賃貸広告料をつければ、早期契約ができるの?

更新日:9月24日


地方都市においては、賃貸物件の供給数が「飽和状態」となっているため、募集をしても「なかなか成約に結び付かない」といったケースが多く発生しています。特に、競争力が低下しやすい「築年数が経過している物件」においては、それが顕著にみられることから、もしかすると「管理会社担当者から、広告料をつけたほうがいいのでは?」といったご相談をされたことがあるオーナー様も、いるのではないでしょうか?


ただ、広告料をつけたことによって、「早期に部屋が決まるかどうか」に関しては「正直運しだい」という要素が出てしまうというのが現実です。

では、どうして「広告料をつけてもお部屋が決まりにくい」のでしょうか?


 

目 次

1.広告料をつけている物件の特徴

2.お客様のニーズに合っていない

3.広告料以上に効果が出やすい対策とは?

4.やっぱりお部屋がきれいでないと…

5.まとめ

 

1.広告料をつけている物件の特徴

広告料をつけている物件の特徴

賃貸業界の常識としては、広告料が設定されている物件においては、優先的にお客様にご紹介することを意識しているため、早期に部屋が埋まりやすいと言われています。


広告料付き物件が成約すると、仲介会社の取り分は…

仲介手数料+広告料

となるため、1件の契約で2~3件分の報酬を得ることができることから、もしお部屋探しをされている方の希望条件と、広告料が設定されている物件が「ほぼ同じ条件」であれば、優先的に「広告料付き物件」をご案内します。


一般的に、募集している部屋において「お客様が求めているニーズ」に合致している部屋であれば、早期に埋まってしまうものです。ただ一部の物件において、どうして広告料をつけているかというと、広告料をつけなければ「成約すること」が難しいということを、示唆しているからです。


例えば、募集している部屋が「ターミナル駅からとても離れている」「最新設備が充実していない」「リフォームに消極的」だと、どうしても通常の集客では「反響を得ることが難しくなってしまう」ので、広告料をつけることによって、間口を広くすることが可能となります。



2.お客様のニーズに合っていない

お客様のニーズに合っていない

一部の物件では「築浅」であっても、広告料をつけている所がありますが、ただ広告料をつけている大多数の物件は、築年数が経過している部屋で、しかも室内リフォームがしっかりと対応していない所が多いのが、顕著に見られます。


都合によって「家賃を抑えなければならない」かたも、当然ではありますが「一定数」はいますが、ただ室内リフォームがしっかりしていない物件は「しっかりとした管理をしてもらえない」ことを示唆することができるので、広告料をつけたり、また家賃を値下げしても、なかなか成約に至らないこともあります。

広告料をつけたからと言って、すぐに反響が出るとは言えません。



3.広告料以上に効果が出やすい対策とは?

広告料以上に効果が出やすい対策とは?

お部屋探しをされている方は、ある程度の予算を決めておいてから、物件検索をされていることが予想されます。


広告料が設定されている物件は、所謂「集客に苦戦が強いられる」ことが予想されるので、クロージング時において「担当者が頑張らないと」成約に結び付けることが難しくなってしまいます。


ただお部屋探しをされている方は、家賃と同様に「初期費用も何とか抑えたい」と考えていますが、一般的に初期費用の交渉をしたとしても「オーナー様によっては『難しい』」と断られる可能性があり得ます。


もし早期にお部屋を決めたいのであれば、室内リフォームをすることを前提として

仲介手数料を無料

フリーレントを2~3か月

にすると、クロージングにおいて「担当者がお部屋を決めやすくなる」ことから、費用対効果としては、広告料以上に効果的と言えます。


【仲介手数料無料について】

仲介手数料とは、お客様がお部屋を契約する際に発生する、仲介会社がもらえる報酬料のことで、法律によって最大家賃1か月分+税金となっています。

賃貸業界の慣習として、多くの物件では「仲介手数料を借主負担」としていますが、この費用をオーナー様が負担することによって、仲介手数料無料にすることができます。(法的には問題ありません)


一見すると、オーナー様が負担することに対して「マイナス」といった考えが浮かんでしまいますが、ただ殆どの物件において「仲介手数料が設定」されていることから、クロージングの段階で「仲介手数料が無料」であることをお客様が知ると「この物件はオトク」という考えが浮かんでくるので、成約率が上昇することは間違いありませんし、仲介手数料が無料であったとしても、オーナー様の方から家賃1か月分がもらえるので、仲介会社側においても「損をする」ようなことにはならないため、三方ヨシという結果となります。


【フリーレントを2~3か月つける】

フリーレントとは、一定期間における家賃部分(共益費などは除く)が無料となるもので、フリーレントがつく事によって、初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃単体部分と相殺することが可能となるため、初期費用を抑制するという効果が期待できます。


賃貸業界的に、フリーレントは築年数が経過している物件に良く設定されていますが、ただ多くの物件では「家賃1か月分」となっているケースが殆どであるので、フリーレントを2~3か月つけることで、初期費用を大幅に抑制する効果が期待できることから、入居促進という面から見ても、費用対効果は大きいと思います。


4.やっぱりお部屋がきれいでないと…

やっぱりお部屋がきれいでないと…

近年の賃貸空室対策として、室内のリフォームは最小限にとどめ、ステージングを強化したお部屋が急増中です。確かに、リフォーム工事は「リフォーム範囲を拡大してしまうと、費用がかさんでしまう」ので、オーナー様としては頭が痛いところですが、最小限のリフォームを行った上で、室内におしゃれな家具や雑貨などを配置した「ホームステージング」をすることによって、入居後のお部屋のイメージがつきやすくなることから、費用対効果としても期待することはできます。



5.まとめ

賃貸業界においては、1件でも多くの物件を成約させることが求められていて、特に年1回しかない「繁忙期」(1月~3月)は、契約本数を伸ばすことが求められていることから、決まりやすい部屋を紹介したくなるというのが、担当者の本音であると思われます。


そのためには、室内リフォームをしっかりと行った上で、お客様の悩みでもある「初期費用を安く提案」することができれば、ニーズに合ったお部屋となる可能性が極めて高くなることから、広告料をつけなくても早期に部屋が埋まるはずです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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