アパート内装リノベーション成功事例
アパート経営では借主を見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができます。しかし築年数が古くなると競争力が低下し、原状回復では訴求力が高まらないため、客付けが難しくなり、空室が長期化してしまいます。
近年では部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを施せば築年数の古さはあまり問題視されなくなっています。特に内装を張り替える際、室内配色にこだわると、部屋全体のクオリティーが向上し「映える部屋」となるため、成約率の向上にもつながります。
本記事では、弊社が1993年築の自社所有アパートで実際に行っている内装リノベーションをもとに、LDK・洋室・和室・トイレ・洗面脱衣所・浴室の施工事例と、早期客付けにつなげるために意識しているポイントを紹介します。
▶空室対策リノベーション全体の考え方や費用、投資判断については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
内装リノベーションでは、統一感のある配色や生活音への配慮など、デザイン性と機能性の両立が重要。
入居ターゲットを明確にし、暮らし方から逆算してリノベーションコンセプトを設定することが成功のポイント。
弊社では白を基調とした統一感のある内装とターゲットに合わせた部屋づくりで、早期客付けにつなげている。
１．アパート内装リノベーションで意識すべきこと
アパート内装リノベーションといっても、その内容は非常に幅広いです。
壁紙や床材の張り替えから、間取り変更、水回り設備の交換など、さまざまな作業が含まれます。この中で貸主が悩みを抱えやすいのが、壁紙と床材の張り替えといわれています。
アパート経営において、内装の張り替えを行う際、コストを抑えたいと考えるのが貸主の本音です。そのため、壁材にはリーズナブルで扱いやすい壁紙、床材は耐久性やコストに優れたフロアタイルやクッションフロアが採用されています。
▶賃貸リノベーションで使用する壁材の選び方や、フロアタイルとクッションフロアの違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
内装（壁紙や床材）は時間の経過と共に、温度変化による膨張や収縮、紫外線による劣化などの影響を受けるため、次のような問題が発生しやすくなります。
汚れやキズが目立つ
日焼けが発生する
つなぎ目が目立つ
退去後にこのような症状が見られた場合は、張り替えのタイミングです。内装の張り替えを行うことで、前借主の生活感を完全に払拭し、部屋の雰囲気を一新させることができるため、入居促進につなげやすくなります。
なお壁紙の張替えは一面から対応可能ですが、リノベーションで収益性を高めたいのであれば、費用は掛かりますが、全面張り替えを検討されることをおすすめします。
内装リノベーションの効果を最大化させるには、以下を意識すると効果的です。
統一感と配色
内装リノベーションでは、天井・壁・床の配色に統一感を持たせることが重要です。色数が多すぎると室内が雑然とした印象になり、家具やインテリアとも合わせにくくなります。
弊社では入居後に家具やインテリアを合わせやすくするため、白を基調として使用する色数をできるだけ抑えています。この考え方は、後ほど紹介する弊社リノベーション事例にも取り入れています。
生活音
ソーチョーの調査によると賃貸アパートにおける騒音の多くは上階から発生していることが明らかになっています。築年数が経過すると室内機能性は低下するため、リノベーション時に適切な対応を講じなければ、入居後トラブルが発生する確率が高まります。
弊社物件を管理している管理会社からの報告によると、上階からの騒音の主な原因は「足音」が多いとのことです。そのため、リノベーションの際に、吸音効果が期待できるクッションフロアを施工すると、生活音を軽減することができ、より快適な住環境を提供できる可能性があります。
なお築20年以上経過しているファミリー向けアパートには、クローゼット収納が設置されていなかったり、和室がある場合があります。そのため、リノベーションを機に内装を張り替えるケースが多いですが、その際に注意すべきポイントは以下の通りです。
４）収納リフォーム
ダイワハウスが発表したリリースによると、賃貸アパートやマンションに入居されている方の約7割は、部屋の収納に不満を感じており、特に洋服の収納に困っている方が、圧倒的に多いことが明らかになっています。
そのため近年施工されたファミリー向けアパートでは、収納容量が大きいクローゼットを標準とし、物件によっては大型のウォークインクローゼットが設置されていることもあります。
一方、築20年以上のファミリー向けアパートの場合、クローゼットではなく中央部分に棚が設置されている収納が多く目立ち、また洋服をかけるポールもないため、使い勝手は非常に悪いです。
そこでリノベーションを機に収納内部の棚を撤去し、新しくハンガーポールを取付けることで、クローゼット収納を設けることができ、収納問題を解消することができます。
またクローゼット工事を行う際、収納内部も室内の内装に合わせて張り替えを行うことで、清潔感が感じられるようになるため、内見時の印象がとても良くなります。
