賃貸空室を最速で埋めたい場合には、広告料を出さなければならないのか?


賃貸物件の空室を「一日でも早く埋めたい」と考えているのは、オーナー様はもちろんですが、その思いは仲介会社も同じ。


ただ不動産賃貸物件は、地方都市においては過剰状態となっていることから、競争力が低下している物件では、どうしても価格競争になりがちに…。さらに、賃貸募集媒体は、基本的に「大手賃貸サイト」に物件情報を掲載するのが、一番効率が良いことから、空室を少しでも埋めたい場合には、仲介会社の担当者に頑張ってもらわなければなりません。


賃貸サイト上における集客は、築年数が経過するほど厳しくなります

賃貸業界的には、空室を少しでも早く埋めるためには、広告料を設定するのが効果的と言われています。これは、賃貸成約時において「仲介手数料」は慣習的に「借主側が1か月分」を支払うことになりますが、広告料を設定することによって、仲介手数料に上乗せして支払われることになることから、当然ながら仲介会社にとっては、広告料が設定されている物件と「類似」している物件をお探しのお客様がいた場合には、広告料付きの物件をもうプッシュしてくるのは当然のことと言えます。



賃貸サイトを利用したお客様は、物件見学数を決めた上で来店されるので、広告料設定物件を紹介しても断られる可能性が高くなります

ただし、今のお部屋探しは…

・事前に物件見学数を確定している

・仲介来店数が1~2店舗が殆ど

であることから、昔ほど広告料がついた物件が成約しやすくなるとは言いにくい部分があります。さらに一昔前ならば、家賃相場やより安い物件は「比較的決まりやすくなっていた」のですが、今では相場より安い賃貸であっても、部屋がなかなか埋まらないといったことは「よくあり得る話」であるので、そうなると賃貸サイト上における集客には「限界」となってしまいます。




弊社ではTwitterやInstagram集客をした結果、家賃値下げ交渉はほとんど発生せず、基本的に1回の見学で成約となりました。

弊社所有物件は、築28年目で和室部屋が標準、しかも相場家賃より高い設定(値引きはしないと決めているため)にしていることから、当然ながら賃貸サイト上における集客は「苦戦」してしまいます。


そこで、弊社では「物件専用HP」と物件専用の公式Instagram及びTwitterを開設し、物件情報やお得情報などを随時配信していったところ、今ではご契約者様の約8割強は「公式サイト」殻お問合せをされた方となっており、賃貸サイト上からのアクセスは1割弱となっています。


どうして公式サイトからの集客に成功したかというと、弊社物件は原則リノベーションを行っていますが、弊社リノベーション部屋は「入居後の暮らし方のご提案」をすることができるような部屋作りをしていることから、通常の賃貸物件みたいに「ただ部屋を貸すだけ」とは全く異なることから、入居後のイメージが作りやすくなります。


さらに、弊社公式サイトからお部屋申込・指定仲介会社において「賃貸借契約」をして頂くと、一般的な賃貸初期費用と比べると「4分の1程度」の費用でご契約して頂くことができることから、浮いた費用を新生活費用に回すことが用意となります。



賃貸サイトは、お部屋探しをされているお客様が希望される条件に1つでも合致しなければ、その時点において「成約候補」から外れてしまうことから、必然的に「築年数が経過している」物件は、不利になりがちになります。


また家賃値下げをして成約ができたとしても、賃貸業界的な認識として、家賃を常に値下げし続けている物件ほど「入居者及び管理の質」が悪くなっていくことから、家賃を下げたことによる「費用対効果」は正直期待することはできません。


さらに、家賃相場通りに募集家賃を設定してしまえば、当然ながら「年々家賃は減少」していくので、アパートローンの返済がきつくなるのは、誰の目から見ても明らかであることから、トータルで見ても築年数が経過している物件における「賃貸サイト上での集客」は、不利になりがちになります。



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