賃貸経営を黒字にさせるには、何をしたらいいの?


賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、一番大切なことは「賃貸経営を黒字化」にさせることですよね?


ただ、年数が経過すれば、当然修繕費が多くなることから、利幅が狭くなってしまい、さらに築年数が経過してくると、今まで通りの家賃設定することが難しくなってくるので、将来的には厳しくなるのではと考えているオーナー様もいるのではないでしょうか?


しかし、例え築年数が経過していたとしても「やり方次第」によっては、築年数が経過していても、黒字化にすることは十分可能です。


弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、空室率30%を超えているエリアがありますが、そのような状況下の中であっても、弊社所有物件は「築28年」でありながら、家賃値上げを目的としたリノベーションが功を奏し、現在満室経営を継続しています。


築古/空室率全国ワースト1といった、環境下の中でも収益を確保しているのには、当然理由があるわけですが、今回のブログではその理由について、お伝えしていきたいと思います。



目 次
1.常にきれいな物件を提供する
2.リフォーム・リノベーションは公的貸付制度を活用
3.入居者が喜ぶ設備をつけることが必ずしもプラスには働かない
4.差別化した設備を導入し、ここにしかない部屋を作る
5.SNS集客を積極的に行う
6.まとめ

1.常にきれいな物件を提供する

賃貸経営が成功する理由として、多くの方は「最新設備を導入すること」と思っている方が多いと思いますが、それは違います。


賃貸経営が成功する最大の秘訣は、ずばり「物件が常にきれいな状態に保っているかどうか」です。


築年数が古い物件のイメージは、決していいものではありません。大多数の方は「古い」「汚い」「汚れていそう」といったネガティブのイメージしか持っていません。また実際に大多数の築年数が経過している物件は、それに合致しているため、古い物件は、正直あまり人気がありません。


しかし、物件周りを常に清潔に保っていれば、物件見学にこられたお客様も「良いイメージ」を持ってもらえますが、賃貸経営が成功している/入居率が高い物件では、物件周りにごみが落ちているといったようなことは、まずありません。


掃除は、ほうきと塵取り、ごみ袋があれば、誰もができるもの。オーナー様が所有している物件が、ご自宅の近くにあるならば、掃除をすることによって、物件に何が足りないのか、把握することができるはずです。




2.リフォーム・リノベーションは公的貸付制度を活用

賃貸経営が成功している物件では、現状維持に満足せず「室内をリフォーム・リノベーション」をしっかり行っているので、入居率が高い状態を保っています。


しかし、リフォームやリノベーションをするとなると、自己資金ではなかなかできないオーナー様も多いので、原状時で家賃を値下げするしかないと考えているのでは?


家賃を値下げすれば、確かに賃貸サイト上において「問い合わせ件数」は増加しますが、1度値下げした家賃は、今後元に戻すことは非常に難しく、さらに値下げをして成約ができたとしても、利益そのものは「減少」することになるので、トータルで考えた場合には、マイナスでしかありません。


さらに、値下げ集客ばかりしていると、当然ながら物件価値は低下し、売却しようと思っていても、資産価値が低下している物件は「二束三文」程度しかなりません。



そこで、おススメなのが、公的貸付制度をうまく使うことによって、月々の返済を抑えることができるので、経営が苦しくなるようなことにはなりにくくなります。


弊社のリノベーションは、お客様に快適な住環境を提供したいと考えているため、ある程度のリノベーション費用をかけているので、1室あたり200万円ぐらいの費用が掛かってしまいます。

そこで、弊社では甲府市の公的貸付(小規模企業者小口資金(無担保、無保証人))を活用しています。こちらの資金のメリットは、ズバリ利子補給があることです。

運転及び設備資金とも、それぞれ最高1260万円まで借りることができ、しかも実質金利は1.0%となっているため、通常の運転資金などと比べると、利息分が安くなることから、トータル的な支払額を減らすことが可能となります。




