賃貸空室リスクをどう回避すればいいのか?


賃貸経営上において、最もリスクがあるとすれば「退去に伴う空室」ではないでしょうか?

空室が発生してしまうと、次の方が入居するまでの期間中「家賃入金が無くなって」してしまうので、賃貸物件を所有しているオーナー様としたら、空室リスクをどのように回避すればいいのか、いつも悩まれるはずです。


賃貸空室リスクをどう回避すればいいのか?

賃貸空室に関しては、原則的に退去する1か月前にならなければ、そのことを把握することができないため、オーナー様や管理会社に残された期間は「約1か月」となりますが、ただ1か月間の間で、次のお客様を見つけ出すことは、好エリア/築浅物件でなければ、非常に難しいのが現実。


空室リスクを減らすためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?



1.顧客満足度を上げ、空室を可能な限り抑制する

賃貸物件を退去される方は、必ず理由があって退去されます。

退去には主に二つの理由があると言われていて、1つは「転勤や戸建て住替え、部屋が手狭になった」など「不可抗力的」な要素がある場合、そしてあと一つが「物件に不満(騒音・家賃/管理の質の低下など)を感じた」場合です。


賃貸物件の供給数は、地方都市においては「明らかに供給過剰状態」となっているため、もし物件が気に入らない場合、同じ条件化の物件は「沢山ある」ことから、1つの管理ミスが退去のきっかけを作ってしまいます。


空室を抑制するためには、まずは物件自体の顧客満足度を上げ、少しでも「退去のきっかけを作らない」環境を整備するのが、第一となります。



2.初期費用の見直し

ご入居者様から「退去連絡」を頂いた時点で、室内の状況に関わらず「募集を再開」致しますが、お部屋を募集する仲介会社では「決まりやすい物件」があると、優先的にご案内することがあります。


お部屋探しをされている方が、「条件が同じ複数の部屋」を見比べている場合においては、クロージングが正直勝負となってきます。


ただ現実的には、初期費用はどの仲介会社でも「殆ど差異」はないことから、もし1日でも早く部屋を埋めたいのであるならば、初期費用の見直しを強くおススメします。


①仲介手数料の無料化

仲介手数料は、契約が成立したことによる「仲介会社がもらう報酬料」のことで、どの物件でも大抵は「家賃1か月分+税金」となっていて、この費用は契約をされるお客様が支払うことになっているケースが多いです。


お部屋探しをされている方は、とにかく初期費用を可能な限り「抑えたい」と考えていることから、もしオーナー様の方でご協力できるのであれば、賃貸サイト上における仲介手数料を無料として、その代わりに契約が決まった場合には「オーナー様が仲介会社に仲介手数料分を支払う」ことによって、初期費用を簡単に抑えられることから、集客上有利となります。


②フリーレントの設定

仲介手数料が難しい場合には、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」がおススメです。

仲介手数料無料とした場合、成約時にはオーナー様が仲介会社に、仲介照す料分を支払わなければなりませんが、フリーレント設定をすると、初期費用の中に含まれている「前家賃」分と相殺となるため、実質的な支払いはありません。


フリーレントをつけてしまうと、フリーレント期間中の家賃は「入金」できなくなってしまうため、一見するとオーナー様にとっては不利になってしまいます。ただ初期費用を抑えられる点においては、集客上有利になるばかりではなく、早期解約を抑制する対策(賃貸借契約書に「違約金の設定」をする)をすることによって、早期解約ができにくくなることから、空室リスクを回避することが可能となります。



3.他社物件には負けない部屋を提供する

退去後、場合によっては「室内リフォーム」をしなければならない場合が出てくると思われますが、他社と同じような部屋となってしまうと、確実に価格競争に巻き込まれてしまうため、集客上において不利になりやすく、また価格競争の結果成約できたとしても、状況によっては「入居者の質が悪い」場合もあり得るので、管理の質が低下する懸念が出てきます。


そこで、室内リフォームをする場合「1点でもいいので、他社物件には負けないもの」をお部屋に提供することによって、差別化を図れることが可能となることから、価格競争から脱却することが、現実的となります。


価格競争=家賃値下げから脱却するのが、どうして重要なのか?

価格を下げれば、その分安く購入することができるので、確かにお客様は、値下げした商品を購入して頂ける確率が高くなります。ただ値下げをすることによって、モノは買ってもらったけれど、利益が減ってしまうことになるので、この様なことを毎回行っていれば、収益は決して上がりませんよね?




山梨県北杜市に「ひまわり市場」というスーパーマーケットがあるのをご存知ですか?


こちらのスーパーは、正直言って「他店と比べると商品の値段が高い」ので、消費者目線で考えた場合、つい敬遠したくなると思われますが、ただ実際はその真逆で「連日多くのお客様が足繁く通う」ほど、超人気スーパーです。


価格が高いスーパーなのに、どうして連日にぎわっているのかというと、こちらのスーパーでは、モノを売るのではなく「価値」も一緒に提供して販売しているのが、大きな特徴です。




モノの価値がお客様に伝われば、多少高い値段であっても購入して頂くことができるのであれば、これはどの業種であっても「同じことが言える」はずであり、賃貸物件においても、家賃以上の価値を見出せる部屋を提供することができれば、家賃が多少高くても借りてもらえる可能性は高くなります。








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