口コミで広まってしまいますので、物件価値をさらに下落させてしまいます。


賃貸経営は会社経営と同じく、長い間経営を行わなければなりません。

経営的に「コスト」をできるだけかけないようにすることに対しては、異論はありませんは、ただ近年の賃貸リフォームは、リフォームにあまり力を入れていない物件が多いので、この様な物件では、家賃を下げても決まりにくい、もしくはいつもどこかしら空室が発生しているので、物件資産性が低くなっている可能性が高いです。




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