賃貸広告料を支払うより、効果的な集客方法とは?


賃貸物件において、空室が発生していると、当然ながら家賃は入金されません。一括借り上げ物件では、空室が発生していても「毎月一定の家賃が振り込まれる」のですが、ただ空室期間が長期化したり、稼働率が悪くなってしまうと、更新のタイミングで「家賃減額交渉」となってしまいます。


一般的に、空室を埋めるためには

・条件の見直し

・マイソクをもって客付けに強い仲介会社を訪問

・広告料を設定する

等が有効的と言われています。


賃貸成約を強化するためには、広告料設定が有効的と言われていますが・・・

ただ、仲介会社は正直な所「仲介手数料がもらえるかどうか」が一番のカギとなっているため、「自社管理物件」「お客様に自信を持って紹介できる物件」等を最優先でご紹介するので、ただ単に「マイソクをもって訪問営業」をしても、物件自体に魅力を感じられなければ、担当者の脳裏に残らないことから、費用対効果としてはあまり期待できません。



ただ、たとえ魅力的ではない物件であったとしても、広告料が設定されていると、仲介会社は積極的にお客様に営業活動を行います。



賃貸契約が成立すると、仲介会社では「仲介手数料」をもらうことができ、原則論で言うと「借主と貸主双方から0.5か月分」を請求することができます。ただ業界では、借主が同意したとみなし、借主から「家賃1か月分」を請求しているケースが大多数となっています。


どんなに頑張って契約が成立できたとしても、もらえる報酬は最高でも家賃1か月分しかありませんので、仲介会社では「成約が取れそうな物件」「お客様が物件案内をしてほしいと言われた物件」「自社管理物件」を積極的に紹介します。


ただ広告料が設定されていると、1件の成約で2件分~3件分を成約したことになるので、広告料をうまく利用することによって、お客様交渉もしやすくなります。


広告料に関しては、設定金額が多ければ多いほど、仲介会社は積極的に応援しますが、もし広告料を支払うお金があるのであれば、その費用をお部屋に投資したほうが、よっぽど効果的であり、さらに広告料を設定する以上に効果的な集客方法はあります。


それは、SNSを活用した集客スタイルです。


TwitterやInstagramなどのSNSは、今では若い世代においては「日常生活上」においても利用されている機会が多いため、物件情報やキャンペーンなどをSNSで投稿することで、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクト」に情報が届くため、訴求効果としては期待大です。




上のグラフは、弊社公式サイト上(Twitter・Instagram・YouTube)における昨年1年間におけるアクセス件数ですが、全ユーザーの約8割を「Twitter」が占めています。Twitterは拡散能力がとても強いことから、物件情報を伝えるのには、とても有効的。


またInstagramは、Twitterと比べると「拡散能力」は低いものの、映える写真を投稿することによって「いいね!」ボタンを押してもらえる可能性が高く、さらにお部屋がおしゃれになっていると、詳細ボタン=弊社においては公式HPをはりつけていますが、公式HPを見ていただける可能性が高くなるので、お部屋見学につながりやすくなります。



広告料設定がされていれば、確かに優先的にお部屋紹介をして頂ける確率は高くなります。ただ広告料が設定されている物件の大多数は、集客に苦戦している物件=裏を返せば、お客様に支持されていない物件とも読めることから、もし広告料を支払えるお金があるのであれば、その費用を有効活用=例えばおしゃれな照明器具を購入して、お部屋に備え付けることによって、お客様は確実に喜ばれますし、さらに室内空間が「映える」ことにも繋がるので、お部屋が埋まりやすくなります。

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