賃貸空室対策をしなくなると、家賃下げても部屋が埋まりにくくなります


賃貸物件の資産価値は、年数が経過すればするほど「低下」してきますので、概ね10年を一つのスパンとして、空室対策を行うと、資産価値下落を避けられるので、集客には効果的と言われています。


ただ、空室対策を行うことになると、必然的に「費用がかさむ」ことになるので、オーナー様としても「費用をかけた分が、果たしてどのくらいの効果が生まれるのか」が、非常に気になる部分ではあります。

賃貸空室対策をしなくなると、家賃下げても部屋が埋まりにくくなります

空室対策と一言で言っても、家賃を維持を目的とした対策と、家賃値上げをすることによって収益増加を目指す対策があり、これについては、正直オーナー様次第となりますが、どちらの方法を選択したとしても、一定の効果は十分に見込めることができます。


①家賃維持した空室対策とは?

資産価値が下がりにくい琉球畳を敷いた和室部屋

家賃を維持した空室対策を行う場合、基本的には、一部分のみをリフォームするのが、一番最適であると考えます。


家賃を変えずに募集をする場合、今までの部屋より「見田的な印象をよくしなければ、物件を見てもらえない」可能性が高くなるので、ワンポイントだけでも変えるだけでも、室内印象は全く異なってきます。


1)畳を琉球畳に変更


例えば、築年数が経過している物件では「和室部屋」があると思います。一般的に今の若い方は、和室で生活されたことがあまりない方/退去時に表替えが発生するからという理由で、和室がある部屋を「お部屋探しの段階で拒否」される方が多いのですが、ただ畳そのものは、クッション性があるので吸音効果が期待できることから、むしろ和室部屋を残しておいた方が「入居後にクレームにつながりにくく」なるものの、通常の畳は、どこか堅苦しいイメージが強く、見た目的にもおしゃれとは言いにくい存在です。


そこで、畳を琉球畳に変更されてみてはいかがですか?

琉球畳は、縁がない正方形の畳のことで、縁がない分「室内が広く見える」効果が期待できます。

また琉球畳は、和モダン空間を演出してくれるので、家具との相性も抜群によく、さらに琉球畳は、通常の畳と比べると「日焼け」がしにくいので、表替えの必要は原則なくなることから、お部屋探しをされている方にとっても、安心して生活することができます。



2)床材を明るめのものに変更

築年数が経過している物件の床は、濃い茶系を使用している可能性が高いのですが、ただ今の新築物件の床の色は、大抵「白系」となっています。


今の新築物件は、室内を限りなく明るく見せる部屋が多いことから、恐らくお部屋探しをされている方も、明るめの部屋を希望されている可能性が強いことから、床の色を変えるだけでも、室内印象は180度違ってきます。


上の写真は、弊社リノベーション物件で、左側は「リノベーション前」で、右側は「リノベーション後」の洋室。右側の部屋の壁は、明光性が期待できる漆喰を施工しているので、通常の壁紙より、より明るく見せることができるものの、床を壁と同じ「白」にしたことによって、一見すると地味に見えるものの、室内空間が統一されているので、シンプルだけれどもおしゃれな部屋を見せることができます。



②家賃値上げ集客とは?


一方で空室対策には、もう一つの方法があり、収益増加を目指した家賃値上げをする方法があります。これは一般的には、室内をリノベーションすることによって、家賃値上げがしやすくなりますが、注意しておかなければならないポイントとしては、ただ単に設備を交換しただけでは、他社リノベーション物件と「差別化」することができないため、1つの設備でもいいので「徹底した差別化した設備」を導入することで、家賃相場の影響を受けにくくなり、早期に部屋が埋まる可能性が出てきます。


弊社においては、2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、リノベーションをした部屋は、ナチュラルテイストにリメイクしたキッチンを標準装備しています。


実は元々あったキッチンをリメイクしたものではありますが、キッチン扉には「無垢材」をしようしているため、時間の経過と共に「良い色に変色」していくことから、ナチュラルテイスト好きな方にとっては、たまらない設備となります。


賃貸で、ナチュラルキッチンが設置されている物件は「ほとんどない」ので、家賃を値上げしても、十分に集客することは可能となります。



③部屋埋まらないのには共通点が…


ニーズに合った空室対策を行えば、シッカリと結果が出てきやすくなるのですが、ただ空室対策を全く行わない物件では、家賃を下げても「部屋が埋まる気配」はなく、空室期間がどんどん長くなってしまいます。


空室期間が長くなってしまう理由としては…

・間取り的に、使いにくい(2DK,3DKといった部屋はあまり人気がない)

・外観があまりにも汚すぎる

・全体的に部屋が暗い印象


このような部屋の場合、間取りや設備交換などの対策を講じない限り、空室が埋まることは少なく、さらに現在空室が発生しているのに、さらに家賃を値下げした所で、部屋が埋まるような要素がない以上、ますます空室期間が長くなってしまい、収支的にも厳しくなるのではないでしょうか?



賃貸物件は、シッカリと空室対策を施せば、空室を減らせるばかりではなく、家賃値上げすることも十分可能です。そのためには、まずはオーナー様の意識改革を行うのが第一であり、その上で予算に合ったリフォームやリノベーションをするべきです。



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