賃貸空室が目立つようになったら、どのような対策が有効的?


賃貸物件の供給数は、特に地方都市においては「過剰状態」となっているため、競争力が低下した物件においては、空室が目立つようになってしまいます。特に築年数が経過している物件では、それが顕著にみられるので、しっかりとした対策を講じないと、空室率がさらに長期化になってしまいます。


賃貸空室が目立つようになったら、どのような対策が有効的?

募集している部屋がなかなか埋まらない理由として考えられるのは…

①エリア内にある競合他社物件において、価格競争が激化している

②エリア内にある競合他社物件において、設備増強を強化している

③オーナー様物件の家賃が、家賃相場より高くなっている


エリアによって多少の違いはあるものの、一般的に空室が長期化している物件においては、上記3点の内、必ずどれか1つが該当しているはずです。


賃貸物件数が飽和状態になってしまうと、同じような部屋が沢山あれば、お部屋探しをされる方にとっては「安い物件」にどうしても入居してみたくなるもの。


それでは、オーナー様の物件家賃を「値引きすればいいのでは?」という発想が生まれるのですが、値引きをするということは、それだけ年間家賃収入が「減少」することを示唆し、さらに今の賃貸集客は「大手賃貸サイト」を使っていることから、同じ賃貸物件において「家賃の大幅な乖離」が発生してしまえば、当然現在ご入居中のお客様は「募集している部屋と同じぐらいにまで値引きしてほしい」とクレームを言ってきます。



値引きしたことによって、価格競争から脱却することができにくくなります

つまり、値引きをしたことによって…

・年間収入の減少

・他の部屋にも同様の値引きをしないと、退去してしまう可能性

・修繕費や税金の支払いによって、利幅の減少

・資産価値低下によるさらなる空室率上昇

等が発生しやすくなり、負のスパイラル状態となってしまう可能性が強くなります。



賃貸空室率を食い止めるためには、物件資産価値向上が急務となります。

築年数が経過している物件における「資産価値向上」させる対応策としては、リノベーションが挙げられます。リノベーションを行うことによって、室内がまるで新築物件みたいに「生まれ変わる」ため、「家賃は抑えたいけれどおしゃれな部屋に住みたい」と考えている方には、最適な部屋となります。


ただし、近年では「築年数が経過している物件再生=リノベーション」が、地方都市においても活発となっているため、他社物件も同じような対策を行うことによって「差別化を図れるような部屋」を作ることができにくくなることから、コモディティ化が発生しています。


賃貸リノベーション物件において「コモディティ化が発生」してしまうと、資本力が強い物件(管理会社)しか生き残ることができないため、オーナー様が「資産価値向上を目指したリノベーション」をしても、価格面=家賃の安さで負けてしまう可能性が非常に強くなってしまい、逆に予算をかけて行ったリノベーションが大失敗に終わってしまいます。



コモディティ化から脱出するためには、バリュープロポジション対策が有効的

賃貸リノベーションにおいて「コモディティ化」が発生したとしても、オーナー様物件が生き残れる方法が、実は1つだけあります。


それは、他社リノベーション物件が「真似することができないほど」のリノベーション部屋を作ることです。


弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、エリアによっては「空室率30%となっている所があります。さらに弊社物件は「1993年築で和室アリの2LDK」賃貸であることから、一般的な集客では「家賃を相場以下に設定し、和室から洋室に間取り変更」しないと、空室が埋まりにくくなってしまうと、誰もが思うのですが、今年9月末には、最後の1部屋がご成約となり、現在満室となっています。(2021年12月24日現在)



弊社では、2018年以降空き部屋を順次「リノベーション」を行っていますが、弊社のリノベーションは、一般的なリノベーションとは全く異なっており「ナチュラルテイストに特化」した部屋となっているので、家賃を相場以上に設定しても、そのこと自体で不利になることはありません。


上級グレードのリノベーション部屋においては、居住スペースに「自然素材の漆喰を施工」していますが、漆喰を施工することによって「室内の機能性の改善に期待」することができるばかりではなく、キッチンがおしゃれなカフェの様な「居心地が良いもの」に生まれ変わっていることから、家賃以上にお部屋の価値が高くなり、特に成約を決める女性=奥様から高い評価を頂いているので、家賃が高くても「納得して頂く」ことに成功しました。




家賃値下げは確実に経営を圧迫させるだけです

空室が目立つようになってくると、すぐに現金化にしたいと考えるオーナー様が多くなることから、早期効果が期待できる「家賃値下げ」をしたいと考えてしまいます。家賃値下げは、確かに早ければ数日で「反響が期待」することができる一方で、利幅の減少によって利益の確保が難しくなることから、中長期な視点で考えた時「失敗」してしまう可能性が高くなります。


弊社が展開している「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」は、時間の経過と共に「居心地がいい空間になる」ことから、資産価値が低下しにくくなるので、それならば「イニシャルコスト」はかかってしまうものの、しっかりとしたリノベーション部屋を作ったほうが、長い目で考えた時には「有効的」であることには違いありません。



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