賃貸集客をするためには、差別化戦略が極めて重要



不動産賃貸投資にとって、一番のリスクと言えば、やはり退去に伴う「空室」ではないでしょうか?


前回募集した際に、しっかりとリフォームを行い、入居期間が2年程度であれば、室内クリーニングを行えば、そのままの状態でも募集しても、集客上不利になることはないので、まだいいのですが、問題なのは「築年数が経過した部屋」における賃貸集客。


先程ご紹介した空室対策は、築年数が20年以内で、定期的にリフォーム工事を行っていた場合のことであり、問題となってしまうのは、築年数が20年を超えてくると、今までの設備のまま再募集しても、部屋のクオリティーが低下しているので、集客上不利になってしまう恐れが出てしまいます。


そこで重要となるのが、差別化戦略を図った賃貸集客。


どうして、差別化戦略が賃貸でも必要となるのかというと、これはどの業界でも同じことが言えますが、他社と同じようなことを展開していると、「同一化」になりやすくなり、同一化になってしまうことによって、どうしても価格競争に陥りやすくなります。


しかし「同じ商品ではあるもの、他社に真似することがない、オリジナルな商品」を展開することができれば、価格競争に陥ることはなく、むしろ価格を挙げて募集しても、商品は売れることが期待できます。



例えば、こちらの動画内にある「山奥にあるか川魚専門の料理屋」さん。


一見すると、よくありがちなお店ではありますが、ここのお店でしか味わうことができない料理/またはお店の雰囲気が人気となり、休日になると多くの方が来店されるとのことです。


また定食の単価を見てみても、ランチとしては決して安いとは言えません。ただ料理自体がお客様が納得していることもあるので、決して定食が高いと感じる方はいないからこそ、多くの方がお店を音連れるのではないでしょうか?




弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が多く、さらに弊社物件は築30年近くになっているので、一般的な賃貸集客セオリーから言えば、家賃を相場並み~相場以下に設定しないと、部屋が埋まることは難しいと言われていますが…

弊社物件では、他社管理会社/空室対策コンサルタントの方々が「真似することができない」ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。


自然素材の漆喰や無垢材、琉球畳といった部材を使用することによって、今までの賃貸物件とは「全く違う」新しいジャンルの賃貸物件を提供することができるため、家賃相場を気にしなくても、早期に部屋を埋めることが可能となりました。


さらに、リノベーションとなると、どうしても資金が必要となってきます。

少しでも費用を浮かせるため、「リノベーションを施工する会社は1社独占」にすることによって、少しでも単価を抑えてもらうように、交渉することが可能となり、更にはメインバンクの担当者から「リノベーション資金を借りる際に、有効的な制度」=甲府市では利子補給が受けられる融資制度がありますが、これらを紹介することによって、実質金利を1%ダニすることが可能となるため、余分な利息を支払わなくても済むようになりました。



このような話をすると、リノベーション借入額が膨れ上がり、利幅が減少してしまわないかという懸念が生まれます。リノベーションする際には、原則として「今までの家賃より最大10%値上げ」し、さらに年間入居率を90%以上に保つことができる(弊社物件では長期入居して頂く方が多い)ので、安定した賃貸経営を持続することが可能となっているので、ここ数年は、毎年黒字決算となっており、さらに今年の決算(2022年度)では、増収総益を達成しました。



他社と同じような部屋を提供し続けていると、必ずと言っていいほど「価格競争」に巻き込まれてしまうので、それならば、他社物件には真似することができず、お客様が望んでいるような部屋を提供することができれば、収益は必ず黒字になると推察します。


#差別化戦略

#賃貸

#賃貸経営




閲覧数:0回0件のコメント