賃貸満室達成の秘訣は、脱・賃貸サイト集客


賃貸物件に空室が発生してしまうと、空室が埋まるまでは「家賃が一切入金」されないことから、仲介会社にお願いして、主要賃貸サイト上に「お部屋募集」をお願いするわけとなりますが、ただ賃貸サイト上においては「お客様自身が希望条件」を入力することができるため、どうしても築年数が経過している物件では「家賃勝負」となってしまい、価格競争になりがちになります。


価格競争になってしまうと、周辺の家賃相場にまで影響を与えてしまうことになるため、集客が成功したとしても、売上的には減ってしまうことから、この様な状況が毎回続けば、収益に悪影響を及ぼしかねません。



弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県として有名で、築年数が経過している物件においては、家賃値下げが相次ぎ、家賃値下げをしている物件の中には「家賃を相場以下」に落としても、部屋が埋まらないという「悪循環」に陥ってしまっている物件があるので、入居率がよい物件と悪い物件との2極化がすでに始まっていて、この流れは今後さらに広がっていくことから、空室対応を全くしていない物件では、おそらく賃貸経営そのものが成立することができなくなってしまうと、危惧しています。


このような賃貸環境の中において、築28年目を迎える弊社では、今年の10月「募集していた部屋が全て埋まり、満室経営」を実現しました。


日本一空室率が悪い県・山梨において家賃値上げ集客に成功しました

一般的に、築年数が経過している物件において、満室経営が実現できたことについて、多くの方は家賃相場並み/もしくは家賃相場以下に家賃設定をしたからだと、推測すると思いますが、弊社では「家賃相場は一切無視」した募集設定をしたのにも関わらず、成約することができました。



ある意味においては、業界内の常識を打ち破った方法で、満室を実現できたわけですが、実はこれには当然ながら理由があります。

その理由とは…

脱・賃貸サイトで募集を強化したから

です。


賃貸サイト上においては、古い物件の場合家賃勝負となってしまいます

賃貸サイトは、お部屋探しをされている方にとっては「希望条件に近い物件をピックアップ」するためには、ものすごい便利なサイトであることには、間違いありません。


しかし、募集を行う方=つまり仲介会社やオーナー様にとって、賃貸サイト上でのお部屋探しをされてしまうと…

希望条件に1つでも合致していないへやは、検索画面上に残れることができない

ため、特に築年数が経過している物件では、家賃勝負になってしまいがちになります。


そのため多くの賃貸物件では、募集家賃を家賃相場に合わせているので、エリア内にある賃貸物件で「家賃を値下げしてしまう」と、競合他社も「右に倣え」的に、家賃値下げを行ってきますので、相場自体がどんどん下がっていってしまい、相場に近い家賃設定ができない物件では「浮いてしまう物件」となり、当然ながらお部屋が埋まる可能性は低くなってしまいます。




収益を保つためには、家賃値下げは絶対にダメ

管理会社では、空室期間が多くなってしまうと、オーナー様の収益が悪くなってしまうのはもちろんですが、彼らにとって重要となる「管理料」も損失してしまうことから、家賃相場並みに家賃設定してもらえないか、お願いすることがありますが、ただここで気を付けなければならないこととは…

家賃値下げした場合、オーナー様の収益が悪化してしまうことに関しては、管理会社では眼中にはない

事は確かです。


よほどの好立地でない限り、家賃相場は年々下落していくことは、わかりきっている話なので、仮に家賃相場並みに家賃設定をして「入居率が8~9割」を維持していたとしても、家賃単体が値下がりをしているので、満室にできたとしても「家賃値下げ前の満室状態の金額」には戻すことはできません。


さらに多くのオーナー様は「金融機関から借り入れ」を起こしているので、家賃値下げをしてしまうと、その分利幅(家賃収入−アパートローン)が狭くなってしまい、さらに10年に1度の割合で「外壁塗装」等の大規模修繕が待っていることから、値下げをし続けていると、誰の目から見ても「収益が悪化してしまう」ことは確実となってしまいます。



SNS集客をすることによって、ハッシュタグ検索をされた方にダイレクトに情報が届きます

そこで弊社では、賃貸集客を「管理会社に依存」することをやめ、賃貸サイト上で募集をしつつも「賃貸サイト以外における集客」を強化しようと、2018年から「物件独自のHP」を立ち上げ、それと共に公式サイト(Twitter・Instagram・YouTube)を開設しました。



開設当初における物件HPの順位は、概ね3ページ目の真ん中あたりを行ったり来たりしているような状態だったので、正直なところ「HPサイトをご覧になった方からの集客」はできませんでしたが、SEO対策をしてくれるプロの方に「HP管理を委託」してもらった結果、今年の8月下旬ごろには、今では特定ワード「山梨 賃貸 おしゃれ」と「山梨 おしゃれ 賃貸」と入力すると、1ページ目に掲載することができるようになったため、HPからの検索数が過去最高を記録し、9月中に募集していた部屋が全て埋まりました。



また、HP以外の部分においても、Twitterは「拡散能力」が、SNSの中ではとびぬけていいことから、ブログをTwitterで拡散することによって、賃貸の悩みを解決したい方が「ブログを見ていただく」可能性が高くなり、そのブログに共感して頂いた方の中には、実際リンクしてあるHPアドレスにクリックして頂き、お部屋見学~ご契約に至ったケースもあります。


一方Instagramは、正直な所「映える写真」を掲載すれば「いいね!」を押してもらえる可能性が高くなることから、こちらは主に「リノベーション後の部屋」でおしゃれに見える所の写真を、徹底的に投稿し続けました。


Twitter、Instagramとも「ハッシュタグ」をつけることによって、SNSをご覧になっている方がハッシュタグ検索をすることで、物件情報を見ていただける確率が非常に高くなります。


賃貸サイト上では、希望条件に合致している部屋のみが「掲載」されてしまうので、築年数が経過している物件は、非常に不利な状況となってしまいますが、SNSではそもそも「希望条件を入力できる」ようなものはないため「室内がおしゃれになっている」「賃貸の悩みを解決できるような情報」がある場合には、詳細ページを閲覧してもらえる確率は、非常に高くなります。



HP開設となると、費用が発生するので、なかなか導入するまでは難しいと考えてるオーナー様は多いと思いますが、TwitterやInstagramは、広告を出さない限りは、無料で投稿することができるので、募集している部屋がリフォームされていれば、即効性の部分では賃貸サイト以上の効果は出るはずですので、導入する価値は十分にあります。


0回の閲覧0件のコメント