賃貸経営は本当に儲かるの?


賃貸経営をこれから行いたいと考えている方にとって、「賃貸経営はそもそも本当に儲かるものなのか?」わからない部分の方が大きいと思います。


ネット上などで「賃貸経営」に関する記事をよく見てみると、「入居率○○%だから安心」「一括借り上げ期間○○年は業界では珍しい」等といった文言を見てみると、ふと「将来の年金代わりとして、また副業のひとつ」として、とても魅力的に見えてくるものですが、ただ将来のことは「誰にも予測ができない」ことであり、儲かるかどうかは誰にもわからないというのが、正直なところです。


ただし、しっかりとした賃貸経営能力を有していれば、儲かるといっても過言ではありません。では具体的に、どのような対策を講じればいいのでしょか?


 

目 次

1.賃貸経営は儲かるという先入観は捨てる

2.賃貸経営成功のカギは、入居率

3.ローン返済がきつくなった時は、すぐに相談を

4.正直、集金管理の方が経営がしやすい

5.まとめ

 

1.賃貸経営は儲かるという先入観は捨てる

賃貸経営は儲かるという先入観は捨てる

近年では「働き方改革」の影響によって、残業がしづらい環境となったことから、手取り収入が減少した方も多いと思われます。不動産投資をする場合、基本的には「サブリース契約」をされるケースが多いため、「毎月の家賃収入」は一定していることから、所謂サラリーマンの方であっても、安心して賃貸オーナーになることができます。


ただ今から30年前の時代と今の時代における「賃貸市場」は、大きく変貌を遂げています。一昔前の賃貸市場は「物件供給数が少なかった」ので、募集=即入居するといった構図が描けられていたことから、リスクが少ない資産運用のひとつでしたが、現在では「少子高齢化」「晩婚化」等の影響で、賃貸物件を探している方そのものが「減少傾向」となっているため、築年数が浅い時は「満室が当たり前」だったものが、築年数の経過と共に、埋まりにくくなってしまうことも、十分に考えられます。


つまり、昔と比べると「賃貸経営を行えば、儲かる」というイメージがつきにくくなってしまい、これは不動産賃貸業界に携わっている担当者であれば、共通認識となっています。


ただ、しっかりとした賃貸経営能力を有している=管理会社任せにはしてなく、オーナーという立場として、経営に参加しているオーナー様は、「自分が何をすべきなのか?」といった認識を有しているので、経営が悪化してしまった場合があっても、すぐに対応することができ、築年数が経過したとしても、安定経営を行うことができます。



2.賃貸経営成功のカギは、入居率

賃貸経営成功のカギは、入居率

賃貸経営を成功させるためには、いかにして「高入居率」を保つことができるかが、勝負となってきます。


築年数が経過してくると、現在の家賃のままでは「空室を埋める」ことは非常に難しくなってしまいますので、何かしらの対策を講じる必要が出てきます。

需要供給のバランスが保たれていれば、「家賃を値下げして募集」を行えば、早期に部屋が埋まりやすくなります。ただこのような「好立地」は、ごく一部しかないのが現状。


しかし、築年数が経過したとしても、時代の変化に対応するような「リフォームやリノベーション」を展開することができれば、収益性を高めることも可能となります。


さらに物件供給数が過多状態となっている今の時代、少しのミスが「退去してしまうきっかけ」となってしまうため、物件管理能力を高める必要がありますが、設備不良が発生した際において、オーナー様がすぐに対応してくれるような物件は、入居年数を伸ばすことも期待することができ、更には入居満足度を上げることができれば「家賃減額請求」も受けにくくなるので、安定した賃貸経営を行うことが可能となってきます。



3.ローン返済がきつくなった時は、すぐに相談を

ローン返済がきつくなった時は、すぐに相談を

ごく一部のエリア物件を除けば、家賃は相場の影響を受けやすくなるので、特に築年数が経過してくると、家賃を維持することが難しくなってしまいます。やむなく家賃値下げをしても、必ずしも成約になるという保証はなく、更には突発的な修繕費用が発生してしまうと、キャッシュフローがうまく回らなくなるといった懸念も、生まれやすくなります。


