賃貸経営は儲かるのか?


賃貸物件の空室に悩まされているオーナー様はふと「賃貸経営はしなければよかった」と考えることが多くなったのではないでしょうか?


確かに新築の時は「飛ぶ鳥を落とす勢い」で募集したらすぐに満室になることも珍しくはないので、「このままいけば不労所得で生活ができる」と思っていたのが、10年位が経つと、建物外壁や室内設備が故障しやすくなって、支出がだんだん多くなり、一括借り上げをしている物件においては、この時期になると「第1回目の家賃減額」を余儀なくされ…振り返った時には、家賃収入があってもすぐに支払いに消えてしまうといった「自転車操業的」な経営を余儀なくされたのではないでしょうか?



自転車操業的な経営スタイルになってしまうと、残された道は「アパート売却」のみとなりますが、ただ仮にアパートが売却できたとしても、家賃値下げを続けているような物件は「利回り」が悪いので、思っている以上の金額で売ることはできず、また売却できたとしても、アパートローンが完済できるかどうかは、非常に難しいのではないでしょうか?



賃貸経営は儲かるのかというと、正直なところ「管理会社に全て丸投げ」しているような物件においては、立地が悪ければ「客付けが非常に難しい」こともあるので、賃貸経営のみで生活することは難しいと思われます。



地方都市においては、近年人口減少が歯止めが掛からない状態となっていることから、アパートの空き室が非常に増え始めていて、エリアによっては空室率30%以上となっていることから「空室に悩んでいる物件においては、値下げ競争」が後を絶ちません。




よく空室対策において「家賃を数千円安くしても、機会損失=空室期間が増えることを考えれば家賃を値下げして今すぐ空室を解消すべき」と訴えるコンサルタントの方がいますが、仮に家賃を値下げして集客が成功したとしても、賃貸サイト上においては「値下げした家賃」はアップされていることから、その情報を見た「ほかの入居者様」からクレームが入るのは必定。

更新のタイミングで「値下げした○○号室と同じ家賃にしてもらえなければ、更新をせず退去する」と退去カードを切りだされてしまえば、オーナー様にとっても「入居してほしい」という願望が強くなってしまいますので、しぶしぶ値下げに応じてしまうのではないでしょうか?


値下げする時に「値下げしたことはほかの入居者様には内緒」にしておいてと頼んでも、一部のお客様は、値下げができたことを平気で話す方もいるので、このような状況が続けてば、入居者様全員に「同じ対応」をしなければならないことから、収益が悪化するのは目に見えています。


お部屋が埋まったとしても、家賃値下げを繰り返していたら、当然利益ができにくくなってしまい、修繕が必要になったとしても「修繕をすることができず」クレームを頂戴する回数が増えてしまい、退去のきっかけを作ってしまうことになってしまうので、負のスパイラル状態から、なかなか抜け出すことはできなくなってしまいます。




これからの日本は「少子高齢化」の波がさらに大きくなることから、空室率上昇はもはや時間の問題といっても過言ではありません。





日本一空室率が多い山梨県に、築28年の物件を所有している弊社においては、賃貸経営が現在順調となっています。築年数が経過している物件は「家賃値下げを繰り返しているのでは?」と思うオーナー様は多いと思われますが、ご期待に反しまして弊社所有物件では「家賃を値上げ」目的のリノベーションを展開していますが、コロナ禍の状況であっても、昨年(2021年度決算)では、増収増益を達成しています。



家賃を値上げしても、黒字・増収増益なんかできるわけがないと思う方は多いと思いますが、弊社が取り組んでいるのは「他社で真似することができない徹底したリノベーション部屋」を作り「他社ではまず導入しない自然素材の材料を室内に取り入れ、資産価値を高め」ることによって「相場家賃を無視した家賃設定」が可能となり、「家賃を値下げしなければ入居しない」とお申し出されるお客様には、あえてご入居して頂かなくても結構ですというスタンスとをとることによって、質が高いお客様にご入居して頂くことが可能となったことから、家賃相場に振り回されることなく、安定した賃貸経営を実現。


また、管理会社任せにしない経営スタンスをとることによって、お客様と自然と会話ができることから、お客様がお困りの時にはすぐに対応することによって、物件とオーナーに対する「信用・信頼」がさらに高くなり、長期入居も可能となってきています。



賃貸経営で利益を出したいのであれば、管理会社任せにはせず、お客様は何を望んでいるのかということを常に考えながら行動を起こすことができれば、必ず利益=儲けは出るはずです。



#賃貸経営

#空室対策

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