賃貸経営最大の悩み、空室対策をするには、どのような対策を行えばいいのか?

更新日:9月27日


賃貸経営上における最大の悩みといえば、どのような空室対策を行えば、早期に部屋が埋まるのかどうかではないでしょうか?


少子高齢化の影響によって、地方都市においては「賃貸空室率が上昇傾向」となっているので、対策を講じないとオーナー様の物件だけ「取り残されて」しまいます。


ただ、賃貸物件で空室対策を講じると「競合他社物件」も同じような対策をしてくるので、最終的には「価格競争」になりがちになります。


では、どのような空室対策を行えば、賃貸経営最大の悩みと言える「空室を埋める」ことができるのでしょうか?


 
目 次
1.新たな市場に目を向ける
1)賃貸市場は急速にレッドオーシャン状態となっています
2)築古物件でも未来はあります
3)空室率全国ワースト1の弊社物件が今では入居率100%
2.入居者目線で経営を行う
3.SNSを有効活用する
4.まとめ
 

1.新たな市場に目を向ける

1)賃貸市場は急速にレッドオーシャン状態となっています

賃貸物件の供給数は、近年人口減少が続いていることもあり、明らかに供給過剰な状態となっています。


そのような中でも、新築賃貸物件や築年数が浅い、又は大都市にある人気エリア周辺では、需要が多いこともあり、募集開始と同時に「すぐに部屋が埋まる」ことは決して珍しいことではありませんが、その一方で「資産価値が下落」している築年数が経過している物件では、適正相場に家賃設定しているのにも関わらず「部屋が埋まらない」ことは、十二分にあり得る話です。


どうして、家賃相場に近い家賃設定をしているのに、部屋が埋まらないのかというと、現在の賃貸物件探しは「大手賃貸サイト」上において、お客様が希望される条件を自由に設定できることから、希望条件にひとつでも合致していない物件は、その場で成約候補から脱落してしまうので、築年数が経過している物件では「価格競争」になりがちになります。



エリア内にある競合他社の物件が、立った数千円値下げしただけで、マーケットはすぐに反応し、下手すれば速攻でお問合せや見学予約が入ることも珍しくはありません。


このようなことを行っていれば、オーナー様の都合によって「家賃を下げることができない」物件は、ますます取り残され、一方値下げすることによって「入居ができた」物件であっても、アパートローンが完済できていなければ、値下げした分収入が減ることになり、1つの部屋で同じようなことをしてしまうと、そこから抜け出すことはできなくなってしまうので、負のスパイラルになる可能性が高くなります。


マーケティング用語で、この様な現象を「レッドオーシャン」と言いますが、値下げしなければ集客ができないと、当然利益が出にくい物件になってしまうので、もしそこから抜け出すためには、新しい市場=ブルーオーシャン戦略を立てて経営を行わなければなりません。



2)築古物件でも未来はあります

ところで、新築賃貸物件は「家賃」「初期費用」とも地域でもトップクラスの価格となっていますが、どうしてそれでも「入居者」が多いのでしょうか?


答えは簡単ですよね。


新築物件に、お金以上の価値があるからです。

新築物件の魅力と言えば、最新設備が導入しているので、暮らしやすい賃貸アパートであることは、誰でもお分かりになると思いますが、ただそれ以上に重要なことは「新築賃貸物件に一番最初に入居することができる」というお金では買えない価値が新築にはあるからです。


新築物件の定義とは、築1年未満であり未使用な部屋のことで、もし入居1年未満であっても、入居歴があるとその部屋は「新築物件」ではなく「築浅物件」となってしまいます。


では築古物件はというと、築年数が経過していて「見た目にも古そう」といったイメージが固執していますが、もし築古物件に「世界にひとつだけの設備」があればどうでしょうか?


価値が見いだせて、しかもその部屋にしかないものであれば、予算があれば「入居したい」という考えに至るはずです。


賃貸業界では、築年数が経過している物件の空室率を解消するために、近年リノベーションを手掛ける所が増えてきましたが、ただどのリノベーション賃貸を見ても「同じような部屋」になっています。



どうして同じような部屋になりがちになるのかというと、一言で言えば「コスト削減」です。


リノベーションは原則として内装はもちろんのこと、設備も入れ替えをするので、どうしても費用がかさんでしまうことから、予算を圧縮させるために「既製品」を設置するケースが殆どで、それも賃貸用のものを使用していることから、まるで新築物件の部屋をそのまま真似しているような雰囲気となってしまいます。


リノベーションをすることによって、「レッドオーシャンからブルーオーシャン」に行くことができるものの、ただ他社のリノベーション部屋と「それほど変わらない」ものであれば、最終的には「価格競争」になってしまい、元の木阿弥となってしまいます。



ではどのような対策を行えばいいのか?


