賃貸築古物件は、家賃値下げしないと集客できないのか?


賃貸物件が古くなると、資産性が低下してしまうことから、家賃を値下げしなければ成約することができないと言われいます。しかし、裏を返せば「資産性を高められる部屋にすれば、家賃値下げなどしなくても、集客することは可能になる」という意味合いが取れるのではと、推察します。


新築物件が建築されると、それと同時に「募集が開始」されますが、新築物件に関しては、昔も今も「建物が完成する前に満室になる」ことは、決して珍しいことではありません。


築年数より以下におしゃれな室内になっているかが、問題です

家賃が明らかにエリア内において高い新築物件に「入居したい」理由は、やはり「一番最初に入居することができる」といった「プレミアム」を味わいたいからではと、個人的には考えています。


また、新築物件は「最新設備が充実」している部分も、プレミアム感であると考えられますが、ではもし築物件において「他の物件では決してないようなプレミアムな部屋」を提供することができれば、必ずと言っていいほど「この部屋に住みたい」と考える方は、少なからず共いるはずです。



弊社所有物件がある山梨県甲府市は、全国ワースト1位の空室率。

山梨県は、地方都市共通の悩みのひとつでもある「人口減少」に歯止めが掛からず、毎年人口は右肩下がりになっているのに、賃貸アパート建設は「当たり前のように」行われています。


しかも近年では「住宅ローン減税」の影響もあり、「今まででは戸建て住宅に住もうという考えがなかった人」までも、戸建て住宅に住替える方が多くなってきたので、空室率30%時代は当たり前となり、今後は確実に悪化していくことが予想されるので、最終的には空室率50%時代もそう遠い未来の出来事ではなくなりつつあります。



弊社物件は、築28年目の物件で、今まではリフォームを中心に物件募集を行ってきましたが、ただしっかりと空室対策をしていたのにもかかわらず、2017年繁忙期、殆ど部屋が埋まらなかったので、2018年以降は「空き部屋を順次リノベーション」をおこなうことによって、家賃アップを図ったところ、今年10月には全ての部屋が埋まり、満室経営を実現しました。



弊社リノベーションは、家賃アップを図った「フルリノベーション部屋」と、リノベーションを限定に行うことによって、家賃は据え置きの2つのパターンがあります。


どちらのリノベーション部屋においても、相場家賃と比較すると「明らかに家賃は高い」ですが、独自集客を開拓した結果、成約につなげることができました。



【家賃据置タイプのリノベーション】

※向かって上がリノベ前、下がリノベ後

改装前:よくありがちな築古物件のLDK
改装前:よくありがちな築古物件のLDK
改装後:LDKの壁紙以外はすべて交換しましたが、キッチンはリメイクしています。
改装後:LDKの壁紙以外はすべて交換しましたが、キッチンはリメイクしています。

家賃据置タイプのリノベーション部屋は、リノベーション費用をそれほどかけることができないため、一部分のみとなりますが、その一部分のみとは「キッチン」。


弊社物件は2LDKタイプということもあるので、ターゲット層は20~30代のカップル/新婚さん/子育て世代となりますので、女性(奥様)から好まれるような部屋作りをしないと、成約につなげることはできません。


そこで、弊社ではナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開していますが、弊社物件は築古物件であるので、逆にそれを武器にした「おしゃれなカフェのお店にあるようなキッチン」を再現することによって、女性のお客様に満足して頂けるお部屋作りをしています。


実は、キッチンをメーカー品のものと交換するのと、リメイクするのとでは「費用的にそれほど差異」はないので、弊社ではリメイクキッチンを採用しているものの、キッチンカウンターに関して、オーダーメイドで製作すると、30万円近い費用が発生してしまうことから、先月リフォームが完成した部屋で、試験的にIKEAのキッチンカウンターを導入した所、なんと募集開始と同時に「お問い合わせ、内見」が多くなり、すぐにご成約となりました。



【家賃値上げタイプのリノベーション】

※向かって上がリノベ前、下がリノベ後

改装前:よくある賃貸LDK。キッチン扉をシールで貼り付け、壁にはアクセントクロスが施工されています。
改装前:よくある賃貸LDK。キッチン扉をシールで貼り付け、壁にはアクセントクロスが施工されています。
改装後:ホワイトインテリア空間が魅力的な部屋になっています
改装後:ホワイトインテリア空間が魅力的な部屋になっています

一方、家賃値上げタイプのリノベーション部屋においては、家賃を今までと比べると10%前後値上げすることになるので、当然ではありますが、室内のグレードを挙げなければ「ご納得」して頂けません。


キッチンリメイクは、家賃据置タイプの部屋と同じではありますが、LDKには、おしゃれなペンダントライトとダウンライトを取付けることによって、おしゃれなカフェの空間を連想することができ、さらに壁には「自然素材の漆喰」を施工することによって、調湿性や消臭性といった「室内の機能性改善」が期待できることになるので、今までの賃貸と比べると、明らかに住みやすい部屋となっています。



【成約日数はどのくらい?】

今回ご紹介した2部屋は、弊社物件において最近施工した部屋ですが、成約までにかかった日数及び値上げ幅はどのくらいなのか、気になりますよね?

改装前家賃

改装後家賃

成約日数

家賃据置タイプ

6.0万円

6.0万円

30日

家賃アップタイプ

6.0万円

6.6万円

90日

ここで注目すべき点は、家賃アップタイプの部屋の成約日数が、約3か月かかっている点。これに関しては、そもそもお部屋が完成したのが今年の6月下旬ごろ。賃貸業界的に6月~8月お盆前までは、閑散期になっているので、お部屋探しをされている方が、一年の中でも少ない時期だったので、成約までに時間がかかっていましたが、今年の9月に入ると、急激にお問合せ・見学件数が多くなり、成約に至りました。





築年数が経過している物件でも、リノベーションすれば「今までの賃貸にはない新しい物件」になることから、資産価値は高くなることから、必ずしも家賃値下げをしなければ、成約することができないといったことには、なりにくくなっています。


また募集する際に、InstagramやTwitterなどSNSを活用することによって、賃貸物件を借りている方が多い年代=20~30代にダイレクトに情報が届くので、ある意味において賃貸サイトより訴求効果は高く、成約期間を短くさせる効果は十分アリだと考えています。




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