賃貸経営をより安定的にするためには?


不動産投資を成功させるためには、毎月の家賃が「滞りなく入金」されて、なおかつ家賃が値下がりするのを、可能な限り抑えることが、重要となってきます。


ただ現実的には、賃貸需要(お部屋を借りる人)より、供給(物件数)の方が上回っているエリアが多くなってきていることから、いつまでも家賃が一定水準をキープできることは「不可能」に近く、特に築年数が経過している物件では「相場自体が値崩れ」しているので、何も対応しなければ「家賃はどんどん値下がり」し、さらに値下げしても部屋が埋まない「負のスパイラル」状態になってしまうことも、あり得ます。


ただし、しっかりとした賃貸経営を行うことができれば、仮に築年数が経過したとしても、「安定経営」をすることは可能であり、所謂「賃貸激戦区」であっても、集客することは十分に可能となります。


では、賃貸経営をより安定的にするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.ご入居者様をとにかく大切にする

2.設備投資=リノベーションは必須

3.仲介会社/管理会社を味方に引き入れる

4.まとめ

 

1.ご入居者様をとにかく大切にする

ご入居者様をとにかく大切にする

賃貸経営を成功させるためには、お客様に1日でも多くご入居して頂くことが重要となることから、入居者ファーストの精神で賃貸経営を行わなければなりません。


ここでいう「入居者ファースト」とは、「顧客の言いなりになれ」ということではなく、ご入居期間中にどうしても発生してしまう「設備トラブル」や「入居者様同士によるトラブル」に対して、迅速に対応することです。


賃貸設備不良に関しては、その不良原因が「経年劣化によるもの」であれば、貸主であるオーナー様が対応しなければなりませんが、対応に時間がかかりすぎてしまうと「管理会社やオーナー様」に嫌悪感を抱いてしまう可能性が出てきてしまい、たった少しのミスであっても、そのことによって「退去につながってしまう」可能性が高くなってしまいます。


しかし、どのようなトラブルであっても、「迅速対応」することによって「顧客満足度」は高くなり、結果的に「長期入居」してもらえる可能性が高くなります。



2.設備投資=リノベーションは必須

築年数が経過すればするほど、物件の資産価値は低下してしまうので、家賃を維持することは難しくなってしまいます。


一般的には「築10年」「築20年」を迎えた物件は、相場自体が一気に値下がり傾向となるため、現状家賃で募集していても「成約までに時間がかかる」可能性が高くなることから、管理会社などでは「家賃値下げ」をお願いしてきます。


たった1回の家賃値下げをすることで、同じ物件内にある「他の部屋」も、早かれ遅かれ同じ対応を取らないといけないことから、収益が低下するのは時間の問題であり、収益低下してしまえば、キャッシュフローもうまく回らなくなってしまうので、特に築年数が20年を超えた物件では、要注意となってきます。


しかし、しっかりとニーズをとらえたリノベーションを展開することによって、リノベーションを機に「家賃値上げ」も可能となることから、収益改善も期待できます。


下記は、弊社物件周辺にある競合他社物件のデーターですが、築年数/部屋の広さがほぼ同じであるにも関わらず、リノベーション対応している貸していないかによって、ここまで家賃の差異が生じてしまいます。

募集家賃

月額家賃乖離

年間差額

弊社リノベ物件

6,6万円

A物件

5,1万円

1,5万円

18万円

B物件

4,8万円

1,8万円

21,6万円

このような話をしてしまうと、確かにリノベーション対応した方が「早期に部屋が埋まる」かもしれないが、多額の費用が発生することから「借入」を起こさないといけなくなり、結果的には「家賃を安くしている物件と同じではないか?」という疑念が発生してしまいます。


ただ、現在の賃貸市場は「供給過多状態」となっており、競争力が低下している物件では、家賃値下げしても「部屋が埋まりにくくなっている」ことを踏まえれば、家賃を値下げしてただ待っているより、リノベーションをして資産価値を高めた方が、結果的には早期に家賃収入が発生するので、オトクとなります。



3.仲介会社/管理会社を味方に引き入れる

仲介会社/管理会社を味方に引き入れる

退去が発生してしまうと、管理会社の主な収入源となる「管理費」は、そのお部屋分だけは入ってこなくなってしまうので、空室部屋が多ければ多いほど、管理会社としてはマイナスとなってしまいます。


また、仲介会社の主な収入源は、契約成立に伴う「仲介手数料」となりますが、仲介手数料は「契約成立した時」に初めて発生する報酬であり、成約に至らなければ、どんなに仲介営業をしても、報酬発生することはありません。


管理会社及び仲介会社にとって、資産価値が高い物件を「管理」「仲介」することは、売り上げに結びつくものであることから、しっかりと対応している物件を応援したくなるのは、当たり前のこと。


弊社物件は、築年数が今年で30年目となり、更に日本一空室率が悪い「山梨県」にあることから、何も対応しなければ「空室率がどんどん悪化」してしまいますが、2018年から「家賃値上げを目的とした差別化リノベーション」を展開することによって、成約率及び入居年数も改善することができました。


弊社リノベーション部屋は、原則として「家賃値上げ」をしていることから、お部屋紹介をする「仲介会社」にとっては、多少ではあっても「他の同築年の物件よりも高い仲介手数料をもらえる」ことになり、管理会社としても「家賃が値上げすれば、その分管理料も高く」なります。


つまり、集客力/収益性が高くなっている物件は、何が何でも早期に決めたいと考えているはずですので、オーナー様の物件を積極的に案内/協力して頂けるはずです。



4.まとめ

いかがでしょうか?


賃貸経営を安定させるためには、可能な限り「退去」を防ぐことです。

転勤や転職、戸建て住宅住替えなどによる退去は、正当性があるので、やむを得ないのですが、「トラブルが多く、このまま住み続けられない」といった理由で退去されてしまうと、どんなに頑張って対策を講じても、口コミが広がってしまい、客付けが難しくなってしまいます。


しかし、顧客ファースト精神(管理・リノベーションの質の向上)をもって賃貸経営を行えば、家賃値下げをしなくても「黒字化」にすることは可能でありますし、何より日本一空室率が悪い山梨県で、今回ご紹介していることを実践している弊社が「結果」を残せられたということは、他県でも十分対応することはできるはずです。


収益性を高められる物件にできるかどうかは、管理会社/仲介会社のスキル以上に、オーナー様の心がけが、とても重要となります。


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