アパート内装リノベーション成功事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月17日
- 読了時間: 15分
アパート経営では借主を見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができます。しかし築年数が古くなると競争力が低下し、原状回復では訴求力が高まらないため、客付けが難しくなり、空室が長期化してしまいます。
近年では部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを施せば築年数の古さはあまり問題視されなくなっています。特に内装を張り替える際、室内配色をにこだわると、部屋全体のクオリティーが向上し「映える部屋」となるため、成約率の向上にもつながります。
本投稿はアパート内装リノベーション効果やコツについて、実例を交えながら解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
内装リノベーション効果を最大限引き出すには、全体的な統一感、配色の工夫、そして生活音への配慮が必要。
リノベーションを成功させるためには、統一感のある部屋作りに取り組むとともに、明確なコンセプトを設定することがカギ。
弊社物件では、流行に左右されにくい白を基準としたシンプルな内装デザインを提供。この統一感のあるデザインが評価され、早期客付けに成功している。
１．アパート内装リノベーションで意識すべきこと
アパート内装リノベーションといっても、その内容は非常に幅広いです。
壁紙や床材の張り替えから、間取り変更、水回り設備の交換など、さまざまな作業が含まれます。この中で貸主が悩みを抱えやすいのが、壁紙と床材の張り替えといわれています。
アパート経営において、内装の張り替えを行う際、コストを抑えたいと考えるのが貸主の本音です。そのため、壁材にはリーズナブルで扱いやすい壁紙、床材は耐久性やコストに優れたフロアタイルやクッションフロアが採用されています。
▶壁紙と床材の詳細については、過去記事をご覧下さい。
内装（壁紙や床材）は時間の経過と共に、温度変化による膨張や収縮、紫外線による劣化などの影響を受けるため、次のような問題が発生しやすくなります。
汚れやキズが目立つ
日焼けが発生する
つなぎ目が目立つ
退去後にこのような症状が見られた場合は、張り替えのタイミングです。内装を張り替えを行うことで、前借主の生活感を完全に払拭し、部屋の雰囲気を一新させることができるため、入居促進につなげやすくなります。
なお壁紙の張替えは一面から対応可能ですが、リノベーションで収益性を高めたいのであれば、費用は掛かりますが、全面張り替えを検討されることをおすすめします。
内装リノベーションの効果を最大化させるには、以下3点を意識すると効果的です。
１）統一感
賃貸物件を探す方の多くは、部屋と家具やインテリアとの調和を重視しています。そのため、内見時に以下のように感じてしまうと、その時点で他の物件に流れてしまいます。
内装と家具や雑貨とのバランスが悪い
好みにあったインテリアテイストが作れない
成約率を高めるには、部屋の主要な要素である「天井」「壁」「床」の色を統一することがポイントです。これにより部屋全体に一体感が生まれ、インテリアとの調和が向上し訴求効果が高まります。
２）配色
部屋を探している方は、内見時に家具やインテリアとのバランスを細かく意識しています。そのため、部屋全体のバランスが取れていないと、成約率にも影響がでてしまいます。
色の組み合わせ次第で、部屋の雰囲気は大きく変わってしまいます。
そのため、リノベーションで内装を変更する際には、使用する色数を3色以下に抑えることがポイントです。それ以上になると、まとまりのない部屋となり、空間が雑然とした印象になってしまいます。
また入居後に整えやすいインテリア空間にするには、内装の配色を2色以下に絞るのが最適と言えます。
３）生活音
ソーチョーの調査によると賃貸アパートにおける騒音の多くは上階から発生していることが明らかになっています。築年数が経過すると室内機能性は低下するため、リノベーション時に適切な対応を講じなければ、入居後トラブルが発生する確率が高まります。
弊社物件を管理している管理会社からの報告によると、上階からの騒音の主な原因は「足音」が多いとのことです。そのため、リノベーションの際に、吸音効果が期待できるクッションフロアを施工すると、生活音を軽減することができ、より快適な住環境を提供できる可能性があります。
なお築20年以上経過しているファミリー向けアパートには、クローゼット収納が設置されていなかったり、和室がある場合があります。そのため、リノベーションを機に内装を張り替えるケースが多いですが、その際に注意すべきポイントは以下の通りです。
４）収納リフォーム
ダイワハウスが発表したリリースによると、賃貸アパートやマンションに入居されている方の約7割は、部屋の収納に不満を感じており、特に洋服の収納に困っている方が、圧倒的に多いことが明らかになっています。
そのため近年施工されたファミリー向けアパートでは、収納容量が大きいクローゼットを標準とし、物件によっては大型のウォークインクローゼットが設置されていることもあります。
一方、築20年以上のファミリー向けアパートの場合、クローゼットではなく中央部分に棚が設置されている収納が多く目立ち、また洋服をかけるポールもないため、使い勝手は非常に悪いいです。
そこでリノベーションを機に収納内部の棚を撤去し、新しくハンガーポールを取付けることで、クローゼット収納を設けることができ、収納問題を解消することができます。