もしそのような状況になった時には、我慢をせずに「すぐに借入先の金融機関」に相談して下さい。相談内容によっては「借入期間の延長による毎月返済額の軽減」「一定期間元金据え置き」等といった「リスケジュール」をしてくれる可能性が高いです。


リスケジュールが認められれば、ローン返済が「軽く」なり、キャッシュフローが改善するので、自己資金を使って収益改善対策をすることが可能となることから、もし返済がきついなと思った時には、すぐに金融機関に相談して下さい。



4.正直、集金管理の方が経営がしやすい

弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は築年数が今年で30年目を迎えますが、「家賃相場完全無視」「リノベーションを機に家賃値上げ」した部屋が次々と決まり、その結果現在満室状態が続いています。(弊社物件はサブリース契約ではなく、集金管理物件となっています)


当然ながら、毎月「利益」を出すことができているのですが、どうして「家賃相場を無視した集客が成功」しているのか、簡単にお伝えさせてもらいます。


①入居者ターゲットを絞ったリノベーションを展開

どの業界でも同じことが言えますが、集客する際には「ターゲット」と必ず決めているはずです。弊社の場合は「20~30代のカップル、新婚、子育て世代の家族」「おしゃれなカフェのお店が好きな女性」をターゲットとし、室内は「ナチュラルテイストに特化」したリノベーション対応をしています。


室内に「無垢材」「漆喰」等を用いることによって、おしゃれなカフェのお店を再現したかのような、居心地がいい空間を作ることができ、特に女性のお客様からは高い評価を頂いております。


②入居者属性を上げる

弊社リノベーション部屋は、リノベーションを機に「従前家賃と比べて8~10%値上げ」しています。コストがかかっているので、その分は家賃に上乗せしなければなりませんが、お部屋探しをされているお客様は「エリア内の家賃相場」をネットなどを使って「事前に調べて」くるので、当然ながら募集中の家賃が「相場より高い」と、「相場より高いのでは?」と主張される方も出てきます。


正直なところ「家賃が高い」と感じている方には、無理してまで入居してほしいとは考えていません。一方「家賃は高いけれど部屋が気に入った」方のみ入居してもらえることによって、入居者属性を高めることができ、クレームが発生しにくい物件を作ることが可能となり、長期入居をして頂ける可能性が高くなります。


③独自集客をしている

築年数が経過している物件が「埋まりにくくなっている」背景には、賃貸検索サイトの影響もあります。賃貸検索サイトは「希望する築年数や家賃、エリア」を入力するだけで、条件に合致した部屋のみが掲載されることから、お部屋探しをされている方にとっては、短時間で希望条件を確認することが可能となります。


一方で、築年数が経過している物件では、どうしても「家賃勝負」となってしまう部分が大きいので、家賃相場を意識した家賃設定にしないと、検索画面上に掲載してもらえない可能性が高くなります。弊社物件みたいに「家賃相場より家賃が高い」「和室がある」「リノベーションしたけれど、賃貸検索サイト上におけるリノベーション定義には合致していない」と、賃貸検索サイト上のみでは、圧倒的に不利になってしまいます。


そこで、2018年から「物件公式サイト」(HP・Twitter・Instagram・YouTube)を開設し、独自集客に力を入れた結果、次第に認知度が高くなり、今では弊社物件にご入居された方の「約8割」は、公式サイト経由からのお申込となっています。



5.まとめ

日本の人口は今後「減少傾向」となるのは明白となるので、不動産賃貸業界は年々厳しくなることが予想されます。


大げさなこと言えば、ひとりのお客様を「複数の仲介(管理)会社が奪い合う」構図となってしまい、競争に負けてしまった管理会社/オーナー様物件は、自然淘汰されてしまう可能性が高く、所謂「二極化」が加速していくものと思われます。


ただ、次第をとらえたお部屋作り、そして何より「顧客が創造できる賃貸経営」をすることができれば、たとえ厳しい時代を迎えたとしても、オーナー様物件は生き残れるはずです。





閲覧数:0回0件のコメント