築年数に左右されないリノベは空室対策に効果的

更新日:9月11日


築年数が経過してくると、資産価値が低下してしまいますので、どうしても家賃維持することができません。そのため、管理会社などから「家賃値下げ」をお願いされるケースが結構多いと思われます。


家賃維持ができない背景には、相場の影響も大きいと思われます。

物件募集の際、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載することになるため、必然的にエリア内の家賃相場がわかってしまい、空室期間が長期化している物件では、軒並み家賃値下げを行って、空室による機会損失を可能な限り抑えようという流れがあるので、どうしても競争力が弱い築古物件では、価格競争に巻き込まれやすくなります。


ただ家賃値下げを行ったとしても…

 ☑物件供給数が飽和状態のため、昔と比べて部屋が埋まりにくくなっている

 ☑値下げを行うと、その情報がほかの入居者に知られてしまう

 ☑値下げを行うと、家賃収集が減少してしまう

等といったデメリットが発生してしまいます。


しかし、築年数が経過している物件であっても、新築物件みたいな部屋に蘇らせることができる「リノベーション」を行うことによって、資産価値が向上し、客付けがしやすくなるのはもちろんのこと、収益性を高められることができるので、まさに一石二鳥。


 

目 次

1.リノベーションすると、家賃アップが可能に

2.近年ではリノベ物件が注目されている

3.家賃値下げ VS リノベ物件 どっちがオトク?

4.日本一空室率が悪い山梨でも、効果絶大

5.まとめ

 

1.リノベーションすると、家賃アップが可能に

リノベーションすると、家賃アップが可能に

一般的に「賃貸物件の家賃は、1年ごとに1%下落する」と言われています。

例えば、新築時5万円の部屋が10戸あった場合(満室をキープという設定)だと、築年数10年目で「10%減」、20年目で「20%減」ということになってしまいます。


大多数の方は「金融機関からアパートローン」を借り入れて賃貸経営をしていることから、家賃値下げを行っていると、当然ながら修繕費も発生してくるので「損益分岐点が必然的に高く」なってしまい、高稼働率を維持しなければ、経営を維持することが難しくなってしまいます。


しかし、リノベーションをすることによって「客付けが有利」になり、「リノベーションを機に家賃値上げ」して募集しても、家賃以上の価値を見いだせることができるので、築年数に左右されることなく、安定した賃貸経営を行うことができます。



2.近年ではリノベ物件が注目されている

近年ではリノベ物件が注目されている

リノベーション物件は、新築物件や築浅物件に入居したいと考えている方を「ターゲット」にしています。


それは、新築物件や築浅物件に入居したいと考えている方は、「入居後快適な生活をしたい」」「おしゃれな部屋で暮らしたい」と考えています。しかしその一方でネックとなってしまうのが「家賃や初期費用」。


築浅物件は、当然ながら「家賃帯が高く設定」しているため、エリア内でも高めとなっており、さらに初期費用の部分においても、敷金や礼金などが設定しているため、家賃5~6か月分の費用が発生してしまうことがあります。


しかし、リノベーション物件は「築年数こそ経過」しているものの、室内は新築とそれ程変わりはなく、さらにデザイン性の部分においては、築浅物件を意識しているので、物件によっては「築浅以上のクオリティー」を出していることもあり得ます。


さらに家賃の部分においても、築浅物件よりも安い設定としているため、築年数さえ気にしなければ、こんなにオトクな物件はあり得ないことになることから、顧客の新規開拓を簡単にすることができます。また、近年では「リノベーション」が社会的にも認知されていることから、あえてリノベーション物件を探している方もいます。



3.家賃値下げ VS リノベ物件 どっちがオトク?

家賃値下げ VS リノベ物件 どっちがオトク?