それは、お部屋の中に1つでもいいので「他社には真似することができない設備」を導入することです。


3)空室率全国ワースト1の弊社物件が今では入居率100%

弊社所有物件では、2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っています。

現在、弊社リノベーションは「Elegantroom」というブランドを付けてリノベーション事業を行っていますが、実は前年度に試験的に2部屋だけ部分的なリノベーションを行い、募集を開始したところ、なんと募集してから1か月ぐらいで2部屋同時に入居が決まりました。


写真のLDKは、第1回目に行ったリノベーション部屋で、当時はキッチンのみをリノベーションしましたが、賃貸にナチュラルキッチンが導入している部屋は「山梨県では皆無に近い」ような状態であったので、特に女性のお客様からは高い評価を頂くことができました。


弊社が行ったキッチンリノベーションは、元々あったキッチンをリメイクしたものですが、ただキッチンをメーカー製のものと交換したとしても、費用的にはそれほど差異はないので、差別化することができ、現在では「入居の決め手のアイテム」となっています。



2.入居者目線で経営を行う

入居者目線で経営を行う

賃貸経営は、お客様が毎月家賃を支払っていただく事によって、経営として成立していますが、ここで問題となるのは「入居者様目線に立った経営をしていない」物件が、意外に多いことです。


例えば、賃貸物件に設置されているガスに関しては、地方都市では都市ガスが普及していないこともあり、プロパンガスが多くなっていますが、プロパンガスは「ガス会社が自由に価格を決めている」ので、ガス単価は物件によってまちまちとなっていますが、場合によっては「相場より高いガス単価設定」をしている所もあります。


家庭内におけるガス消費が最も多いところは、お風呂の追い炊きになっていることから、冬場はガス料金が一年の中でも高額になってしまいます。


ガス供給会社にとって、賃貸物件は1つの契約で数十件分のガス契約をしているものであることから、オーナー様から「ガス単価が高いから何とかしてほしい」とお願いされると、それを断る=最悪別会社に切り替えられる可能性が出てくるので、よほどの会社でもない限りは、単価改正してくれるはずです。


また、地域によって差が出てしまうものの、冬の季節に雪が降ることも、当然あり得る話ですが、賃貸物件では原則としては、駐車場の雪かきは「ご入居者様」が行うことになっているものの、お仕事や子育ての関係で「雪かきを行うことは難しい」方が多いのが現状です。


そのとき、オーナー様がアパートの駐車場雪かきをしたら、どう思うかというと、ほぼ100%の方は「雪かきをしているオーナー様に感謝の気持ちを持つ」と思われます。オーナー様が善意で雪かきをしたとしても、金銭で考えた場合、毎月いただいている共益費では、まかなうことは難しくなりますが、ただ共益費以上の価値を見いだせることができれば、多少家賃設定が高い物件であっても「ここまでしてくれるならば、家賃が高いとは思わない」といった考えになる可能性は高くなるので、長期入居をして頂ける可能性は高くなります。



3.SNSを有効活用する

SNSを有効活用する

賃貸物件の空室を埋める時には、殆どの物件で「大手賃貸サイト」に物件情報を掲載してもらっているはずです。


ただ賃貸サイト上では、お客様がご自身にあった希望条件を入力することができるので、条件に合致していない物件は、検索画面上においても掲載してもらえないことから、どうしても築年数が経過している物件では、家賃を値下げしなければならなくなってしまいます。


そこで、賃貸サイト上に物件掲載してもらうと同時に、オーナー様ご自身でも、SNSを利用した集客をされることをおススメしています。


今の時代、日常生活上においてもSNSを利用している方は多く、またSNS利用者が多いのは賃貸物件に入居してもらえそうな10代~40代となっているので、ハッシュタグを用いた投稿を行えば、ダイレクトに情報が届くので、拡散性では明らかにSNSの方が優位となります。


またハッシュタグ検索をしたことによって、そのことがきっかけとなり物件情報や内見予約につながる可能性も、十二分に考えられるので、情報を拡散という意味においてはTwitter、おしゃれな部屋をより多くの方に見てほしい場合には、Instagramを活用すると効果的となります。



4.まとめ


一昔前は、賃貸オーナーは「毎月入金されてくる家賃だけを気にしているだけでいい」といった時代でした。


只今では、賃貸物件供給数が飽和状態になっていることから、賃貸オーナー様も管理会社と協力しながら、空室対策を行わなければ、空室を解消することは難しく、また近年では家賃相場も下落傾向となっていることから、資産価値を高められるような部屋になっていないと、価格競争の波に飲み込まれてしまいます。


今後日本の人口はますます減少傾向となっていくことから、家賃を値下げすれば部屋が埋まる時代はもうなくなり、これからは生き残れる物件と淘汰される物件の二極化がますます広がっていきますので、ある意味において賃貸経営を兼業にすることは難しくなっていきます。

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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