賃貸空室対策の一環でリノベーションをして本当に効果があるの?


賃貸物件の供給数は、地方都市では完全に供給過多状態となっているため、特に築年数が経過している物件では、家賃値下げをしなければ集客ができない状態にまで、陥っています。


そこで少しでも入居条件を緩和&選ばれる物件すべく…

・敷金礼金を無料にする
・フリーレントをつける
・管理会社主導によるリフォームやリノベーションを行う
・初期費用を抑えるべく、完全無料にする

などをして、実際に成約ができればいいのですが、ただここまでしても「成約ができない」と、お部屋自体に問題があるのか、もしくは管理会社担当者の管理能力が欠落しているのか、どちらかになってしまいます。


近年の賃貸空室対策がどうして成功しないのかについては、答えはとても明確です。

・空室対策を施している部屋は、他社も同じような対策をしている。

・リフォームやリノベーションも、同じような部屋になっているので差別化が難しい。

・賃貸サイトのみの集客は、家賃相場の影響をダイレクトに受けてしまう


つまり、間違った空室対策を行ったことにより、さらに間違いに気づかなくなってしまうことから、また家賃を下げなければならなくなるので、負のスパイラル状態から抜け出せなくなってしまいます。



弊社がある山梨県は、全国でも空室率が悪い県となっていて、特に1990年代後半に建てられた「所謂相続税対策バブル」時の物件が多数あることから、築年数が経過している物件では、軒並み家賃値下げを余儀なくされています。


このような状況下の中、築28年目の物件を所有している弊社では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っていますが、コロナ禍という厳しい状況下の中でも、物件お問合せ・ご見学者数が多くなり、今年の10月にはリノベーションしたお部屋全てが埋まり、満室経営を実現し、現在に至っています。


弊社リノベーションの特徴としては…

・募集部屋の家賃は、相場は無視&リノベ前と比べて8~10%値上げ
・徹底した差別化リノベーションを展開

を行っていますが、そもそも賃貸業界の暗黙の了解としては、募集家賃は相場より上回ってしまうと、集客ができないと言われていますが、弊社ではそのタブーを打破して、募集を続けた結果、満室を実現しました。


では、どうして家賃相場より高い家賃設定をしている弊社リノベーション物件が、満室を実現できたのでしょうか?


 
目 次
1.ここだけしかないオリジナルな賃貸を提供
2.徹底的にこだわったナチュラルキッチン
3.資産価値が下がりにくい
4.SNSで情報発信
5.第三者の意見もしっかり伝える
6.まとめ
 



1.ここだけしかないオリジナルな賃貸を提供

ここだけしかないオリジナルな賃貸を提供

そもそも賃貸物件を探されている方は、どのような考えで入居されるのでしょうか?


一般的には「家賃や築年数などといった希望条件に合った部屋に住みたい」と考える方が多いはずですが、それはあくまでも部屋探しの段階の話で合って、賃貸に求めてるのは「自分達が選んだ部屋が、快適に過ごすことができるかどうか」この部分もしっかりと部屋探しにおいて、必要なことであると個人的には思います。


賃貸入居後に「お友達やご両親」をお招きする機会は多いと思いますが、その時お友達などが「この部屋すごいおしゃれだね」「どうやってこの部屋のことを調べたの」といった発言があると、つい自慢したくなってしまうもの。


つまり、他社物件では決して味わうことができない「オリジナルの部屋を提供」することができれば、仮に家賃相場より高い家賃設定であっても、成約して頂ける可能性は高くなります。



ところで、リッツカールトンというホテルをご存知でしょうか?

名前ぐらいは知っている方が多いと思いますが、超有名高級ホテルのひとつで、最高級のサービスを受けられるので、宿泊料金がものすごく高いです。


リッツカールトンのルームサービスの中に「コーラ」が販売されています。

今ではあまり数はそれほど多くはありませんが、飲食店などに行くとよくある「瓶コーラ」が、リッツカールトンのルームサービスの中にありますが、もし瓶コーラを注文したと思った時、料金はおよそ1000円もかかってしまいます。


瓶コーラが1000円もするなんて!と憤激してしまう方もいると思われますが、リッツカールトンで提供している瓶コーラは、最高級の状態で提供されることから、瓶コーラ単体を売るのではなく「瓶コーラに付加価値を付けた状態」でお客様に届けることになるので、どうしても金額が高くなってしまいますが、ただこれに対して「不満」を口にする方はいません。


話を元に戻しますが、賃貸であったとしても「部屋に付加価値をつければ、家賃を値上げすることは十分可能」であり、値上げした家賃が「新築家賃より高くなければ」十分勝負することができると判断したので、弊社物件では「徹底した差別化リノベーション」を展開しました。



2.徹底的にこだわったナチュラルキッチン

弊社所有物件は、2LDK~3LDK賃貸アパートということもあり、お客様の多くは20~30代のカップル、新婚さん、子育て中のご夫婦となっています。


ファミリー向け賃貸アパートの場合、成約決定権を握っているのは、ほぼ100%女性(奥様)であるので、女性(奥様)が好まれる部屋を提供できれば、成約して頂ける可能性が高くなります。


