アパートローン返済がきつくならないようにするためには、どのような対策が有効的？
更新日：1月10日
不動産投資をされる方は金融機関から「アパートローンを借りて経営」を行うケースが圧倒的に多いです。
「数千万～数億円」規模の金額を借りることになると、毎月の返済額も多くなることから、入居率の低下によって「支払いがきつく」なること収支バランスが崩れてしまい一気に赤字になってしまいます。
特に問題となってしまうのは、現在物件築年数が「20年以上経過」している物件で、サブリース契約ではない「集金タイプ」の賃貸経営をされている貸主です。
賃貸経営を始める前に「管理会社が提示した収支バランスシート」と現在の状況があまり狂いがなければいいのですが、大抵は「経済状況によって家賃値下げ」等を余儀なくされてしまうことから予測していた収支通りに「進むことは不可能」に近く、一部の物件は、経営に苦しんでいるのではないでしょうか？
収支のバランスが崩れてしまうと、「修繕費」「税金関係」の支払いが発生した際、支払そのものがきつくなってしまい、他の所からお金を回すことになってしまう（自転車操業）ので、この様な状況になった場合には、すぐに収支バランスを改善する必要性が出てきます。
もし収支バランスが崩れてしまった時、どのような対応をとればいいのでしょうか？
①金融機関に相談する
収支バランスが悪化した場合、すぐに借入先の金融機関に相談して下さい。
毎月の利益を出すことが難しくなってしまうと、知らない間に「自転車操業」的な流れとなってしまい、そこに退去が発生してしまうと、さらに状況を悪化させてしまいます。
万が一、アパートローン支払いが滞ってしまい、滞納が続いてしまうと、金融機関では「一括返済」を求められ、最終的には競売にかけられてしまいます。任意売却し売却価格が融資残高を上回っていればローン完済は可能となります。
しかし築年数が経過している物件をお持ちの場合、建物自体には「価値がない」ことから、ローン完済できるかどうかは未知数です。
▶任意売却しても残債が残ってしまうケースについては、こちらをご覧下さい。
マイホーム「売却してもローン完済できない人、8割」の戦慄…自宅の〈負動産化〉を回避する方法は？
近年では、金融機関も「アパートローン返済がきつくなった方」には、柔軟な対応をしてくれるケースが多いため、お客様によってではありますが「元金据え置き」「支払期間の延長」といった対応を取ってくれることがあります。
経営状態が悪くなる前に、一度金融機関に相談されることをおススメします。
②家賃保証会社を積極的に活用する
賃貸経営にとって、空室と同様に問題視されていることと言えば、やはり家賃滞納です。
家賃滞納が発生してしまうと、基本的には家賃入金がストップしてしまいます。さらに滞納期間が長期化すると、家賃全額回収は正直難しくなってしまいます。
さらに借地借家法により借主が家賃滞納をし続けたとしても、正式な司法判断を踏まなければ強制退去させることができず、高額となる裁判費用は貸主となってしまうため、賃貸経営を円滑にするためには家賃滞納は絶対に避けなければなりません。
家賃滞納を防ぐ唯一の方法としては、契約時に「家賃保証会社」に加入してもらうことです。
万が一滞納した場合でも「保証会社が代位弁済」ので安心して経営を行うことができます。
管理会社に管理委託している物件では、借主が契約する際、家賃保証会社加入は要必須となっているため、家賃滞納リスクを抑制することができます。
自主管理物件でも一部の保証会社では加入することができるため家賃滞納を抑制することは、十分可能となります。
③借入先を一本化する
これは弊社で実際にあったた実話です。
弊社物件は、元々祖父が「相続税対策」で、1993年と98年に合計4棟の賃貸アパートを建設しました。建設当初の借入先としては、融資金額の80％を「都市銀行」、20％を「信用金庫」から借りていました。
建てた当初は、比較的入居率もよく「毎月黒字になるのが当たり前」となっていましたが、2000年代に入ると、近隣に賃貸アパートが次々と建てられ、次第に収益が悪化。2007年に自分が2代目オーナーに就任した際には、債務超過状態となっていました。
その後、経営のてこ入れを行い「返済期間の延長」「積極的なリフォーム推進」を行うようになったので、入居率も向上し黒字経営を実現しました。
ただ相続の時に「遺留分支払い」で借りた「フリーローン」の金利が4％台となっていたため、「元金と利息が殆ど変わらない状態」であることに気づきました。
この様な状況では「経営自体がよくなることはない」と感じ、フリーローンを借りた信用金庫に「借り換えをする」と伝えたところ、融資担当者が「信用金庫でアパートローン全額仮換えてくれれば、フリーローン金利を大幅に下げる」と提案されたので、これはチャンスと思い借り換えを実行しました。
４．売却ではなく、資産向上物件を作る
収益が悪化した場合、「物件売却」といった手段も考えられます。
ただ築年数が経過している物件においては、上物＝建物の価値は殆ど残っていないことから、仮に売却ができたとしても、アパートローンを完済できるかどうかは、未知数です。
それならば、物件資産価値を向上させた部屋作りを行って、家賃値上げを行い、収益を改善させたほうが、結果的には良い場合も出てきます。
弊社物件は2017年の繁忙期、募集していた部屋が殆ど埋まらず赤字になってしまいました。経営改善を図るべく、資産性が高くなるリノベーションへと舵を切り、さらに集客性を向上させるために物件公式サイトを立ち上げることで、収益性を高めることに成功。
その結果、2020年以降増収増益を達成することができ、メインバンクからも業績評価されたこともあり、遺留分で借りた金利を引き下げることに成功しました。
弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県。さらに弊社物件は1993年築であるため、一般的には収益性を高めることは難しいと思われますが、徹底した差別化リノベーション等を展開したことで入居率＋収益性を改善させることに成功。
近年では業績回復手腕が注目され、業界紙やメディアなどから多数の取材を受けるまでになりました。
▶主な取材記事はこちらです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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