賃貸経営を成功させるコツとは何?


賃貸経営を成功させるためには、やはり「空室率」を可能な限り抑えることが求められます。ただ築年数が経過すれば、当然ながら「資産価値は低下」してしまうため、家賃を維持することが難しくなり、更に「大規模修繕をはじめとする修繕費が多くなる」ため、いかに「家賃値下げを最小限に抑えつつも、空室を抑える」ことが求められます。


このことを意識して賃貸経営を行えば、仮に築年数が経過したとしても、収益性を確保することができるのですが、この様な話をしても、恐らく一部のオーナー様は「懐疑的」にとらえてしまうかもしれません。


弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」県で、さらに弊社物件は「築29年目の和室あり2LDK」であるため、集客上「不利になりやすい」物件ではありますが、弊社物件では「家賃値上げを目的としたリノベーション」が功を奏し、築古物件ではありますが、高入居率・高収益を達成しつつあります。


そこで今日のブログは、弊社物件で実践をしている賃貸経営のコツについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.家賃維持は、好エリア以外ありえない

2.サブリースと集金管理、どっちがいい?

3.紹介したくなるリノベーション物件の開発

4.信頼できる金融機関を見つける

5.まとめ

 

1.家賃維持は、好エリア以外ありえない

家賃維持は、好エリア以外ありえない

不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。

不動産投資に関しては、正直なところ「立地が良い」場所ほど、回転率(退去→再募集→入居)が良くなるので、立地さえよければ「築年数が経過したとしても、家賃値下げは緩やか」になりやすいのですが、ただこのような物件は「ごく一部」と言っても過言ではありません。


特に地方都市にある賃貸物件では、当初の家賃を維持することが、非常に難しいと言っても過言ではありません。物件供給数の飽和状態が続いているため、競争力が弱い「築古物件」では、軒並み家賃値下げを繰り返していることから、当然ながら「家賃収入も下落」してしまいます。


ただ、例え築年数が経過したとしても、「顧客が創造」できるような物件を提供することができれば、十分勝負することは可能です。



2.サブリースと集金管理、どっちがいい?

サブリースと集金管理、どっちがいい?

大手管理会社に管理委託する場合、管理方法は主に2つあります。


1.サブリース契約

サブリース契約とは、オーナー様の物件を管理会社が「1棟丸ごと借り上げ」て、それを転貸するシステム。サブリースのメリットは、空室が発生したとしても、毎月一定の家賃が支払われるので、空室リスクによる家賃減少が無くなる点においては、メリットが大きいです。

さらに、退去後に行われる「原状回復」に関して、本来であれば「経年劣化による破損や汚損」はオーナー様負担となってしまうのですが、サブリース契約では「管理会社が対応してくれる」ので、どのような状態があっても「毎月の家賃収入は一定」している点は、経営がとてもしやすいと言えます。


ただその一方で、管理会社がオーナー様物件を「借り上げ」をしてしまうと、借地借家法において、管理会社が「借主の立場」となってしまいます。借主の立場になってしまうと、募集している家賃とエリア内における家賃相場に「明らかな乖離」が発生した際には、「借地借家法第32条1項」をオーナー様に請求することができ、家賃値下げをしなければならない可能性が出てきてしまいます。


もちろん、オーナー様の言い分も聞いた上で、家賃改定を行いますが、オーナー様が「管理会社の言い分を全く聞こうとしない」「話し合いに応じてくれない」等といった態度をとってしまうと、最悪管理会社側から「賃貸借契約を解除」してくる可能性が出てきます。


2.集金管理契約

集金管理とは、管理全般はもちろんのこと、家賃管理をしてくれるものです。

サブリースとの違いは、空室が発生した場合「次の方が契約」するまでは「家賃入金が一切ない」点と、退去後などに行われる「修繕費用」の内、経年劣化によるものは「オーナー様に支払ってもらう」ので、空室が目立ってしまうと、経営的に厳しくなってしまいます。


ただ集金管理のメリットは、オーナー様が好きな家賃を決めることができる点。


集金管理とサブリース契約は、双方とも「メリットデメリット」があるため、どちらのほうがいいのかは、正直「エリアや賃貸経営の仕方」によって、おススメが違ってきます。


リスクは伴うものの、収益性を高めるのであれば、集金管理の方がいいですし、とにかくリスクを避けたいのであれば、サブリースがいいと思います。ただサブリースは契約更新時に「家賃の見直し」があるため、更新前と必ずしも「同じ」であることは正直少ない可能性があり得ます。(築年数が経過すればするほど、家賃は下がります)



3.紹介したくなるリノベーション物件の開発

紹介したくなるリノベーション物件の開発

築年数が経過すると、物件の資産価値が減少してしまうため、どうしても家賃値下げをしないと、部屋が埋まりにくくなってしまいます。ただ昨今では「物件供給が飽和状態」となっているエリアもあるので、家賃を値下げしても「昔と比べると、埋まりにくく」なっていることから、収益改善を目指すのであれば、何かしらの対応は必要となります。


弊社物件では、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っています。リノベーション物件は、近年増加傾向となっていますが、弊社が行っているリノベーションは、ナチュラルテイストに特化した部屋。


自然素材の無垢材や漆喰などをふんだんに使用することによって、賃貸でありながら「おうちカフェ」を楽しめるような空間を作ることができたため、特に女性のお客様からは、高い評価を頂いております。


フルリノベーション部屋においては、従前家賃と比べると「家賃は最大で10%値上げ」を行い、一部リノベーション部屋においては、従前家賃と同額で募集しています。家賃を値上げしても「部屋が埋まる」のは、お部屋探しをされているお客様が「賃貸物件に何を求めているのか」を徹底的に調べて、更には入居後「どのような生活を送ることができるのか」より具体的な説明を行うことができるからです。



4.信頼できる金融機関を見つける

信頼できる金融機関を見つける

どのような商売にも言えることですが、商売というものは「常に順調」に推移してくれれば、何ら問題はありませんが、場合によっては「家賃収入が減少してしまい、経営的に厳しくなってしまう」ことも、十分あり得る話。


大多数のオーナー様は、金融機関に借入を起こして賃貸経営を行っていると思われますが、経営が厳しくなった時、借入先の金融機関が「真摯に対応してくれるかどうか」が、賃貸経営を成功させる最大のキーポイントとなります。


これは個人的な意見となりますが、「都市銀行」「地方銀行」より「信用金庫」(信用組合)の方が、万が一の場合があっても「柔軟に対応」してくれます。

(ただし、信金は金利が少々高めなのがデメリットです)


実際弊社においても、コロナウイルス感染拡大時に、一時的ではありましたが「その月の金融機関支払い」ができなくなってしまい、すぐに融資担当者に相談したところ、1年間「元金支払いが猶予」して頂きました。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?

築年数が20年を超えてくると、一気に「家賃値下げ」「空室率上昇」となってしまいがちとなりますので、物件によっては収益が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。


しかし、物件資産価値を高めることができる「リノベーション」や「リフォーム」を行うことによって、家賃値下げを食い止められるだけではなく、家賃値上げも夢ではありません。


さらに室内がしっかりとリノベーション/リフォームがされていると、集客上有利になるため、仲介会社も積極的に案内してくれます。


つまり、顧客が早々できるような賃貸経営を行うことによって、三方ヨシの関係性を作ることができ、これは築年数が経過したとしても、関係性が崩れることは少ないはずです。


#賃貸経営

#築年数

#賃貸オーナー

閲覧数:1回0件のコメント