賃貸空室が一瞬で埋まる方法とは?


所有されている賃貸物件に入居されているお客様から

「退去連絡」

を頂いた瞬間から、再募集を行わなければなりません。


特に1月~3月までは「賃貸業界」にとっては、最大の書き入れ時であるため、可能であることならば、一日でも早く契約にもっていき、空室による機会損失を減らしたいと考えますよね。


ただ、地方都市においては「賃貸空室率が年々上昇傾向」となっていくので、特に築年数が経過している物件においては「価格競争が発生」しやすい環境となってしまいます。


空室が一瞬で埋まる方法とは?

空室を早期に埋める方法として、よく専門家の方々が「口に出している」事というと…

☑販促ツールを作成し、エリア内にある客付けが強い仲介会社に、訪問をする

☑反応が良かった仲介会社に、週1回のペースで訪問し、関係性を強化する

☑契約が決まった時、仲介会社にお礼の意味を込めて差し入れを渡す

☑募集部屋の家賃が、相場と乖離していないように気を付ける




賃貸空室対策もイノベーションが進んでいます

残念ですが、専門家の方々が推奨しているやり方は、一昔前の方法であり、現時点における空室対策としては、あまり効果がないと言っても過言ではありません。


どうしてそのようなことが言えるのか?


①訪問営業店舗数の減少

近年のお部屋探しの特徴として、事前に見学希望のお部屋を「数件」ピックアップした上で、見学予約・内見をされるのが殆どであり、一人(一組)のお客様が契約するまでに訪れる仲介店舗数は1~2件程度。さらに内見予約した上で見学されている方が多いため、訪問営業しても、どこまで効果的なのかは、懐疑的です。



②仲介担当者の本音

仲介会社は、1件でも多くの契約を取り、仲介手数料を満額貰うのが最大の使命。

特に書き入れ時の1月~3月は、多くのお客様から「お問合せ」「物件見学同行」をするため、担当者レベルとしたら「早期に決まりやすい部屋を最優先」でご紹介します。


オーナー様が仲介会社に営業訪問した場合において、例えば「室内空間がしっかりとリフォーム・リノベーションされている」「仲介手数料を満額貰える」「物件周りが清潔になっている」場合においては、その物件が他社物件であっても、お客様が求めている部屋の条件と近い場合には、優先的にご紹介して頂ける可能性が高くなります。


一方、オーナー様よりご紹介を受けた物件が「客観的に見て明らかに、お客様から敬遠されるような部屋」「物件周りが汚すぎる」ような物件では、お客様からご紹介を受けたとしても、「同じ条件ならば、もっと管理の質が良い物件を紹介したほうが成約につながりやすい」と判断し、捨てコマ的な扱いを受けてしまう可能性が極めて高くなります


③広告料について

一日でも早期に部屋を埋めたい場合や、集客に苦戦が強いられる物件では、広告料を別途付けたほうがいいと言われています。法律によって、仲介会社が契約時にもらえる報酬は、仲介手数料のみであり、満額貰えたとしても「家賃1か月+税金」のみとなるため、広告料が設定されていると、お客様のお部屋探しの条件に「少しでも近い」場合には、最優先でご案内をします。


ただ、一般的な物件は「広告料をつけなく」ても、部屋が埋まるものであることから、担当者レベルとして、広告料をつけた物件が「本当にお客様にとって、おススメできる部屋」かどうかは、正直懐疑的な部分の方が大きいと言わざるを得ません。




それでは、空室が一瞬にして埋まる方法とは、あり得るのかというと、あり得ます。

それは…

賃貸の見える化がわかるような物件は、早期に部屋が埋まりやすくなります。

賃貸の見える化ができている物件ほど、早期に部屋が埋まりやすくなります。


賃貸の見える化とは、一体どのようなモノなのか?


・募集している部屋が、お客様から納得して頂けるぐらい、おしゃれになっている。

・ご案内した時に、手ごたえを感じられる部屋になっている。

・交渉が入った時、可能な限り対応/協力してもらえることがわかっている

・担当者自身が「本気で住みたい」「紹介したい」と思えるような部屋となっている

・入居者/管理の質が高い事

・入居者様から、高い評価(顧客満足度が高い)をもらっている


このような情報が、客付け仲介会社の間で「評判」となっている場合、たとえ家賃が相場家賃以上になっていたとしても、しっかりと説明することができるため、早期に部屋が埋まりやすくなります。



実は上記の考えは、日本一空室率が悪い山梨県において、築古物件を所有している弊社物件において、実際に実践をした結果、家賃相場を完全無視(しかも家賃値上げ)した募集をしても、部屋が埋まり満室を実現することができました。


さらに驚いたのは、最後の一部屋を募集した際、他社仲介会社4社ぐらいが、一斉に賃貸サイト上で募集を開始しましたが、これは明らかに「募集を行えば、完全に満額の仲介手数料がもらえて早期契約が実現できる」と見越したものであると、推察することができます。


仲介担当者がぜひ紹介したいと思えるような物件は、早期に決まりやすくなります

お部屋を紹介するのは、仲介担当者です。

仲介担当者が「本気で紹介したくなる」ような部屋を提供することができれば、管理会社に管理を委託している物件であれば、全力で応援してくれます。空室対策をする時には、当然ながら室内が、お客様に納得して頂けるような部屋になっていることは、当然ですが、それ以上に「仲介担当者がこぞって紹介したいと」と本気で思えるような部屋で、入居者様からの評判が良い物件であれば、わざわざオーナー様が営業活動しなくても、早期に部屋が埋まるはずです。




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