またクローゼット工事を行う際、収納内部も室内の内装に合わせて張り替えを行うことで、清潔感が感じられるようになるため、内見時の印象がとても良くなります。
5）和室から洋室にリフォーム
少なくとも今から約30年前に建てられたファミリー向けアパートには、和室が設定されているのが当たり前でした。
しかしライフスタイルの変化により、和室生活に慣れていない方が増えたこと、また賃貸業界では退去時に表替え費用は借主が負担しなければならないこともあり、和室付きの物件は次第に敬遠されるようになりました。
このような背景から、近年では和室から洋室に間取り変更を行う物件が増えてきましたが、注意しなければならないポイントが2つあります。
ひとつ目は襖です。物件によっては洋室に改修後も襖を利用するケースがありますが、ただ一般的な賃貸借契約では、退去時に襖の交換費用を借主が負担する特約事項が設定されています。
特約が残ったままだと、客付けの際に不利になる可能性があるので、特約を見直すことをおすすめします。
あとひとつは、窓に設置されている木枠です。洋室に変更する際、木枠も併せて撤去しないと、和室感が残り、内見者によっては違和感を感じてしまいます。そのため予算があれば木枠を撤去し、窓回りをリフォームするのが理想的です。
多少修繕コストがかかっても、その分魅力的な空間へと生まれ変わるため、結果的に入居率アップにつながりやすくなります。
２．アパート内装リノベーション成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年11月末時点で、全20戸中15戸改修を終えています。
間取りは２LDK～３LDKタイプで、入居者層は、20～30代のカップルや新婚夫婦が大半を占めています。
同年代は快適で居心地の良いライフスタイルを求めているため、リノベーションコンセプトを「賃貸でもおうちカフェが楽しめる」とし、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
それでは弊社リノベーション部屋の内装を見ていきましょう。
１）LDK
弊社リノベーションでは、流行に左右されることなく、またインテリアとの調和を最大限に引き出すことを重視し、白を基調とした室内空間を提供しています。
ベースカラーとなる天井、壁、床は原則白色で統一し、壁材は壁紙または漆喰、床材はクッションフロアを採用しています。白色は室内を広く見せる効果があり、またインテリアとの相性が非常に良く、特にキッチンはカフェスタイルを取り入れることで、一層魅力的な空間を演出することができます。
さらにSNSで物件を募集すると、視覚的な魅力が反響数を高めるため、募集時期を問わずに、すぐに内見予約が入ることが多く、場合によっては退去翌日に入居申込が入ることもあります。
▶退去翌日で入居申込が入った事例については、過去記事をご覧下さい。
▶SNS集客の効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）洋室
こちらの部屋は北側に洋室がありますが、一般的に北側は自然光が一番入りにくく、日中でも採光が期待できないためうす暗い印象になってしまいます。
また寝室にベッドを置く方が多いと思いますが、ベッドは家具の中でも特にスペースを取るため、部屋の広さによっては圧迫感を感じてしまいます。
しかし内装を白に統一することにより、少ない自然光でも薄暗さは感じにくく、またベッドを置いても圧迫感を抑えられるため、北側の部屋の特有の問題を解決することができます。
さらに弊社物件では、リノベーションを機に収納スペースをクローゼットに変更しています。収納内にあった棚を撤去し、ハンガーパイプを取付けたシンプルなクローゼットですが、従前と比べると収納容量が増えたため、利便性が向上しています。
▶弊社の収納リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
＊＊お役立ち情報＊＊
リノベーションを機にウォークインクローゼットを新設することは可能ですが、工事内容によっては費用が約80万円ほどかかる場合もあるので、正直なところ現実的ではありません。
そこで代案としておすすめなのが、オープンクローゼットを後付けで新設することです。
実際に、2025年8月末に退去した部屋の洋室に、オープンクローゼットを新設しました。
壁一面にハンガーポールを設置したため、従前と比べ沢山の洋服をつるすことができ、さらに原状回復工事のタイミングで取り付けたので、2万円以下で対応できました。
３）和室
弊社物件は築年数が古いため、和室が標準仕様となっています。しかし現代では、洋式での生活が一般的となっており、退去時に表替え費用が発生する和室がある物件を希望される方は、殆どいないのが実情です。
このため、近年では和室を洋室へリフォームするケースが非常に多くなっています。
ただし洋室に変更しても、押入を完全にクローゼットに改修したり、窓の木枠を撤去など細部を手直ししなければ、和室の雰囲気は残ったままとなり、中途半端な部屋になってしまいます。
そこで弊社物件では和室をあえて残し、畳は市松模様が魅力的な琉球畳を採用することで、モダンな空間を実現しています。
リフォームを機に壁材はリニューアルしますが、天井の壁紙は良好な状態であることが多いため、そのまま活用していることが多いです。ベージュの琉球畳と白の壁紙との相性はとてもよく、部屋全体に穏やかで落ち着いた雰囲気をもたらしてくれます。
