賃貸空室リスクを予防するためには？
更新日：5月5日
日本は今後「超・少子高齢化社会」に突入していくので、大都市圏であったとしても、空室率は上昇してしまう傾向が強くなります。
現時点においてエリアによっては「空室率が30％台」に達している所がありますが、新規賃貸物件数を「抑制しない」限りは、空室率上昇＝リスクは避けられません。
ただ、賃貸空室リスクは「しっかりと対策を講じる」ことによって、リスクを軽減させることは可能となりますが、どのような対策を講じればいいのでしょうか?
本投稿は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室リスクを予防する上で重要なポイント”
１．どうして空室が発生しやすくなるのか？
空室が発生しやすくなってしまう要因としては、ソフト面とハード面の二つに分けることができます。
【ソフト面】
現在の部屋よりも、暮らしやすい部屋を見つけることができた
転勤や転職などの理由で、退去せざるを得なくなった
これから同棲を開始するため、現在の部屋を退去しないといけなくなった
戸建て住宅住替えによって、退去せざるを得なくなった
【ハード面】
管理会社の管理能力が悪く、対応が遅いため住替えした
入居者トラブルに巻き込まれ、我慢ができなくなり退去した
ソフト面における空室発生に関しては、貸主／管理会社にとっては、対応すること時代が難しい問題＝不可抗力に近いものです。
上記理由で退去が発生してしまった場合は、やむを得ない問題ですが問題なのはハード面です。
管理会社の管理能力の低下や、入居者トラブルが原因によって「退去を決めてしまった」場合、これらは対応次第では解決すること可能となる問題。
この様な理由で退去が発生してしまうと、再募集をかけたとしても「口コミで評判が広がってしまう」ことから、空室が埋まりにくくなってしまいます。
２．価格勝負をしても部屋が埋まらない
一定期間部屋を募集していて、反響が得られにくくなったり、部屋が埋まらなかったりすると、管理会社などでは「家賃値下げをお願い」することがあります。
確かに家賃値下げすることによって、反響が得られやすくなることから、成約率が向上しやすいメリットがあります。
その一方で物件供給数が飽和状態となってるエリアでは価格競争が発生しやすくなり、場合によっては「家賃を下げたのに部屋が埋まらない」といった現象も発生しやすくなります。
▶この現象を「負のスパイラル」と言いますが、負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
部屋が埋まりにくくなっている状況が続くと、貸主の中には「広告料を増額」「初期費用を全額オーナー負担」することで、反響率を上げようと検討される方がいます。
しかし近年では部屋探ししている方の仲介会社来店数は減少傾向となり、事前に内見したい部屋をピックアップしてくることから、上記対策をしても昔と比べると効果はあまり期待できませ
▶賃貸広告料に関しては過去記事をご覧下さい。
３．賃貸サイト一強時代の終焉
2019年11月、アメリカ・Nike社は「Amazon直営サイト」を通じた自社製品の販売を打ち切ることを表明し、また近年でも大企業においても「自社集客に切り替える」所が多くなってきています。
賃貸業界においても、近年においては「自社集客に切り替える」ことによって、集客力アップに成功している仲介会社がいるとのことです。
実際弊社においても、2018年から「リノベーション事業開始と同時に公式サイト」を開設。
SNSの効果は絶大で同年以降に入居された方の「約8割以上は、物件公式サイトからの問い合わせ」で早ければ募集開始後すぐの問合せ→内見→成約に結び付けることに成功しています。
特にSNSは賃貸を最も借りる可能性がある10～40代にとっては、日常生活上において活用していることを踏まえると、早期客付けを目指すのであれば、集客方法を見直すのもひとつの方法と言えます。
▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．差別化戦略のみが空室リスクを予防できる
話は変わりますが、一時期「店頭に長蛇の列」ができるぐらい人気だった「超高級食パン業界」ですが、近年では「閉店」する所が増えてきています。
その理由としては「競合他社が参入した結果、市場が飽和し競争が激化」していることが推察できますが、これは賃貸業界においても同じ。
近年では空室率を改善させようと、築古物件をリノベーションする所が急増しています。
ただ競合他社はコストを抑えるために「既製品を導入するケース」が多いですが、これでは同質化となってしまって価格競争が生まれやすい構造となってしまいます。
弊社物件は1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。同質化を避けるために競合他社と比べコストをしっかりとかけ家賃値上げを行っていますが、物件管理の質を高めることにより長期入居に繋げることに成功しています。
2018年以降弊社物件では3分の2の部屋をリノベーションを行いました。一部の部屋を除きリノベーションを機に家賃を8～10％値上げしていますが、昨年までの間で退去となったのはわずか2戸。
差別化戦略を徹底することによって、空室リスクを最小限に抑えることができると言えます。
▶リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
５．まとめ
今回は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
借主の退去／募集部屋の成約期間に関して予測することは100％できません。
ただし物件管理／募集部屋のクオリティーなどを高めることで、長期入居／早期成約に結び付けることは可能です。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件がありますが、今回紹介した内容を実践したことによって2年前から満室＆増収増益を達成することができるようになりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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