空室対策コンサルタント ㈲山長顧客の創造ができない賃貸経営は、必ず衰退します
不動産賃貸投資を成功させるためには、「空室期間を可能な限り短縮する」「修繕費用を抑える」「家賃値下げを可能な限りしない」ことが求められます。
確かに上記に関しては、不動産投資にとっては「当たり前」のことですが、ただこれからの時代は「日本全体の人口が減少する」「賃貸物件の供給数がさらに増加」することが懸念されるため、今までのような空室対策では、もう通用することはできません。
20世紀を代表する経営学者「ピーター・ドラッカー」も
現代というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている
と「マネジメント エッセンシャル版」において主張しています。
これからの賃貸経営に求められるものは、ただ単にお部屋を貸すのではなく、いかに顧客が創造できるような賃貸物件を提供することができるのか、ただこの一点が、非常に重要となってきます。
以前、弊社の無料コンサルティング相談をされたオーナー様がいましたが、こちらのオーナー様は「県外に在住」されていて、中古賃貸マンションを購入されたものの、山梨県で不動産投資をされるのは「初めてのこと」だったこともあり、弊社にコンサルティングをお願いすべく、無料相談をされたことがありました。
購入された物件は、ファミリータイプのマンションタイプで、築年数は経過しているものの、「RC構造」「山梨県中北地域」であったため、立地に関しては問題はなく、手を加えれば「家賃値上げ」も十分可能と判断しました。
ただ物件を購入されたオーナー様は…
コストは可能な限り抑えたい
使えるものはそのまま使う
他県で成功した事例をそのまま取り入れる
と自分にお願いし、何とか収益性が取れるようなリノベーション提案をしたのですが、オーナー様は「ご自身の意思」を曲げることができずに、ご自身が提案した事例で、家賃帯を5万円台で貸すことができないのかと、自分に相談しました。
正直な話、オーナー様の考えと当方の賃貸経営に対する考え方が、全く異なり「相容れることが難しかった」ため、コンサルティングの依頼をお断りさせていただきました。
その後こちらの物件は、全室満室となりましたが、ただ家賃帯は安い部屋で、4万円台前半となってしまい、オーナー様が当初考えていた家賃設定とは異なる結果となってしまいました。
弊社物件は、先程ご紹介した物件と比べると、10年ぐらい若い物件ですが、弊社物件では「家賃相場より1万円以上高い家賃設定」にしているにも関わらず、入居率がここ1年間は95％以上と高い入居率を誇っていますが、その理由としては「顧客が創造できる」賃貸物件を提供しているからだと、推察しています。
（１）築古物件を逆に武器するリノベ部屋
築年数が経過している物件は、正直イメージ的には悪いです。
ただリノベーションをすることによって、古さを解消することができるだけではなく、使い勝手の悪さも解消することができるので、収益改善させるのであれば、リノベーションはとても有効的な手法と言えます。
ただ競合他社物件のリノベーション部屋を見てみると、どの部屋も「同じような」感じとなってしまい、差別化を図ることが難しいことから、弊社では「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開することで、競合他社との差別化を図ることに成功しました。
弊社リノベーション部屋では、可能な限り「自然素材」を室内に取り入れようと、キッチンはリメイクしたものではありますが、リノベーションを機に「無垢材の扉」を取付けることで、今までの賃貸には決してなかった「居心地がいいキッチン空間」を作ることができました。
弊社物件は２LDKであるため、新婚さんや子育て中のご家族が「集客ターゲット」となるため、女性（奥様）が喜ばれるような部屋にしようと、とにかくキッチンに関しては「費用をかけてまでも、デザイン性」を重視しています。
実際に、弊社リノベーションキッチンを内見時にご覧になった方の一部が、そのままご成約＝入居の決め手となっていることから、過大評価になってしまいますが、弊社リノベーションは「顧客が創造できるリノベーション部屋」となっているはずです。
（２）築古物件は住みにくい→住みやすいに変えてしまう
築年数が経過している物件では、設備不良が発生しやすくなります。
これは防ぎようもない事実であり、築古物件が敬遠される理由のひとつには、恐らくこのことが含まれていると思われます。
ただ、設備不良が発生したとしても、早急に解決することができれば、築古物件であっても快適に過ごすことはできますよね？
弊社ではオーナー自ら「リノベーション企画や見学会実施」「物件清掃」を行っているので、一般的な賃貸物件と比べて「ご入居者様とお会いできる機会は多く、設備トラブルが発生した時、管理会社ではなくオーナーである自分に直接連絡」されることが多いです。
設備類に関する不良連絡をもらっても、お恥ずかしい話ですが「対応することはできない」ものの「オーナーである自分が今、何をすべきなのか？」を考えた上で、対応するようにしています。
ではどのような対応をしているのかというと、管理会社が定休日に設備トラブルが発生し、オーナーである自分の所に連絡があった際には「管理会社が運営しているコールセンター」にすぐに連絡し、可能な限り早く対応してもらえるように伝えています。
実はオーナー自ら連絡することによって、管理会社も優先的に対応してくれることがあり、実際に弊社物件では「早い対応」を取ることができているため、ご入居者様からも高い評価を頂いております。
例えば、昨今では「ガス給湯器が品薄」状態となってしまい、ガス給湯器が故障してしまうと、場合によっては「すぐに対応することができない」可能性が出てきてしまいますが、弊社物件では、ガス供給会社との連携がとてもいいので、ガス給湯器がたまたま今年の2月に故障してしまった部屋においても、ご連絡を頂いた当時に「新しい給湯器を取付ける」ことができたため、ご入居者様からお褒めの言葉を頂きました。
仮に社会情勢が不安定であったとしても、お客様が望まれる対応をとることができれば、長期入居して頂ける可能性は、とても高くなります。これこそ「顧客が創造できる」賃貸経営であり、実際に弊社物件では、一般的なファミリータイプ物件の入居年数と比べると、長期間入居して頂いていることから、安定した賃貸経営を行うことが可能となっています。
今回ご紹介した事例は、やろうと思えば「オーナー様」もできるはずです。
ただ、ここまで行うオーナー様は、恐らくいないはず。
なぜできないのかというと、それは「管理会社の仕事だから」という考え方が支配されているからだと思います。
冒頭でもお伝えした通り「イノベーション」ができない物件は、仮に今順調に賃貸経営ができていたとしても、今後確実に衰退してくるのは、間違いありませんので、賃貸経営を成功させたいのであれば、現在の考え方を改めることが求められます。