賃貸経営を成功させるためには、立地が重要?


多額の借入を起こして行うことになる「賃貸経営」は、絶対に成功させなければ、毎月のローン支払いがきつくなっていまい、最悪売却ができたとしても、残債が残ってしまうことにもなるので、賃貸経営を行う際には、事前にシミュレーションをしっかりと考えた上で、対応しなければなりません。


よく「賃貸経営を成功させるためには、場所(立地)が重要」だと言われています。

確かに、立地が良くないような場所に物件を建てたとしても、そもそも需要が見込めないエリアであることから、入居希望者は多くはないはずです。


ただ、立地が良ければ賃貸経営が成功するとは、決して言えません。

立地以上に「室内のクオリティーや物件管理の質」を向上させなければ、たとえ立地が良い場所にあったとしても、稼働率が良くなることはありません。


 

目 次

1.将来に関しては、誰にも予測することができない

2.賃貸供給数増加で、空室率は深刻な状態に

3.物件管理の質を高めるためには?

4.差別化リノベーションをしないと、客付けは難しい

5.まとめ

 

1.将来に関しては、誰にも予測することができない

将来に関しては、誰にも予測することができない

新型コロナウイルスが日本で蔓延する前は、賃貸市場的には「大都市圏にある賃貸物件」は、人口が増加傾向となっているため、一定数の需要は期待できるという考えを持つ方が多くいました。


しかし、2年前に発生した新型コロナウイルスの日本感染拡大によって、首都圏に本社を構えていた企業の中には、この際「地方都市に移転」を検討・移転した所が多くなってしまいました。


さらに一部の企業は、テレワークを本格的に導入し、通信環境が整っているエリアであれば、どの地域に住んでもOKになったことから、物価が高い首都圏を離れて、地方都市に移住した方もいます。


このようなことは「コロナウイルスが出現する前」であれば、誰もが予想しなかったことであり、実際東京23区内にある賃貸物件においては、空室率が上昇してしまい、今でも空室率が悪化している所が多いとのこと。


つまり、立地さえよければ「賃貸経営が成功する」という「都市伝説」は、もう通用しなくなっているといっても過言ではありませんが、ただ対応次第では「立地や賃貸市場が悪くても、満室経営を達成」することは、十分可能と言えます。



2.賃貸供給数増加で、空室率は深刻な状態に

賃貸供給数増加で、空室率は深刻な状態に

厚生労働省HPによると、日本の総人口は「2008年」が最大のピークとなり、それ以降は人口が減少する見通しを立てております。一番の問題は、賃貸物件を利用される方が多い「若者層~30・40代」の人口がどんどん減少し、それに比例するかのように、60代以上の高齢者が増加する「典型的な少子高齢化」となってしまうため、賃貸の空室率はすでにエリアによっては、30%台となっていますが、40~50%台になってしまうのは「時間の問題」と言い切っても差し支えはありません。


空室率が増加傾向となってしまえば、集金管理物件ではもちろんですが、サブリース契約で賃貸経営を行っている物件でさえも、稼働率が低下してしまうので、契約更新時には、管理会社から「大幅な家賃減額請求」される可能性が高くなるので、こうなってくると、もはやビジネスモデルとして成立しなくなってしまいます。



3.物件管理の質を高めるためには?

物件管理の質を高めるためには?

空室率が悪化することになると、必然的に「一人のお客様を多数の物件(管理会社)で奪い合う」構図となることから、今まで以上に価格競争になる可能性が高くなります。


また物件供給数は、今後も増加傾向となるため、ちょっとしたミスが「住み替えによる退去」を生んでしまうため、今まで以上に物件管理の質を向上させなければ、自然淘汰されれてしまいます。


では、「今まで以上に物件管理の質を向上させる」には、どのような対応を取ればいいのかというと、管理会社はもちろんのこと、物件管理に協力してくれる「協力会社」さんとの横の連携を、今まで以上に強化することです。


賃貸物件に設置されている設備は、消耗品の為、年数が経過してくれば「経年劣化によって設備不良」が発生してしまいます。この際「迅速に対応」する管理会社と、対応するまでに時間がかかる会社が出てきてしまいますが、横の連携=協力体制がしっかりとできている会社では、スピーディーな対応をとることができるため、ご入居者様からクレームをもらうことは少なくなります。


しっかりとした対応=管理能力の向上が図れると、長期入居して頂けることにもつながるので、結果的には「ご入居者様」「管理会社」「オーナー様」の三方ヨシの関係性を築くことができます。


4.差別化リノベーションをしないと、客付けは難しい

差別化リノベーションをしないと、客付けは難しい

需要と供給のバランスが保たれいれば、家賃を少しだけ値下げしても「すぐに部屋は決まる」ものですが、今後は需要より供給数が圧倒的に多くなることから、資産価値が低下している物件では、家賃を値下げしただけでは「成約させる」ことは非常に難しくなってしまいます。


さらに家賃値下げをしてしまうと、その情報は「賃貸検索サイトにも反映」されてしまうことから、その情報を見た他のご入居者様にとっては「不満」に感じられる可能性が高くなり、更新のタイミングで「家賃値下げ請求」を行う可能性が高くなります。


退去を防ぐために、しぶしぶ値下げに応じてしまえば、結果的には「全ての部屋にも同様の対応」を取らざるを得なくなり、気づいた時には収益が悪化してしていることもあり得ます。


築年数が20年以上経過した物件で、収益性を高めたいのであれば、リノベーションをするのが一番手っ取り早いです。リノベーションすると、物件資産価値が向上し、リノベーションを機に家賃値上げも可能となることから、収益改善させることは十分可能です。


ただ、ここで気を付けないといけないのが、ただ単にリノベーションをするのではなく、1つでもいいので「他社には真似することができずに、お部屋探しをされている方が、気に入ってくれるような部屋」にすることです。ここを意識したリノベーションをしないと、競合他社と同じようなリノベーション(同質化)となり、集客上マイナスになる可能性が出てきてしまいますので、要注意です。



5.まとめ

確かに、立地さえよければ「需要が期待できる」ので、賃貸経営は成功しやすいと思えますが、ただその考えは「競合他社」も同じ考えを持っているので、物件が集中してしまい、激戦区になってしまう可能性が高くなります。


弊社物件がある「山梨県甲府市大里町」も、甲府市の中でも「一二位を争うベッドタウン」的なエリアであることから、賃貸物件数が多く、甲府市内においても「激戦区のひとつ」となっており、特に築古物件が多く目立つことから、価格競争が激化しています。


弊社物件は、今年で30年目を迎えるものの、物件管理の質の向上と、差別化リノベーションの展開によって、近年では黒字決算が当たり前となり、今期に至っては3か月間(3月後半~6月中旬まで)だけ空室が3件発生していましたが、閑散期であってもすぐに部屋が埋まり、現在は満室御礼となっています。



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