賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは?


「イノベーションのジレンマ」という言葉をご存知でしょうか?


これは、1997年にクレイトン・クリステンセンが提唱した「企業経営の理論」のひとつ。

既存顧客のニーズを満たすために、自社の製品やサービスの進歩に注力した結果、顧客が抱く別の要素に気が付かず、異質の技術革新によって登場した新興企業に敗北してしまう現象のこと。


わかりやすい例でいうと、カメラ。

現在40歳以上の方ならご存知かもしれませんが、昔写真を撮る時には「一眼レフカメラ」か使い捨てカメラ(写ルンですが有名ですね)が主流でしたが、現在ではスマートフォンにカメラ機能が搭載されていて、最新モデルのスマートフォンの場合、カメラの画質は「一眼レフ」と同じぐらい高いレベルとなってしまったことから、カメラ業界においては大打撃となってしまい、フィルム業界大手の「富士フィルム」はフィルム事業から撤退してしまったことは有名です。


つまり、今まで業界をけん引してきた業界トップ企業が、新興企業にその座を奪われてしまう現象のことを、イノベーションのジレンマといいます。



実はこれ、賃貸業界にも言えることがあります。

賃貸業界は、少子高齢化+賃貸物件供給過剰+戸建て住宅住替えの影響によって、賃貸物件の空室率は、年々悪化の傾向となってきています。


人気エリアや新築物件においては、そこそこ需要が見込めるので、空室率が悪くなることはありませんが、ただ競争力が低下してしまった「築20年以上経過した物件」においては、価格競争が激化しつつあり、物件供給数が飽和状態になっていることから、家賃を値下げしても「空室が解消」できるという保証はなくなりつつあります。


また家賃を下げて成約ができたとしても、入居者の質がいいとは言いにくいことから、入居後「入居者通しによるトラブル」「家賃滞納問題」など新たな問題を抱えてしまうことが予想されます。



このようなことから、近年では管理会社も「空室率を少しでも解消」すべく「付加価値を付けたリノベーション」を積極的に展開しています。


古い物件の設備や内装を一新させるリノベーションは、新たなる価値を見出せること、家賃を家賃相場に設定しなくても、十分集客することができるので、日本一空室率が悪い山梨県内の管理会社でも、積極的にリノベーションを行っています。


ただここで大きな壁にぶつかってしまいがちになります。


それは、空室率を少しでも改善させたい管理会社が、他社と同じような部屋作り=リノベーションを行ってくること。

他社がリノベーション事業に積極的に参入してしまうと、どういう現象が起こるのか?

答えは簡単です。ここで価格競争が再度勃発してしまいます。


お部屋を探されているお客様は、同じようなリノベーション部屋が多数あれば、当然「家賃が安い方」を選んでしまいます。こうなると「機会損失」を少しでも減らすために、他社管理会社では、対抗するために「家賃の値下げ」を行ってくるので、せっかく空室率解消を目指そうとリノベーションをしたのに、他社が同じような部屋を作ってしまうと、最終的には価格競争になってしまいますし、また家賃を値下げしなければ成約することができないリノベーション部屋は、確実に「安価な材料」を使用してくるので、顧客満足度を高めることができにくくなります。(当然長期入居は見込めません)



そこで弊社では賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」というより「リノベーションのジレンマ」から脱却する「新たなリノベーション」を2018年から展開した所、価格競争とは無縁で、顧客満足度も高められ、なおかつ大手賃貸サイト集客から脱却することができたことによって、コロナ禍でも満室経営を実現しています。


弊社が展開しているリノベーションは、ナチュラルテイストに特化したものであり、通常リノベーションする際には、予算をあまりかけない方法(例えばキッチン交換する場合は、メーカーのものを導入する)で行うケースが殆どですが、弊社リノベーションはその逆で、できる限り「良い素材」「手作り感」を全面的に出すような部屋にすることで、「賃貸」とは思えないような、まるでおしゃれなカフェのお店で生活できるような部屋になっているので、特に女性のお客様からは高い評価を頂いています。


リクシル住宅研究所の調べでは、築年数が経過すればするほど「室内の機能性」に不満を訴える方が多くいることがわかり、不満を感じている方の約3割は「引越しを検討」していることがわかっています。


ただ、多くのリノベーション物件において「室内の機能性」について改善をさせた部屋は、殆どないと言っても過言ではなく、むしろ「リノベーション費用を圧縮」させることしか頭にない管理会社が多いのが現実。




弊社リノベーションでは、他社とは真逆なリノベーションをすることによって、賃貸業界におけるイノベーションのジレンマから脱却することに成功しています。最近の賃貸業界ではホームステージングがとても流行っていますが、お客様が入居後快適に住めることはもちろん、住むことによってコストが削減できるような部屋を作ることによって、はじめて長期入居が可能となることから、場当たり的/予算をかけない空室対策は、たとえ今成約できたとしても、必ず「ジレンマ」に巻き込まれてしまいますので、注意が必要です。




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