【アパート経営】地方銀行と信用金庫どちらがいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
- 読了時間: 8分
アパート経営を行う貸主にとって、金融機関は重要な取引先です。ただし、金融機関には…
都市銀行
地方銀行
信用金庫
信用組合
などがあり、特に融資や借り換えを検討する際、どの金融機関を選べばよいのか分かりにくいものです。
地方都市でアパート経営を行う場合、地方銀行または信用金庫をメインバンクにしている貸主も少なくありません。しかし、両者では経営方針や融資に対する考え方が異なるため、経営が順調なときだけでなく、空室増加や借り換えなどの局面で対応に差が生じる場合があります。
弊社代表も、アパートローンの借り換えについて地方銀行と信用金庫の双方へ相談し、対応の違いを実際に経験しました。本記事では、その実体験をもとに両者の違いを比較し、アパート経営では信用金庫との取引を強化した方がよいと考える理由を解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼目次
【本記事でお伝えする結論】
地方銀行と信用金庫では、組織の目的や融資対象などに違いがある。
金融機関は金利だけで選ばず、相談のしやすさや信頼関係も含めて判断する。
弊社では信用金庫との取引を通じ、長期的な信頼関係の重要性を実感した。
１．地方銀行と信用金庫の違いとは？
本題に入る前に、地方銀行及び信用金庫の概要を簡単に説明いたします。
地方銀行
・根拠法：銀行法
・目的：国民経済の健全な発展に資すること
・法人形態：株式会社組織の法人
・加入資格：なし
・融資取引制限：なし
信用金庫
・根拠法：信用金庫法
・目的：国民大衆のために金融の円滑を図り、その貯蓄の増強に資すること
・法人形態：会員の出資による協同組織の非営利法人
・加入資格：あり
＜個人会員＞
地域内に居住、居所を有する者
地域内に事業所を有する者
地域内で勤労に従事する者
地域内に事業所を置く会社の役員
＜法人会員＞
従業員300人以下または資本金9億円以下の事業者
・融資取引制限：原則として会員が対象
地方銀行と信用金庫は金融機関としては同じですが…
地方銀行：株主に利益を還元する株式会社
信用金庫：地域社会の相互扶助や繁栄のためにある「非営利組織」
で経営方針が全く異なっています。
地方銀行は株式会社、信用金庫は地域の会員による協同組織という違いがあります。ただし、実際の融資判断や経営悪化時の対応は、金融機関の方針や支店、担当者、取引状況などによって異なります。
２．【アパート経営】地銀と信金どちらがいい？
国土交通省が発表したリリースによると、令和4年度の賃貸住宅向け新規貸融資で最も多かった金融機関は地方銀行の10,287億円、信用金庫8,025億円でした。
アパート経営では、物件の取得や修繕、リノベーションなどに金融機関からの借入を利用する場合があります。金融機関を選ぶ際は、金利だけでなく、融資期間や担保条件、相談のしやすさ、経営環境が悪化した際の対応なども含めて比較することが重要です。
アパートローンの金利は金融情勢や審査内容によって変わるため、最新の条件を各金融機関へ確認する必要があります。
▶空室対策リノベーションの資金を借りるメリット・デメリットや、弊社が実際に活用した資金調達方法については、関連記事「賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリット」で詳しく紹介しています。
また、金融機関の対応は業態だけで一律に決まるものではありませんが、弊社代表が地方銀行と信用金庫へアパートローンの借り換えを相談した際には、両者の対応に違いがありました。
地方銀行では建物の耐用年数を理由に断られた一方、信用金庫では土地の担保能力や弊社代表の経営方針も踏まえて、借り換えに対応してもらうことができました。
ここで紹介する内容は、弊社代表が実際に地方銀行と信用金庫へ借り換え相談を行った際の経験に基づいています。すべての金融機関で同様の対応になるとは限りませんが、一つの実例として参考にしてください。
▶金融機関との付き合い方は、日頃の賃貸経営の姿勢も大きく影響します。詳しくは「金融機関から評価される賃貸経営とは？」で詳しく解説しています。
知人から「今金利が安いからアパートローンを借り換えた方がいい」とアドバイスを受けたため、地方銀行と信用金庫にそれぞれ借り換え相談をさせてもらいました。
両行とも取引自体があったため、借り換えに前向きでした。しかし地方銀行側は「アパートの耐用年数が過ぎている」理由で断られました。
しかし信用金庫は「耐用年数」以外にも弊社が所有している複数の土地の担保能力及び、弊社代表のアパート経営の基本方針に共感して頂き、もともと借りていた都市銀行よりさらに安い金利を提示して頂き借り換えをしてくれました。
アパートローン借り換えした際の両金融機関の態度
地方銀行 | 信用金庫 | |
営利組織 | 基本スタンス | 非営利組織 |
耐用年数が過ぎているから借り換えできないと拒否 | 弊社ローン借り換え時の態度 | 担保能力の高さと弊社代表のアパート経営の姿勢を評価 |
信用金庫に借り換え後、2度ほど経営上の苦難が起こりました。新型コロナウイルスの影響で経営環境が悪化した際も、継続的な取引実績を踏まえた柔軟な提案を受けることができました。具体的には、次のような対応をしていただきました。
2020年新型コロナウイルスの影響による経営悪化：支店長決裁で1年間の元金据置
2024年デッドクロス対策：大口融資5本を信販系保証会社へ借り換え（支店長からの提案）
もしこれが地方銀行だった場合、同様の対応を受けられたかは分かりません。
▶2024年に実施したデッドクロス対策については、楽待編集部から取材を受けました。詳しい経緯は、「デッドクロス発生で『税金200万増』の恐怖、『黒字倒産』目前の大家がとった対処法」でも紹介されています。
▶デッドクロスの仕組みや弊社が実際に行った対策については、関連記事「【賃貸オーナー必見】デッドクロスとは？黒字倒産を避けるには？」で詳しく解説しています。
３．まとめ
今回は、弊社代表が実際に行ったアパートローンの借り換え相談をもとに、地方銀行と信用金庫の違いや、アパート経営で金融機関を選ぶ際の考え方についてお伝えしました。
金融機関は「晴れた日には傘を貸し、雨が降れば傘を取り上げる」と例えられることがあります。業績が良いときは融資に前向きでも、業績が悪化すると融資姿勢が慎重になることを表した言葉です。
私自身、借り換えや経営改善を経験した中で感じたのは、金融機関は金利だけで選ぶものではないということです。将来の経営環境まで見据え、相談しやすく、信頼関係を築ける金融機関を選ぶことが、長期的なアパート経営では重要だと考えています。
アパート経営は、一般的に他の投資と比べてリスクが低いと言われています。しかし、今後、空室の増加などによって経営環境が悪化する可能性も否定できません。
そのような局面に備えるためにも、地域の事情を理解し、経営上の課題について親身に相談に乗ってくれる信用金庫との取引を強化することは、リスク対策の一つになると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で経験した、金融機関との付き合い方や資金面の経営改善事例です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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