1)収入面

リノベーション物件と、原状回復程度の対応しかしてなく、家賃を値下げしている物件とでは、どのくらい収入に違いが発生しているのか、気になってしまいますよね。


弊社物件では、2018年からリノベーションを開始し、リノベーションを機に家賃値上げを実施していますが、エリア内において「築年数及び間取り」がほとんど同じ物件があり、そちらは家賃値下げのみしかしていませんが、両者を比較するとその差は、一目瞭然です。

(両者とも、間取りは2LDKです)

築年数(㎡数)

家賃

差額

原状回復のみ

1996年 53.87㎡

4.6万円

弊社物件

1993年 56.87㎡

6.6万円

2万円

2)集客に関して

近年では「築年数だけで物件判断」される方は、正直言って少なくなってきています。

そのため、ニーズに合った部屋を提供することができれば、築年数が経過していても、それほど影響が出るということは、あまりありません。


因みに弊社物件のリノベーション部屋における、成約平均日数ですが、どれだけ遅くても完成後2か月以内、早ければ完成後1週間程度で埋まってしまいます。


3)リノベーション費用について

リノベーションを行うとなると、それなりの費用は掛かってしまいます。

その点「原状回復程度のリフォーム+家賃値下げ」している物件の方が、低予算で対応ができるので、オトクとなります。


しかし、家賃値下げして部屋が埋まらなければ、家賃入金は発生しないので、機会損失期間が伸びるだけとなってしまいます。リノベーション部屋の場合で、借入を起こした場合、一見すると「負債金額が大きくなる」のですが、ただ長期入居して頂ければ、借入金額を返済することができ、利益を確保することが可能となります。


さらにリノベーションをすることによって、資産価値を高めることができることから、家賃値下げが起こりにくくなることから、トータル的に見たら、費用は掛かってしまうものの、リノベーション対応した方が、オトクになります。



4.日本一空室率が悪い山梨でも、効果絶大

弊社物件がある山梨県は、総務省が2018年に行った「平成30年度住宅・土地統計調査」で、21.3%と最も高い空き家率となった県であり、賃貸単体では30%が空き室であると言われています。


さらに弊社物件は1993年築&和室アリ2LDKという物件なので、正直誰が見ても「集客に苦戦するか、家賃値下げをしないと難しい」ような物件ですが、弊社では2018年から「空き室を随時『ナチュラルテイストに特化したリノベーション』」を展開し、リノベーションを機に家賃を最大10%値上げして募集した結果、満室経営を実現し、収益を改善することができました。

 

因みに、リノベーションなどをせずに、家賃を相場並みに設定した場合、赤字にはならないものの、利幅はごくわずかになってしまい、正直固定資産税などを捻出することは難しくなってしまいます。

 

弊社がリノベーションで特にこだわっているのは、徹底した差別化戦略。

近年では、築古物件をリノベーションする所が多くなってきましたが、コスト削減のため「既製品」を多く導入していることから、どのリノベーション物件を見ても「同質化」となってしまい、同じような部屋が複数あれば、必ずと言ってもいいほど「価格競争」になってしまいます。


弊社ではその懸念を「事前に察知」した上で、他社物件が「100%真似することができないオリジナルのリノベーション」を展開。既存キッチンを生かしたオリジナルの「ナチュラルキッチン」や、完全オーダーメイドの「ナチュラル洗面台」、また既存の浴室を生かしたリノベーションなどを行うことによって、他社との差別化を図ることに成功し、家賃を値上げしても、お客様自身が納得して頂くことができますので、集客に苦戦を強いられることはありません。



5.まとめ

日本の人口は2008年がピークとなり、それ以降は減少傾向となることから、賃貸業界では今後「空室率悪化」がさらに進み、地方都市では早い段階から「空室率が40%」となってしまう可能性が高くなってしまいます。


ただ仮に空室率が悪くなったとしても、お部屋探しをされる方が全くいなくなるというようなことはなく、需要が今よりも少なくなるだけです。


こうなってくると、物件資産価値がない物件は「必然的に淘汰」されてしまい、かろうじて生き残った物件も「価格競争に巻き込まれてしまう」可能性が高くなってしまうため、収益が確保することが難しくなってしまいます。


ただ、しっかりと空室対策を行い、資産価値を高めている物件であれば、仮に築年数が経過していたとしても、集客上において苦戦を強いられることを回避することができます。これからの時代は、いかにして資産価値をキープするかが、問われてくると思われます。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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