また襖はフラッシュドアに順次変えています。なお部屋によっては襖をそのまま活用していることがありますが、その際には賃貸借契約の特約事項を削除しています。
▶弊社和室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）トイレ
弊社物件ではトイレ本体に特に問題がなければ、交換せずにそのまま活用しています。ただし内装は全てリニューアルしています。
両方の壁と天井には消臭効果が期待できる機能性壁紙を使用し、トイレ特有の問題を可能な限り対応しています。正面にはタイル風の壁紙（いずれも1000番クロス）を施工しています。
また床材はテラコッタ風のクッションフロアを採用することで、温かみがありながらも生活感を感じさせないトイレ空間を実現しています。さらにカフェのような雰囲気を少しでも演出するために、アクセントとして…
無垢材の壁棚をトイレ中央に設置
トイレットホルダー
アンティーク調のタオル掛け
を設置することで、トイレ本体の古臭さを抑えつつも、デザイン性が高いトイレに仕上げています。
▶デザイン性が高いトイレ空間を作るコツについては、過去記事をご覧下さい。
５）洗面脱衣所
洗面脱衣所はリノベーションを機に、内装は全て張り替えを行っています。上級グレードの部屋には、オリジナルの造作洗面台を設置していますが、洗面台の魅力を高め、さらに洗面脱衣所は採光が入らないため、量産タイプの石目調の壁紙を採用しています。
また床材は、室内を少しでも明るくするため、テラコッタ風のクッションフロアを施工しています。
▶洗面脱衣所の内装リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
６）浴室
築年数が古くなると、浴室の外観が劣化し機能性も低下するため、リノベーションを機にユニットバスを導入する物件が増えています。
しかしユニットバスの導入費用は60～80万円と高額で、さらにリノベーションによって賃料の値上げは可能なものの、最大でも新築物件の80％程度が目安となるため、貸主としては可能ならグレードを抑えたいと思うのが正直なところです。
弊社物件の場合、浴室の状態が良ければユニットバスではなく、浴室内装のラッピングリフォーム工事を実施しています。水栓と鏡を交換しても、ユニットバスと比較して3分の1程度のコストで対応でき、また機能性の改善を図れるため、借主からの評価も高くなっています。
▶浴室リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．アパート内装リノベーション成功のコツ
アパート内装リノベーションを成功させるには、先程お伝えした「統一感がある部屋づくり」と、「明確なリノベーションコンセプト」の設定です。
物件の間取りやエリアが異なれば、たとえ同じ築年数の物件であってもターゲット層は大きく変わります。
特に最近では「自分らしいおしゃれな暮らし」を重視する方が増えており、このニーズを踏まえたデザインを意識することがポイントです。
つまり内見者が理想としている生活スタイルや部屋のコンセプトと、リノベーション部屋のコンセプトが一致していれば、募集時期関わらず早期客付けは十分期待できます。
そのためリノベーションを行う際は、以下の項目を考慮して、ペルソナを丁寧に設定する必要があります。
ターゲットの性別や年齢層
間取りから推測される同居人数やその属性
これらが曖昧なままだと、「誰向けの部屋なのか」がわからず、結果として客付けで苦戦することが予想されます。理想的なのはターゲット層が「この部屋で暮らしたい！」と感じられるような空間づくりです。
ペルソナ設定を軸に捉えた内装リノベーションは、成功させるための第一歩といえるでしょう。
▶ペルソナ設定の詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパート内装リノベーション効果やコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
内装リノベーション効果を最大限引き出すには、全体的な統一感、配色の工夫、そして生活音への配慮が必要。
リノベーションを成功させるためには、統一感のある部屋作りに取り組むとともに、明確なコンセプトを設定することがカギ。
弊社物件では、流行に左右されにくい白を基準としたシンプルな内装デザインを提供。この統一感のあるデザインが評価され、早期客付けに成功している。
競争力が低下した古い物件をリノベーションする際、多くの物件ではアクセントクロスの採用や人気設備を充実させるなどの工夫が行われています。
しかしアクセントクロスを取り入れたとしても、内見者の好みに合わなかったり、家具やインテリアとの相性が悪ければ、設備投資しても入居促進につながらない場合もあります。
この点について意外と理解していない貸主や管理会社少なくないため、注意が必要です。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古いリノベーション物件に入居する方は増えています。
しかしリノベーションコンセプトが曖昧だったり、室内配色を意識していないor奇抜なアクセントクロスを施工している物件は、反響が少なく空室期間が長引く傾向があります。
繰り返しになりますが、リノベーション物件を探している方は室内インテリアを重視しています。そのため内見者が好むインテリア空間にしなければ客付けは厳しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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