賃貸家賃設定する場合、相場家賃を気にするべきなのか?


賃貸物件を募集する際、どうしても気になってしまうものといえば「募集する部屋の家賃設定」「設備導入」ではないでしょうか?


確かに今の賃貸物件探しの主流は「大手賃貸サイト」上において、オーナー様の物件が検索画面上に残ることができるかどうかが、非常に重要となり、家賃や築年数など、お客様の希望条件にひとつでも合致しなければ、検索画面上に残ることができなくなってしまいます。


このような話をしてしまうと「家賃相場にあった家賃設定」をしないと「集客するのに苦戦するのでは?」と思っているオーナー様は多いと思いますが…


ただ、家賃相場に家賃設定をするとなると、仮に満室状態が続いたとしたとしても「収入は右肩下がり」になってしまう可能性の方が、高くなってしまうので「入居率」という部分においてはいいにしても、経営の部分から言えば「マイナス」でしかありませんので注意が必要です。

上のグラフは、弊社所有物件がある甲府市大里町における「2LDKタイプの家賃相場」となっています。


数年前に作成したものであるので、もしかすると多少差異が生じてる可能性は高いのですが、参考までに見ていただければと思います。


首都圏及び一部のエリア以外では、賃貸物件供給数が飽和状態となっているので、家賃相場は築年数が経過するごとに「値下がり」してしまいます。


弊社物件がある甲府市大里町家賃相場では、築15年と築25年で相場が一気に下がっているのがわかります。家賃相場に家賃設定を合わすと、必然的に収入が下がることを意味し、また基本的に賃貸経営をされる場合、金融機関から融資を受けるのが当たり前となることから、仮に相場並みに家賃設定をしてすぐに部屋が埋まったとしても、年間収入は下落していくのは誰の目から見ても、お分かりになりますよね?


しかも、築年数が経過してくると、修繕費が多くなることから、キャッシュフローがうまくいかなくなり、やむなく金融機関に「アパートローン返済変更」を余儀なくされますが、ただ金融機関は、仮にアパートローンの返済期間を延長を受け入れたとしても、資産性がない物件や将来性がない物件に対しては、厳しい態度を取らざるを得なくなってしまいます。



では、どのように対応すべきなのか?



それは、オーナー様の物件の資産価値を上げて、家賃UPを図るしか方法しかなく「脱家賃相場」の考え方を持つ必要があります。




上の写真は、弊社所有物件において、今年の6月にリノベーションした部屋で、向かって左側はリノベーション前で、右側はリノベーション後の部屋です。


弊社物件は、他物件と比べると「比較的リフォームは行っていた方」でしたが、2017年の繁忙期、リフォーム済みの部屋の大多数が「成約できなかった」こともあり、その後リノベーションへと舵を切ったのですが、差別化リノベーションを行ったことによって、今までと比べると「家賃10%値上げ」することができました。


気になるリノベーション費用は、およそ220万円。

弊社所有物件における平均入居年数は「6年前後」となっていることから、3年ご入居して頂ければ「リノベーション費用が回収」ができ、残りの3年間で利益確保することが可能となります。


一見すると「リノベーション費用をかけすぎ」「回収期間が長い」といったご指摘を頂戴するのかもしれませんが、実は弊社リノベーションには『秘策』があります。


それは、上級グレードの部屋限定になりますが、壁には自然素材の漆喰を施工しています。


賃貸物件において、壁をリフォームする時「壁紙」を採用しますよね?

壁紙は柔軟な対応をとることができ、コスト的に抑えられる点はメリットと言えますが、ただお部屋の位置や使い方にもよりますが、おおむね5年を過ぎてしまうと「劣化」が顕著となってしまうので、5年以上ご入居されたお部屋においては、原則として壁紙交換をしないと、客付けが難しくなってしまいます。


一方、漆喰は「完全手作業」であるため、壁紙と比べると「コストUP」となってしまいますが、ただし通常の壁紙より「日焼けがしにくい性質」があるため、長期入居されたとしても、コストの部分においては壁紙より抑えることができ、また劣化が進んだとしても「漆喰は上塗りすることで補修対応可能」となることから、壁紙交換よりコストを抑えられるメリットがあります。


さらに賃貸物件で漆喰を施工すると、調湿性や消臭性など「室内の機能性向上」が図れるだけではなく、漆喰を賃貸で用いている物件は殆どない事から、他社との差別化を図ることが簡単にでき、しかも漆喰は「おしゃれな壁」といった認知度があることから、特にファミリータイプ物件で導入すると、お客様から高い評価を頂くことができ、家賃値下げをしても「納得して頂ける」可能性が高くなります。



弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、賃貸物件数が多いことから、価格競争になりがちになってしまいますが、弊社物件では「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開していることから、家賃相場より高い家賃設定にしても、お客様がご納得して頂けているので、その結果今年の10月には、満室を実現しました。



家賃相場に家賃を設定しても、相場自体が下落するのは目に見ていることから、確実に家賃収入は「減る」(毎月の返済は一定であるため)ので、賃貸経営を維持していくことは難しくなってきます。


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