賃貸経営は儲からないは、本当なのか?


第三者から見ると、賃貸経営をされているオーナー様は「不労所得者」となることから、儲かっていいな~と思っている方が多いと思いますが、これは確かに事実。


ただし新築~10年間という限定付きですが…

築10年以上経過してくると、新築当時に設置した設備の価値がどんどん下がっていき、このころになると、外壁の色が徐々に汗ばんできやすいことから、新築と同じ家賃設定で募集することは、非常に難しくなり「家賃値下げ」しなければ集客することが難しいと思われます。


また室内の設備もあちらこちらで故障などが相次ぎ、外壁工事もしなければならないことから、収入があったとしても修繕費支払いの方が大きくなり、新築と比べると収支のバランスが悪くなってしまいます。


これが築20年を超えてくると、家賃値下げに歯止めがかからなくなってしまい、完全に支出の方が上回ってしまう現象が多くなれば、利回りが悪くなり、物件を売却も選択肢に入れなければならなくなります。


ただ、家賃値下げした物件は、売却価格にも影響が出てしまうことから、仮に売却できたとしても、借入金の返済が完了できるかは、正直微妙な部分があります。



このような話をしてしまうと、賃貸経営は儲からないという結論になってしまいますが、実はしっかりと対応すれば「賃貸経営は儲かる」といってもいいと思います。


では、賃貸経営が儲かるためには、どのような対策をとればいいのでしょうか?



①アパートローン借り換え

日銀のマイナス金利政策によって、金融機関の台所事情は、正直厳しい状態。銀行側は融資をしたいと思っても、融資の可否を決める融資担当者がGOサインを渋っているような状況なので、銀行側としては融資金額が大きい「アパートローン」の借り換えをしてもらった方が「うまみ」があるので、出来れば借り換えてほしいのが正直な所。


アパートローンは、融資金額が数千万~数億単位と額が大きいことから、たとえ0.1%金利を引き下げたとしても、オトク度がものすごくなるので、もし現在のアパートローン金利が高いと感じている方は、銀行周りをされてみてはいかがですか?



②物件清掃をオーナー様ご自身で行う

収益性がある物件と空室率が多い物件の大きさ差がある部分のひとつとして、物件清掃がしっかりとされているかどうかがあります。


収益性があり高入居率を保っている物件は、外観周りはもちろん、共用廊下や駐車場部分において、ごみが落ちていることはまずありません。


これは築年数が新しいor古いという問題ではなく、物件環境が清潔な所は、良いお客様が自然と集まってきます。


また物件清掃をオーナー様ご自身で行うことによって、お客様と自然と仲良くなり、お客様が物件で困ったことがあれば気軽に相談に乗ることによって、長期入居も可能となってきますし、しっかりと管理がされていれば、お客様が違うお客様をご紹介して頂くことにも繋がりますので、もし物件がご自宅の近くにある方は、週に1回でもいいので掃除をされることをおススメします。



③差別化したリノベーションを行う

賃貸物件で空室率が多くなった場合、必ずと言ってもいいほど「理由」があります。

例えば競合他社が「家賃大幅値下げをしてきた」「初期費用を安くしてきた」など、必ず理由があるのですが、ただ他社がおなっているような集客スタイルを、オーナー様が行っても同じことになってしまいますので、価格競争がさらに激化してきます。


価格競争から抜け出すためにいは、他社が真似することができないぐらいな部屋を作るしか方法はありません。もしその部屋がお客様にとって魅力的な部屋ならば、多少家賃が高くてもご入居して頂くことは、十分に可能です。


どうしてこのようなことが言えるのかというと、新築賃貸物件が募集開始した時、まだ部屋の様子がわかっていないにもかかわらず、入居申込をされる方がいますし、場合によっては建物が完成する前に「満室」になることも珍しくはありません。


どうして部屋が完成する前に満室になりやすいのかは、新築物件で生活したいという需要は昔も今もあり、この様な方々は「家賃が高いから入居したくはない」という考えがそもそもありません。新築というブランドが魅力的に映り、入居したいと考えているからであり、もし築年数が古い場合であっても、お客様が部屋の価値に理解を示してくれれば、多少家賃が高くても、入居して頂ける可能性は必ずあります。




実は①~③までのことは、弊社代表である自分が実際に行ってきたものばかりであり、アパートローンを借り換えたことによって、他の借り入れの金利を見直してくれたことによって、キャッシュフローが改善され、また昨年新型コロナウイルスの影響により、一時期は経営的にも厳しかった部分があったのですが、ただメインバンクが「1年間元金据え置き」対応をしてもらったことによって、経営危機を脱することが可能となりました。



また物件清掃も平日の午前中を中心に行っているので、自然とお客様とお会いする機会を頂き、お会いした時に「部屋の悩み」等を話して頂くと、すぐに管理担当者に連絡して早期解決するよう指示を出すことによって、長期入居も夢ではありません。


③に関しては、弊社では積極的に自社物件をリノベーションを展開していて、フルリノベーション部屋においては、家賃値上げをしたのにもかかわらず成約が次々と発生し、今期は満室経営を実現しています。



賃貸経営を安定的なものにするためには、やはり現場に足蹴なく通い、お客様が何を求めているのか?何を悩んでいるのか?を把握することによって、解決に向けた提案・方法を見出すことで、長期入居が可能となり、安定経営が実現できるのではないでしょうか?


#賃貸経営

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