賃貸空室率が低い物件の特徴とは?


賃貸物件は、供給数が完全にオーバーしているので、特に地方都市にある賃貸物件では、空室率が30%台に達している所も、決して珍しいことではなく、今後少子高齢化の波が明らかに来ることから、エリアによっては空室率50%になってしまうことも、決して珍しいことではなくなってきます。



特に築年数が経過している物件は、競争力が低下していることもあるので、空室率が高くなってしまいがちになりますが、この様な状況下であっても、空室率が低く常に高入居率を保っている物件はあります。


空室率が低い物件には、ある特徴があります。

これは築年数などは一切関係なく、しっかりと対策を講じていれば、空室率を減らすことは十分に可能ですので、現在空室が長期化していて困っているオーナーさんが、ぜひ検討されてみてはいかがですか?


 
目 次
1.リフォーム・リノベーション工事をしている
2.仲介会社が客付けをしたいと思っている
3.オーナーさんがしっかりと対応してくれる
4.まとめ
 


1.リフォーム・リノベーション工事をしている

賃貸物件を募集する際、室内がおしゃれ&清潔感がなければ「ここで生活したい」と誰も思わないですよね?


空室率が少ない物件の特徴としては、退去後リフォーム・リノベーションをしっかりと行っています。リフォームやリノベーションをすると「費用がかさむ」ことが唯一のデメリットですが、お部屋が成約になれば「費用を回収」することができ、長期入居して頂けることができれば、その分は全額利益となるので、考え方次第にはなりますが、トータルで考えれは、リフォームやリノベーションをした方が、資産価値的にも高くなります。



また一方で、リフォームはせずに「家賃を値下げ」すれば、早期に部屋が埋まるのではという考え方もあります。確かに、リフォームやリノベーションをして成約するまでに、数か月間かかってしまえば、その期間中は「機会損失」となってしまうので、家賃を値下げして早期に成約になれば、結果的には後者を選択したほうがオトクになるのではと、思われますが…

1年目家賃合計

2年目家賃合計

3年目家賃合計

4年目家賃合計

家賃6万円

54

126

198

270

家賃5.5万円

66

132

198

264

家賃6万円の部屋で、2つのシミュレーションで家賃比較をしました。

・リフォームして家賃6万円をキープし、募集開始から3か月後に契約となったケース

・リフォームせずに家賃を5000円値引きした結果、募集開始と同時に契約となったケース


家賃5000円値引きした方では、確かにすぐに家賃が入金となるので、1年目に関しては10万円近い差が発生していますが、ただその差は年を追うごとに「なくなりつつ」あり、3年目でついに追いつかれてしまい、4年目以降は逆転となります。


家賃6万円の部屋においては、当然リフォームなどをしなければ、集客が難しくなってしまうため、リフォーム費用を考慮した場合、1年目でおおよそ回収することができるため、厳密に言えば、家賃5.5万円にした方が、収支という意味では軍配は上がります。


ただし、リフォームを全くしないままの状態で、貸し続けていけば、家賃値下げをもっとしなければならないことから、最終的にはリフォームなどをしっかりした物件の方が、収支的には良くなるはずです。



2.仲介会社が客付けをしたいと思っている

不動産仲介会社は、契約を取らない限り報酬=仲介手数料は入らないことから、お客様から物件お問合せが入った場合で、お客様が希望されている条件に近く、おススメしたい部屋があれば、そちらも併せて紹介してくれる可能性が高いです。



よい部屋の情報は、実は競合他社でも伝わっているもので、もしその部屋が担当者の眼鏡にかなっている部屋であれば、たとえ他社管理会社物件でも、紹介してくれる可能性があります。



3.オーナーさんがしっかりと対応してくれる

オーナーさんがしっかりと対応してくれる

空室率が低い物件では、オーナーさんが管理担当者と連絡を密にして、しっかりと賃貸経営を行っています。


賃貸入居後において、劣化の影響による設備トラブルは「避けては通れない」ものですが、空室率がいい物件では、設備不良連絡が担当者から入っても、すぐに対応するようにしているので、物件評判自体がものすごく高いです。


当然ながら、この様な物件では「騒音トラブル」「家賃滞納トラブル」が少なくなるので、賃貸管理がしやすく、もし空き部屋を募集していたら、担当者は猛烈に仲介担当者にプッシュしてくるので、成約率も高くなります。



4.まとめ


築年数が経過している物件では、何かしらの対応をしないと、空室期間が長くなってしまい、最終的には家賃値下げをせざるを得ません。


家賃値下げをすると、賃貸サイト上ではすぐに反応を示すので、運がよければ数日後に内見予約などがありますが、ただ家賃値下げの代償としては「利幅の減少」「入居者の質低下」「家賃滞納リスク増加」が懸念されるので、安易に値下げをしてしまうと、物件資産価値を下落させることにも繋がります。


今回ご紹介した3つの方法は、実は弊社が実際に行ったこと。

築28年目で日本一空室率が悪い山梨県において、今年の10月全室満室を実現。


しかも家賃相場完全無視、家賃値上げ目的とした「リノベーション」を展開したことによって、過去最高利益を実現しました。


地方都市でもしっかりと対応すれば、空室は必ず埋められます。

オーナー様の決断次第です。


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