5）和室から洋室にリフォーム
築年数が経過したファミリー向けアパートでは、和室が残っているケースがあります。洋室へ変更する場合は、床材だけでなく襖や押入、窓回りなどに和室の要素が残らないよう、室内全体の統一感を意識することが重要です。
一方、弊社では和室をすべて洋室に変更するのではなく、入居ターゲットや室内全体のデザインを踏まえ、琉球畳を採用して和室を活かしている部屋もあります。具体例は後ほど紹介します。
２．アパート内装リノベーション成功事例
弊社では1993年築のファミリー向け賃貸アパート3棟20戸を所有・運営しており、2018年から空室発生時に順次リノベーションを行っています。
主な入居者層は20～30代のカップル・新婚世帯です。そのため「賃貸でもおうちカフェが楽しめる」をコンセプトに、白を基調とした内装、カフェスタイルキッチン、琉球畳、造作洗面台などを組み合わせた部屋づくりを行っています。
こうしたリノベーションと募集方法の見直しを進めた結果、2017年に77％まで低下した年間入居率は、2020年以降95％以上を維持しています。
ここからは、実際に弊社が採用している内装リノベーションを場所別に紹介します。
１）LDK
弊社リノベーションでは、流行に左右されることなく、またインテリアとの調和を最大限に引き出すことを重視し、白を基調とした室内空間を提供しています。
ベースカラーとなる天井、壁、床は原則白色で統一し、壁材は壁紙または漆喰、床材はクッションフロアを採用しています。白色は室内を広く見せる効果があり、またインテリアとの相性が非常に良く、特にキッチンはカフェスタイルを取り入れることで、一層魅力的な空間を演出することができます。
さらにSNSで物件を募集すると、視覚的な魅力が反響数を高めるため、募集時期を問わずに、すぐに内見予約が入ることが多く、場合によっては退去翌日に入居申込が入ることもあります。
▶3DKから2LDKへのリノベーションを計画し、退去翌日に入居申込が入った事例については、【空室対策事例】不人気3DKから2LDKリノベーション前に成約で詳しく紹介しています。
▶賃貸物件の入居募集でSNSを活用するメリットや集客効果については、【関連記事】賃貸集客は、SNSが有効的。どうして？で詳しく解説しています。
２）洋室
こちらの部屋は北側に洋室がありますが、一般的に北側は自然光が一番入りにくく、日中でも採光が期待できないためうす暗い印象になってしまいます。
また寝室にベッドを置く方が多いと思いますが、ベッドは家具の中でも特にスペースを取るため、部屋の広さによっては圧迫感を感じてしまいます。
しかし内装を白に統一することにより、少ない自然光でも薄暗さは感じにくく、またベッドを置いても圧迫感を抑えられるため、北側の部屋の特有の問題を解決することができます。
さらに弊社物件では、リノベーションを機に収納スペースをクローゼットに変更しています。収納内にあった棚を撤去し、ハンガーパイプを取付けたシンプルなクローゼットですが、従前と比べると収納容量が増えたため、利便性が向上しています。
▶弊社が実際に行っている、間取りを変えずに収納力を高めるリフォームについては、【関連記事】間取りを変えずに収納力を強化する方法で詳しく紹介しています。
＊＊お役立ち情報＊＊
リノベーションを機にウォークインクローゼットを新設することは可能ですが、工事内容によっては費用が約80万円ほどかかる場合もあるので、正直なところ現実的ではありません。
そこで代案としておすすめなのが、オープンクローゼットを後付けで新設することです。
実際に、2025年8月末に退去した部屋の洋室に、オープンクローゼットを新設しました。
壁一面にハンガーポールを設置したため、従前と比べ沢山の洋服をつるすことができ、さらに原状回復工事のタイミングで取り付けたので、2万円以下で対応できました。
３）和室
弊社の募集経験では、従来型の和室をそのまま残すよりも、現代の暮らし方や室内デザインに合わせて手を加えた方が、物件の魅力を伝えやすいと感じています。
そのため、和室を洋室へ変更する方法も選択肢のひとつです。
ただし、洋室に変更しても、押入をクローゼットに改修したり、窓まわりの木枠を見直したりするなど、細部まで手を加えなければ和室の雰囲気が残り、中途半端な印象になってしまうことがあります。
そこで弊社物件では、和室を洋室へ変更するのではなく、あえて和室を残しています。従来の畳から市松模様が特徴的な琉球畳に変更することで、和室の良さを活かしながら、モダンな空間に仕上げています。
リフォームを機に壁材はリニューアルしますが、天井の壁紙は状態が良ければそのまま活用しています。ベージュの琉球畳と白を基調とした壁との相性もよく、部屋全体に統一感のある落ち着いた空間をつくることができます。
また、襖は順次フラッシュドアへ変更しています。部屋によっては襖をそのまま活用する場合もありますが、その際は賃貸借契約における襖の表替えに関する特約事項を削除しています。
▶弊社が実際に行った和室リノベーションの施工内容については、【関連記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！和室編で詳しく紹介しています。
