賃貸経営を成功させるためには、オーナー様の意識改革が重要。


こんにちは。


賃貸経営を行われているオーナー様にとって、賃貸経営に関わる様々な諸問題について、日々悩むことが多いのではないでしょうか?

賃貸経営をする上で必ずと言っていいほど、悩む問題とは…

☑空室が最近目立ち始めてきた

☑家賃滞納しないかどうか心配

☑退去リフォーム・リノベーションは何をしたらいいの?

☑外壁塗装工事は高そう

☑入居者トラブルが起きたら大変


これらの問題は、オーナー様ご自身で対応されることはとても大変なこと。

特に近年クレーム件数として一番多い「入居者トラブル」に関しては、当事者双方の意見を忌憚なく聞き入れ、最適な方法を提案しなければならないことから、やはり離れした人に担当してもらった方が解決が早い場合の方が多いです。


そこで、賃貸物件を所有しているオーナー様の殆どは、大手管理会社を中心とした管理会社に管理を委託して、紛らわしい問題をはじめとする管理業務全般を全て管理会社に任せていると思われますが、ただ近年では地方都市や一部の大都市圏においても、空室が社会問題化になっていることから、今まで見帯に全てを管理会社に一任させるやり方では通用しなくなってきています。



地方都市を中心に、賃貸アパートの物件数は明らかに供給過剰状態が続き、人口が今後減少するエリアでは、空室率がますます悪化することは明白になることは間違いありません。


管理会社でもこの点については、強い危機感を持っていますが、一方オーナー様の方は、逆にそこまでの危機意識を持っている方はあまりいないのが現状。出費を抑えるために、退去リフォーム工事は限定的に行い、空き室期間が長くなってきた時には、家賃の値下げをすれば、空室は解消できると思っているオーナー様は多いと思います。


ただ、そのやり方近年ではあまり通用しなくなってきています。



家賃を下げて集客をしても、家賃滞納リスクが上昇する傾向が強くなり、近年では家賃保証会社に保証料を支払うことを必須としている物件が多くなったことから、滞納家賃分に関しては、後日全額支払いがされるものの、滞納を繰り返す/強制退去になった方は、家賃保証会社のブラックリストに掲載されますので、賃貸物件に入居することが厳しくなります。


家賃を下げれば集客力は向上しますが、結果的には事故歴(滞納)がある方が入居してきやすくなるので、入居率は向上する反面、収益の部分においては確実に悪化することは間違いなく、収益が悪化すれば、外壁塗装などの大規模修繕や、エアコン故障・交換などをする小規模修繕を行うことが難しくなるので、ますます経営的には悪くなってしまいます。



では、どのようなことを行えば経営改善をすることができるのか?


それは、オーナー様自身が「賃貸経営者」の自覚を持つことです。

退去リフォームやリノベーションに関して、管理会社に一任するオーナー様もいるとは思いますが、管理担当者は担当している物件の空き室を一日でも早く解消させたいと本気で思っています。


そこで、オーナー様も担当者と一緒に、退去リフォームの打ち合わせなどに参加してもらうと担当者にやる気が変わってきて、何が何でも成約させるという気持ちに代わります。


また、物件清掃について、業者さんに清掃を委託している物件が多いと思われますが、月に1回でもいいので、オーナー様ご自身が物件清掃をして頂くと、物件の諸問題がどこにあるのかを把握することができると思われます。


今回ご紹介した事例は、実は自分自身が過去に、空き室で困っていた時に、実践をした内容で、お客様が喜ばれる部屋にするためには何をしたらいいのか?と自問自答しているうちに、次々にヒントを得ることができ、賃貸経営素人であった自分であっても、現在ではコンサルティングをするまで至りましたので、オーナー様が現地で作業をされることは、賃貸を改善させるための第一歩といえそうです。


日本で空き室率が最も多い山梨県で、競争力が低下してしまう築年数が経過した古い物件・賃貸業界の知識はゼロの状態であった自分であっても、意識改革=管理会社と一緒になって賃貸経営を行えば、必ず経営は改善すると確信しています。



#賃貸経営 

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