賃貸家賃設定を「家賃相場」通りにすると、どうして危険なのか?


賃貸物件を募集する際には、物件があるエリア内における「家賃相場」をどうしても気になってしまうものです。


どうして気になってしまうのかというと、近年では地方都市を中心に「賃貸物件数が供給過多」となっているため、お部屋を借りられる側が「圧倒的に有利」となってしまうため、同じエリア内において「同じような部屋」が複数あった場合には、どうしても「家賃が安い物件」に目が行ってしまいます。


賃貸家賃設定を「家賃相場」にしている物件が、どうして危険なのか?

また少しでも早期に「部屋を埋めたい」オーナーさんや管理会社では、思いっきり「家賃を値下げして募集」をしかけてくるので、築年数が経過すればするほど「家賃値下げ額」は大きくなる一方となります。


では、具体的にどのくらい値下げが行われているのか?


弊社所有物件近くにある最寄り駅・JR甲斐住吉駅周辺にある「2LDK賃貸」における家賃相場を表でまとめると、一目瞭然でよくわかります。

新築~築10年まで

8.3万円

築10年~20年まで

6.8万円

築20~25年まで

6.3万円

築25~30年まで

5.9万円

家賃相場に関しては、SUUMO賃貸経営サポートより算出したものですが

10年を一つの節目として

家賃が大幅に下落しているのが、よくわかります。


新築~築10年ぐらいまでは、設備的にも「最新のものを使用している」こともあるので、家賃相場はほぼ一定となっているものの、築10年を過ぎてくると、新築当初は「最新設備であったキッチンなど」も、新たに建てられた新築物件の設備と比べてしまうと「価値が下落」してしまうので、新築当初の家賃では「貸し出す」ことが難しくなってしまい、また築10年を過ぎてしまうと「外壁の色」も、薄くなってしまい、資産的にも低下してい安くなるので、家賃を値下げしなければ、集客することはできません。



築20年を過ぎてくると、設備の償却資産がゼロとなってしまうため、物件価値そのものがなくなってしまい、さらに設備的には「使用できる」ものの、あまりにも古くなった設備を使いづづけていると、設備そのものが「古臭い」イメージが強すぎてしまうため、どうしても今まで通りの家賃では「貸し出す」ことが難しくなってしまいます。



賃貸物件は10年を節目に、家賃が大幅に下落していきます。

不動産賃貸経営は、概ね築10年ぐらいまでは、比較的入居率・稼働率もよいので、毎月支払う「アパートローン」を支払った後でも、お金が余る=黒字になることが多いので、オーナー様にとっても「比較的順調」といった感じになりやすくなりますが、築10年を超えてしまうと、物件資産価値が下がってしまうので、どうしても家賃値下げをせざるを得なくなってしまいます。


さらに問題なのは、アパートローン返済。

新築当初は、比較的毎月「内部留保」ができていたとしても、家賃が下がれば「当然内部留保に残せるお金も少なく」なってしまい、さらに築10年を超えてくると、修繕費が増えていくので、アパートローンを支払った後、お金が残りにくくなり、下手すれば「修繕費を借入」せざるを得なくなるぐらい、経営状態がマイナスになってしまいます。


このあおりを一番食らうのが、サブリース契約をしている物件。

空室があったとしても、毎月一定額の家賃が入金できる「サブリース契約」は、空室リスクを減らせる部分においては、オーナー様にメリットがありますが、ただし「サブリース契約をしてしまうと、ぶっけを借り上げている管理会社が『借主』の立場」になることから、もし家賃相場と実際の家賃に「大きな乖離」が発生してしまうと、借地借家法32条(家賃減額請求)を起こされてしまい、そこでオーナー様が「断固として拒否」してしまうと、管理会社では、最終的に「契約解除」を通達して、物件借り上げから手を引いてしまいます。




ただ、築年数が経過していたとしても、ニーズに合ったお部屋を提供することによって、家賃相場を気にすることなく、集客をすることができるので、オーナー様にメリットあるのはもちろんのこと、家賃を値上げすることができれば、管理会社としても「毎月の管理料が増額」となるので、双方がwinwinの関係となります。






弊社物件がある山梨県は

日本一空室率が悪い

県であり、1990年代に発生した「相続税対策」の一環で、賃貸アパートを建設した物件が非常に多いことから、これら築年数が古い物件を中心に「賃貸の空室率」が約3割という状況になっています。


弊社物件も1993年に建てられた物件ということもあるので、築古物件のひとつではあるものの、室内空間を「他社では決して提供することができない『ナチュラルテイスト賃貸』」となっていることから、家賃を値上げ=家賃相場を無視した集客をしても、お客様が納得して頂き、現在満室状態となっています。


募集をしていた中で感じたことは、確かにお客様は「家賃相場を予め調べた上」で、物件検索・物件見学を行っていますが…

物件の価値を理解して頂ける方

の場合は、家賃相場余地募集部屋の家賃が高くても「納得」して頂く事が可能です。




SNS集客をすることによって、家賃や築年数で物件判断される確率は低くなります

 

さらに、築年数が経過している物件は、賃貸サイト上において「築年数で検索」されてしまうと、その時点で物件検索画面上に「残れる」ことが難しくなってしまい、また家賃の部分においても、お客様が「希望家賃を設定」してしまうと、条件に外れた物件は、その時点で制や鵜候補から除外されてしまいます。


そこで弊社では、物件専用HPを開設すると同時に、物件専用のInstagramやTwitterを開設し、SNS集客を強化しました。


SNSは若い世代(10代後半~40代)にかけては、日常生活においても利用しているツールであるので、ハッシュタグをつけた投稿をし続けた結果、今では弊社物件に入居される約8割以上の方は、TwitterやInstagramから弊社物件の存在を知ったとのことです。





家賃を値下げすれば、確かに賃貸サイト上においては、すぐに反応を示し、お問合せ/お部屋申込が入りやすくなります。


ただ、毎月のアパートローン返済は「一定」となっている以上

売上を伸ばすか、支出を抑えるか

どちらかを選択・強化していかなければ、経営が苦しくなっていくことは、目に見えていることであり、近年の賃貸空室対策は「物件資産価値を上げる対策」をあまりせずに、既存の設備を「少しでもおしゃれ」に見せようとする「ホームステージング」をされる方が、多くなってきています。


一見すると、お金がそれほどかからない「ホームステージング」集客の方が、メリットがあるように見ててしまうものの、ただホームステージングはあくまでも「集客のため」に、おしゃれな家具などを配置しているものであり、成約が決まってしまうと「もぬけの殻」状態となってしまうことから、果たしてその部屋が本当に「おしゃれな部屋」なのか、さらに言えばリフォームやリノベーションを抑えているような部屋では、築年数が経過してきた部屋では、逆に住みにくい部屋となってしまうため、長期的な視点で見た場合、明らかに不利になってしまいます。







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