賃貸経営的に、リフォームして家賃値上げするか、リフォームせずに家賃値下げするか、どちらがいいの?


賃貸経営にとって、一番頭が痛い部分と言えば「退去後のお部屋」


入居期間が短い場合は、劣化などが発生していない可能性が高いので、もし破損や汚損がなければ「そのままの状態で貸し出す」のは十分アリですが、入居期間が5年以上経過しると、さすがに南側の部屋は、壁紙が日焼けしている可能性が高くなるので、見た目をよくするためには「交換」した方がベスト。


賃貸経営的に、リフォームして家賃値上げするか、リフォームせずに家賃値下げするか、どちらがいいの?

ただ、壁紙交換と言っても、平米数が広ければその分「費用が高額」になるので、オーナー様の立場で考えると、シッカリとリフォーム・リノベーションをして家賃を最低「据置」、可能であれば「値上げ」して、早期にリフォーム費用を回収し、長期入居にもっていくか、もしくは、壁紙など交換が必要であることを承知しつつも、家賃を値下げして「空室による機会損失を減らして」早期客付けにもっていくか、どちらかになると思います。



 
目 次
1.双方のメリット・デメリット
2.資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき
3.弊社物件は家賃相場より1.2万円高いが全室満室
 

1.双方のメリット&デメリット

1)家賃値下げ

【メリット】

・リフォームに伴う借入等をしなくてもいいので、経営が苦しくなることは少ない

・現在の家賃が相場より高い場合、家賃値下げすることで、早期に部屋が決まりやすくなる

【デメリット】

・物件内において、家賃乖離が発生しやすくなるので、クレームになる可能性がある

・更新のタイミングで、家賃値下げ請求をされる可能性が出てくる

・家賃値下げすることによって、入居者の質が悪くなる

・家賃値下げによって、家賃収入が減ることになり、またほかの部屋でも同様の対応をとることになると、必然的に年々家賃収入が減少し、アパートローン返済が厳しくなる可能性が出てくる。

・家賃値下げをしたことによって、必ずしも早期に部屋が埋まるという保証はない


2)リフォーム・リノベーションを行う

【メリット】

・家賃据置、値上げすることによって、家賃アップが期待できる

・家賃値下げをしないことで、入居者の質が高くなる

・リフォームなどを行うことで、物件資産価値が高くなる

【デメリット】

・リフォーム、リノベーション費用によっては、借入を起こす必要が出てきてくる

・長期入居してもらわないと、費用回収が難しくなって結果的には赤字になる

・毎回リフォームなどを行うと、借入金額が多くなる



2.資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき


資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき

退去後の部屋について、現状の部屋のまま「家賃値下げ」して募集するか、もしくは「しっかりとリフォームやリノベーション」を行った上で、家賃据置or値上げして募集をするかについて、正直オーナー様の考え次第にはなってしまうものの、個人的には「資産価値を保つことができなければ、家賃値下げしても集客効果は期待できない」と考えているので、リフォームやリノベーションは行うべきであると考えます。



どうしてこのような考えに至ったのかというと、お部屋探しをされてる方は「家賃相場」も当然気になるものの、物件見学に言った部屋が「家賃以上にオトク感があるのか」をしっかりと見極めて入居される方が多いからです。



3.弊社物件は家賃相場より1.2万円高いが全室満室

築25~30年 2LDK家賃相場

5.4万円

弊社リノベ部屋家賃(上級グレード)

6.6万円

弊社所有物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県にあり、弊社物件周辺(甲府市大里町)には、賃貸アパートだらけになっているので、甲府市の中でも激戦区と言われています。


甲府市大里町周辺にある賃貸アパートは、1990年代に建てられた地遺体アパートが多くあることから、築年数が古い物件が多くなっていて、これらの物件では「家賃値下げ」に歯止めをかけることができないことから、現時点における「築25~30年の2LDK家賃相場」は5.4万円となっています。(ちなみに新築の家賃相場は7.8万円)


一方、弊社所有物件(築28年目)においては、空き部屋を順次ナチュラルテイストに特化した差別化リノベーションを展開し、費用をしっかりとかけたリノベーションをしていることから、家賃UPをした上で募集を行っています。


先日最後の1部屋が埋まり、全室満室となりましたが、そのお部屋の家賃は6.6万円。家賃相場と比較すると1.2万円の差となっていますので、家賃相場と比較した場合、年間で14.4万円のUPとなります。


こちらの部屋のリノベーション費用は、約200万円で、弊社物件の平均入居年数はおおむね6年となっていることから、3年でリノベーション費用が回収となり、残りの期間は全て利益になります。


また弊社リノベーションにおいては、資産価値が下がりにくいナチュラルキッチンを標準としているので、年数が経過すればするほど「味わいが増すキッチン」は、家賃を下げる必要性が全くない事から、長期的な視野で考えればオトク感がものすごく高くなります。



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