100％間違っている空室対策とは？
更新日：2022年9月20日
不動産賃貸経営を行うにあたり、退去に伴う空室は、避けては通れないもの。
ただ、しっかりと空室対策を講じていれば、家賃を下げなくても、早期に部屋が埋まるものですが、その一方で対策をしているのに「空室期間が長期化」になっている物件も、残念ながらあり得てしまいます。
どうして空室対策をしているのに、部屋が埋まらないのかというと、様々な原因はあるものの、恐らく空室対策が適切ではない＝間違っている可能性が高いと言っても過言ではありません。
では、100％間違っている空室対策とはいったい、どのようなことをしている物件なのかについて、お伝えさせてもらいます
目 次
１．家賃を下げれば、部屋が埋まると信じている
お部屋探しをされているお客様にとって、毎月支払われる家賃は、恐らく家庭内における「支出」の中でも、最もウエイトを占めている部分であるので、家賃はできたら安いほうがいいに決まっています。
賃貸業界においては、競争力が低下した築年数が古い物件ほど「価格競争」に陥りやすい構造になってしまっています。エリア内にある競合他社物件において、家賃値下げが行われると、他の物件も「対抗措置」として、家賃値下げを行ってくることから、たった1回家賃値下げをしてしまうと、エリア内の家賃相場に悪影響を及ぼしてしまいます。
需要と供給のバランスが保てている場合であれば、家賃値下げをすると、すぐに反響が出てくるので、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、地方都市においては「賃貸物件数が明らかに過剰」となっていることから、家賃を値下げしても、それがすぐに効果が出るとは考えにくいです。
実際、地方都市における賃貸空室率は、エリアによってはすでに30％台となっていることから、家賃値下げが果たしてどのくらいの効果が期待できるのかは、正直未知数といったところです。
２．広告料を増額すれば、何とかなると思っている
一部エリアにおいては、築年数関係なく「広告料を設定」しないと、集客上悪影響を及ぼしてしまうところもありますが、地方都市においては、この様な慣習はありません。
一般的に広告料を設定する場合、集客上不利になりやすい物件に対してのみに行われますが、ただ今の時代「あらかじめお部屋探し」をした上で内見を行うことから、お客様が内見した部屋と、広告料が設定されている物件に「類似性」があれば、仲介担当者も広告料がついた物件をしきりにPRします。
しかし、内見先物件と広告料付きの物件が「同じような条件」でなければ、仮に内見してもらったとしても、その部屋を選んでくれる可能性は、非常に低いことから、物件供給数過多状態な地方都市においては、広告料を設定しても、費用対効果は薄いと考えられます。
３．お客様をだますホームステージング
近年の賃貸業界における空室対策として、脚光を浴びているのが、募集している部屋に「おしゃれな家具や雑貨」等を配置させ、室内印象をよくする「ホームステージング」があります。
たしかに、何もない部屋と比べて、家具などを置く事によって、より実生活に近いようなイメージがつきやすくなるので、入居促進効果としては期待できますが、ただ一部の物件においては「退去リフォームを抑えてホームステージング強化」している所があります。
賃貸物件の主人公は、オーナー様ではなく、家賃を支払ってくれるお客様。
入居後気持ちよくお部屋を使ってもらうためには、最低限のリフォームは行うことが求められますが、ただリフォームやリノベーションを行うとなると、多額の費用が発生することから、お金をかけずに成約を急いでいるオーナー様は、ホームステージングを強化して、リフォームは後回しにしている傾向が強くなっています。
室内のクオリティーが低いと、たとえホームステージングをして成約になったとしても、契約前にはすべて撤去しなければならないことから、場合によってはお客様をだましてしまうことにもなるので、最悪クレームにつながってしまう可能性があります。
４．設備投資に消極的
賃貸物件に設置されている設備は、消耗品であることから、一定の期間を経過してしまうと、どうしても劣化してしまい、設備不良等を引き起こしてしまう可能性が出てきてしまいます。
賃貸経営がうまくいっている物件では、設備が劣化した場合／設備不良が発生した場合は、すぐに交換対応をしていますので、長期入居してもらえる可能性が高くなります。
一方、設備投資に消極的な物件は、設備が不具合が起きても「なかなか対応しない」「設備交換はせずに修理対応のみ」といった「塩対応」を取るオーナー様もいます。ただこのようなお客様目線に立たない賃貸経営を行っている物件は、お部屋を募集する仲介会社担当者も、その情報は確認しているはずであるため、その部屋において「内見希望」を受けても、他の物件を紹介してしまう（捨てコマ的な扱い）可能性が高くなるので、要注意です。
５．まとめ
地方都市ではすでに賃貸空室率が30％台に達している所があるので、もし現在物件を募集しているオーナー様がいましたら、間違った認識による空室対策をしてしまうと、空室期間が長期化になってしまいます。
さらに、退去リフォームや設備投資に対して「消極的」な態度でいると、仲介担当者は、そのような物件に内見予約が入ったとしても、必ずと言ってもいいほど、自分達が勧めたい物件を紹介してしまう＝こちらの方が成約になる可能性が高くなるので、要注意です。