賃貸空室対策において、多くの賃貸オーナー様が勘違いしていることとは?


賃貸物件において「空室」が発生している場合、閑散期でああったとしても、1日でも早く部屋を埋めることが求められますが、賃貸空室対策において、近年注目を浴びているのが、予算をあまりかけないリフォーム+ホームステージング集客を行う方法です。



確かに、退去後に行われる「室内リフォームやリノベーション」については、やらないよりやったほうが「お客様の立場」で考えれば効果的であると言えます。


しかし、しっかりしたリフォームやリノベーションをするとなると、どうしても予算が発生してしまい、また予算をかけたとしても「すぐに成約ができない」「返済が大変」になるかの姓があるので、オーナー様の中には「費用をかけてまで集客はしたくはない」と考える方も多いのではないでしょうか?


そこで、必要最小限のリフォームに「ホームステージング」を行い、室内空間をおしゃれにすることによって、見栄え的は明らかによくなることから、後は「家賃相場並みに家賃を設定」するだけで、ニーズに合ったお客様からのお問合せや見学申し込みが入りやすくなるという算段ではありますが、ただ賃貸に入居されている方の約7割は「入居したことを後悔」していることが、株式会社AlbaLinkの調べによってわかっています。



1.入居後後悔した理由ワースト1~3位とは?

入居後後悔した理由ワースト1~3位とは?

第1位

騒音トラブル

第2位

設備がイマイチ

第3位

住人の質が悪い

ワースト1位~3位に関しては、賃貸業界におけるクレームの中でも、常に相談や問い合わせが入るものばかりですが、実は今回ランクインした「入居後の悩み」に関しては、ある共通点があります。


それは、退去後リフォームがあまり行われていない物件orもしくはリフォームに消極的な物件ほど、この様な悩みを持たれている方は、非常に多いです。


賃貸騒音に関しては、人によって「音に対する認識の違い」があるので、これは新築物件においても発生してしまうものの「設備がイマイチ」(意見としては、思っていたのと違っていた/想像していたものより使い勝手が悪かったなど)「住人の質が悪い」(意見としては、モラル低下/入居者同士のいざこざなど)に関しては、明らかにリフォームに消極的な物件や、家賃値引きを繰返している物件でよくあるクレーム内容です。



2.賃貸経営で重要なのは、長期入居

賃貸経営で重要なのは、長期入居

賃貸経営で成功するためには、コストをかけないことと、長期入居をして頂くことが大前提です。


ただコストをかけないと言っても、必要な修繕はしっかりと行った上で、ご入居して頂き、入居期間中に発生した「設備トラブルやご相談」に対して「真摯に対応」することによって、長期入居して頂ける可能性が高く、長期入居して頂ければ「たとえリフォーム費用にお金がかかったとしても、早期回収ができその後は、完全な利益」となるので、しっかりとしたお部屋+徹底した管理体制をとることが求められます。


特に築年数が経過している物件においては、室内の機能性が悪くなっている可能性が高いので、しっかりとしたリフォームは行うべきですが、しかし近年の空室対策は、低リフォームが主流となっているので、顧客満足度は決して高いとは言えず、さらにホームステージングを行って、集客が成功したとしても、契約前には「ステージングした家具や雑貨などは撤収」してしまうので、入居後に「どうしてこの部屋を選んだのだろう」とお客様が公開してしまう可能性は、極めて高くなってしまいます。



3.広告費増額の限界

広告費増額の限界

不動産賃貸業界においては、契約が成立したことによって発生する「仲介手数料」が売り上げとなりますが、ただ法律によって最高でも「家賃1か月分+税」しかもらえないので、同じ契約でも、家賃が安い物件と高い物件とでは、報酬に差異が生じてしまうので、可能であるならば「決まりやすい物件」を優先的にご紹介したほうが、担当者にとっては効率がよくなります。


ただ、募集部屋に対して、契約成立によって「仲介手数料とは別の報酬が設定」されていると、たとえお客様が求めている部屋とは違ったと言っても、別報酬が設定されている物件を「猛烈にPR」してきます。


所謂広告料が設定されている物件では、その物件が「他社」であったとしても、契約が成立した場合、仲介手数料+広告料分が売り上げになるので、仲介会社は営業力を強化してきますが、近年では「事前に調べた部屋のみを紹介してほしい」「仲介来店数の減少」などによって、広告料設定物件をご紹介することは、難しくなってきています。


つまり、広告料をつけることは可能ではあるものの、広告料を付けたことによって、成約率が高くなるのかというと、そういうわけでは決してないので、その点は注意が必要です。またもし広告料を出すお金があるならば、その費用をリフォーム費用に回した方が、はるかにメリットが大きいです。



4.まとめ



賃貸仲介会社は、契約数を増やすことが求められていますが、ただご契約手続きをした部屋が、入居後「後悔してしまうぐらい最悪な部屋」だったら、その物件を管理している管理会社はもちろんのこと、お部屋を紹介した仲介会社まで「とばっちり」が来てしまいます。


入居者様は「賃貸で快適な生活を送りたい」と誰もが思っていますが、中途半端なリフォームを行っていると、それは確実にご入居者様も知ってしまうので、このことがきっかけで「退去」につながったり、また管理対応力が割るければ、お友達などに「口コミ」されてしまいます。


オーナー様目線で考えれば「退去リフォームは費用を抑えたい」と誰もが思いますが、中長期的な視点で立った場合、しっかりとしたお部屋を提供することができ、顧客満足度を高めることができれば、もしかすると「退去されたお客様が、違う方に物件営業をしてもらえる可能性」が高く、実際弊社所有物件においても、口コミでご入居されたお客様はいますので、トータルで考えれば「室内リフォームやリノベーションは行うべき」です。


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