築年数が経過した物件で、リノベーションを行っている部屋は、キッチンは最新のものに交換しているものの、そもそも賃貸に設置されているキッチンは、スペースの関係から大き目のものを導入することが難しいので、調理スペースが狭くなってしまうのはもちろんのこと、デザイン性の部分においても、正直おしゃれなものは少ないことから、女性(奥様)にとっては、使いやすいキッチンとは言えないのが正直な所です。



そこで、弊社では「徹底的な差別化」を図るべく、キッチン交換をするのではなく、既存のキッチンをあえて生かした「ナチュラルキッチン」を製作しました。



弊社ではリノベーション工事状況を、随時公式サイト(Twitter・Instagram)に投稿しているので、工事状況をダイレクトに知ることができます。キッチン本体以外は「すべて交換」となることから、完成までに約3週間かかってしまうものの、キッチン扉には無垢材を採用し、キッチンパネルは新しいものに交換しているので、今までのキッチンと比べると、見違えるぐらい「おしゃれ」になっています。


また今までのキッチンでは、調理スペースがとても狭く、この部分に対してもしっかりと対応しなければならないと感じたので、キッチン扉を製作してもらった家具屋さんにお願いして、調理台を付けた可動式のキッチンカウンターを作ってもらいました。


カウンターを対面に移動させることによって、対面キッチンとしての使い方が可能となり、さらに収納スペースも併設したことから、既存のキッチン本体の収納スペースと合わせれば、まず収納が足りないといった悩みからは解放されると思われます。




3.資産価値が下がりにくい


賃貸物件における家賃相場が「下落しやすい」理由の一つとして、設備の劣化が挙げられます。これに関しては致し方がない部分もあるものの、もし設備劣化が原因による「資産価値下落」を緩やかにすることができれば、入居後であったとしても、家賃値下げ交渉などは置きにくくなるはずです。


弊社リノベーション物件では、ナチュラルキッチンにリメイクしていますが、本物の無垢材を使用すると「経年変化」によって「木材の色が変色」していきます。


向かって左側のキッチンは「リノベーション工事後」、右側のキッチンは、ご入居されて1年後となってますが、たった1年でも無垢材の経年変化が結構進んでいることがわかります。


ナチュラルテイスト空間に興味がある方は、無垢材の変色に対して「心地いい」と感じてくれます。お部屋によって無垢材の変色は異なってくるので、どのような色になるのかどうかは、お客様次第となることから、キッチンにいる時間が「至福の時間」になることは間違いなさそうです。



4.SNSで情報発信

今の時代、スマートフォン一つで、様々な情報を確認することができ、また日常生活においてSNSは身近な存在になっています。


特にTwitterやInstagramは、若い世代において利用率が多いことから、弊社ではリノベーション工事に関する記事はもちろんのこと、賃貸に関する悩みなどを解決するためのブログなどを定期的に配信し、記事内に物件専用HPのアドレスを添付することによって、HP閲覧数が増加し、今年1年間における弊社物件にご契約して頂いた方の約8割強は、Twitter・Instagramからのお問合せでした。



5.第三者の意見もしっかり伝える

リノベーション賃貸は、古くなっている物件の室内を、新築並みに蘇らせているので、おしゃれな部屋であることには間違いありません。


しかし、その一方でリノベーションされた部屋が「本当に住みやすいかどうか」に関しては、正直その部屋に入居されてるお客様でしかわかりませんよね?


そこで、弊社ではリノベーション部屋にご入居されたお客様に「取材」を行うことによって、本当に住みやすくなっているかどうかを、確認しています。


お客様からのダイレクトの声を聴く事によって、次にリノベーションした部屋において、ご見学されるお客様に「住みやすさについての説明」をすることができるので、リノベーション部屋に対する不安を解消することができます。



6.まとめ


世の中には、様々な空室対策がありますが、ただ経営を少しでも良くするために「低コストのリフォームを行い、その後室内をステージング」することによって、おしゃれな部屋を演出ができ、成約ができたとしても、築年数が経過している物件では「室内の機能性が低下」していることから、入居後「住みにくい」と訴えるお客様は多くいるはずです。



また、成約を急ぐあまりにお客様から「家賃値引き」を簡単に受け入れてしまうと、当然ではありますがオーナー様の家賃収入は減ってしまうことから、サービスの質を低下せざるを得なくなり、お客様からの要望に対応することはできず、これがたきょのきっかけになってしまうケースはよくあることです。



物件とお客様の質を高めることができれば、仮に家賃が相場以上であったとしても「高いという認識」はもたれにくくなることから、長期入居は可能となり、リノベーション工事をしたとしても、費用回収+利益確保はそれほど難しいことではないので、お客様に喜ばれるリノベーションをすることは、結果的に「オーナー様、お客様、工事業者様、管理会社」が三方ヨシならぬ四方ヨシの関係を気付くことができます。


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