3.入居者が喜ぶ設備をつけることが必ずしもプラスには働かない


入居者が喜ぶ設備をつけることが必ずしもプラスには働かない

賃貸物件を募集する際、入居者様から歓迎される設備を導入・設置されていれば、成約の近道になると言われています。その中でも「インターネット無料」は、単身・ファミリー向け賃貸物件では、人気の高い設備となっています。


インターネット無料物件では、入居したその日からインターネットが使用でき、当然ではありますが、月々の使用料金は「無料」であるので、ランニングコストがかからない点においては、とても嬉しい設備であることは間違いありません。


しかし、インターネット無料物件は「一つの回線で複数の部屋と共有」していることから、多くの方がいるであろう夜の時間帯で、高画質動画を一斉に見始めてしまうと、回線が重くなってしまう可能性があります。


このことについて「これをクレームとして捉える」お客様がいますが、ただ回線速度が低下してしまうのは「劣化ではない」ので、管理会社では対応することはできません。


また、インターネット無料物件といっても、月々の使用料は「家賃」等に含まれている可能性が高いので、インターネット環境をよくしたい方にとっては、無料物件に入居する意味合いが薄くなります。余談ではありますが、弊社所有物件では「インターネット無料にすることによってデメリットの方が強くなる」と考えていることから、インターネット無料対応はしていません。



4.差別化した設備を導入し、ここにしかない部屋を作る

差別化した設備を導入し、ここにしかない部屋を作る

築年数が経過した物件は、資産性においてもマイナスになりがちになりますので、どうしても価格競争の波に飲み込まれてしまいます。


近年では、築年数が経過した物件をリノベーションをする動きが強くなってきていますが、ただ同じようなリノベーション部屋が「多数」あれば、仮におしゃれな部屋に生まれ変わった部屋であっても、価格競争になりがちになります。


そこでリノベーションをする時には、どこか1つでもいいので「他社と差別化ができる設備」を導入されることをおススメします。


弊社所有物件において、先月ご契約が成立した上の写真の部屋においては、キッチンのみフルリノベーションをしましたが、通常のリノベーション部屋に設置しているキッチンカウンターは、ステンレスを加工・設置しなければならないので、費用が高くなってしまいます。


そこで、今回試験的にIKEAのキッチンカウンターを導入したところ、キッチンとの相性・使い勝手もよく、お客様からもお褒めの言葉を頂いたことから、今後リノベーションをする際には、導入を計画しています。


余談ではありますが、IKEAのキッチンカウンターを導入したことによって、費用を3分の2以上抑えることができました。



5.SNS集客を積極的に行う

SNS集客を積極的に行う

賃貸物件を募集する際、大手賃貸サイト上に物件情報を掲載するのが一般的ですが、ただ賃貸サイト上では「築年数や家賃など」を自由に設定できてしまうことから、お客様の条件に1つでも合致しない部屋は、成約候補から除外されてしまいます。


ですので、築年数が経過した物件では「家賃値上げ」をせざるを得なくなってしまいますが、ただ1つの物件で家賃を値下げしてしまうと、エリア内にあるほかの物件までも値下げしてしまうことから、成約ができたとしても結果的には「利幅を狭くしてしまう」ことにつながり、負のスパイラル状態から抜け出せなくなってしまいます。


一方、TwitterやInstagramといったSNSを活用することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が拡散」されることから、投稿したお部屋に興味を持たれると、必然的に、物件詳細情報を確認しますので、家賃や築年数で部屋を選択するようなことにはなりにくく、室内がおしゃれになっていれば、内見につながりやすくなります。



6.まとめ



賃貸経営を成功するためには、やはり物件が常にきれいに保たれていること、また室内がほかの部屋にはない「独自性がある部屋」であることが、一番重要となります。


他の部屋にはない「差別化した部屋」があることによって、仮に設定家賃が家賃相場より高くても、お客様に「しっかりとした説明」をすることができるので、納得して頂いた上でご入居して頂けるはずです。



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