４）トイレ
弊社物件ではトイレ本体に特に問題がなければ、交換せずにそのまま活用しています。ただし内装は全てリニューアルしています。
両方の壁と天井には消臭効果が期待できる機能性壁紙を使用し、トイレ特有の問題を可能な限り対応しています。正面にはタイル風の壁紙（いずれも1000番クロス）を施工しています。
また床材はテラコッタ風のクッションフロアを採用することで、温かみがありながらも生活感を感じさせないトイレ空間を実現しています。さらにカフェのような雰囲気を少しでも演出するために、アクセントとして…
無垢材の壁棚をトイレ中央に設置
トイレットホルダー
アンティーク調のタオル掛け
を設置することで、トイレ本体の古臭さを抑えつつも、デザイン性が高いトイレに仕上げています。
▶既存のトイレを活用しながら、デザイン性の高い空間に仕上げるポイントについては、【関連記事】【賃貸既存トイレ活用】おしゃれリノベーションテクニックで、詳しく解説しています。
５）洗面脱衣所
洗面脱衣所はリノベーションを機に、内装は全て張り替えを行っています。上級グレードの部屋には、オリジナルの造作洗面台を設置していますが、洗面台の魅力を高め、さらに洗面脱衣所は採光が入らないため、量産タイプの石目調の壁紙を採用しています。
また床材は、室内を少しでも明るくするため、テラコッタ風のクッションフロアを施工しています。
▶賃貸物件の洗面脱衣所をおしゃれで使いやすくするポイントについては、【関連記事】【リノベアイデア】賃貸洗面脱衣所をおしゃれ＆使いやすくする方法で詳しく解説しています。
６）浴室
築年数が経過すると、浴室は内装や設備の劣化が目立ちやすくなるため、リノベーションを機にユニットバスへの交換を検討するケースがあります。
しかしユニットバスの導入にはまとまった費用がかかるため、リノベーション後に期待できる家賃や物件の収益性を踏まえて、交換するか既存設備を活用するか判断する必要があります。
弊社物件では、浴室の状態に問題がなければユニットバスへ交換せず、既存設備を活用した浴室内装のラッピングリフォームを行っています。水栓や鏡も必要に応じて交換することで、全面交換よりコストを抑えながら、浴室の見た目や使い勝手の改善を図っています。
▶賃貸物件の浴室リフォームで押さえておきたいポイントについては、【関連記事】賃貸浴室リフォームのポイントとは？で詳しく解説しています。
３．アパート内装リノベーション成功のコツ
アパート内装リノベーションを成功させるポイントは、先ほどお伝えした「統一感のある部屋づくり」と、「明確なリノベーションコンセプト」の設定です。
物件の間取りや立地、周辺環境などが異なれば、同じ築年数のアパートでも想定される入居ターゲットは変わります。そのため、内装リノベーションでは貸主の好みだけでデザインを決めるのではなく…
「誰に入居してもらいたいのか」を明確にしたうえで、そのターゲットが暮らしたいと思える部屋をつくる
ことが重要です。
部屋探しでは、間取りや設備だけでなく、内装デザインや「この部屋でどのように暮らせるか」という視点も、物件の魅力を伝える重要な要素になります。
そのため、内見者が理想とする生活スタイルと、リノベーションした部屋のコンセプトが一致すれば、物件の魅力が伝わりやすくなり、早期客付けにつながる可能性も高まります。
弊社では、リノベーションを行う際に、主に以下の項目を踏まえてペルソナを設定しています。
ターゲットの性別や年齢層
間取りから想定される入居人数や世帯構成
こうした設定が曖昧なまま施工すると、「誰に向けた部屋なのか」が分かりにくくなり、内装や設備にも統一感を持たせにくくなります。
一方、ペルソナが明確であれば、内装デザインや設備、色使いなどの方向性を決めやすくなり、ターゲットが「この部屋で暮らしたい」と感じられる空間づくりにつなげることができます。
アパート内装リノベーションでは、単に室内を新しくするのではなく、想定する入居者の暮らし方から逆算してコンセプトを決めることが、客付けにつなげるための重要なポイントです。
▶ペルソナ設定の詳細については、【関連記事】競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？で詳しく解説しています。
４．まとめ
今回は「アパート内装リノベーション成功事例」について、弊社が実際に所有・運営する賃貸アパートの施工事例をもとに紹介しました。
弊社では白を基調とした内装に、カフェスタイルキッチン、琉球畳、造作洗面台などを組み合わせ、主な入居ターゲットである20～30代のカップル・新婚世帯が暮らしをイメージしやすい部屋づくりを行っています。
内装リノベーションでは、単に壁紙や床材を新しくするのではなく、入居ターゲットを明確にした上で、室内全体に統一感を持たせることが重要です。
弊社では2018年から自社所有アパートの空室対策リノベーションを進め、施工内容だけでなく募集方法や家賃設定も継続的に見直してきました。リノベーション開始前後の入居率や家賃収入、成約期間などについては「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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