アパート経営を行う貸主にとって、金融機関は最大の取引先と言っても過言ではありません。ただ金融機関と言っても…
都市銀行
地方銀行
信用金庫
信用組合
があり、貸主にとってどの金融機関がベストか（特に融資や借り換えなど）正直わかりにくいです。
地方都市でアパート経営されている貸主の多くは「地方銀行」もしくは「信用金庫」どちらかをメインバンクにされていると思われますが、弊社代表の体験談／今後の賃貸市場の悪化などを踏まえるとアパート経営には信用金庫との取引を強化したほうがいいと思います。
本投稿はアパート経営を行う場合、地方銀行と信用金庫どちらと付き合えばいいのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．地方銀行と信用金庫の違いとは？
本題に入る前に、地方銀行及び信用金庫の概要を簡単に説明いたします。
地方銀行
・根拠法：銀行法
・目的：国民経済の健全な発展に資すること
・法人形態：株式会社組織の法人
・加入資格：なし
・融資取引制限：なし
信用金庫
・根拠法：信用金庫法
・目的：国民大衆のために金融の円滑を図り、その貯蓄の増強に資すること
・法人形態：会員の出資による協同組織の非営利法人
・加入資格：あり
＜個人会員＞
地域内に居住、居所を有する者
地域内に事業所を有する者
地域内で勤労に従事する者
地域内に事業所を置く会社の役員
＜法人会員＞
従業員300人以下または資本金9億円以下の事業者
・融資取引制限：原則として会員が対象
地方銀行と信用金庫は金融機関としては同じですが…
地方銀行：株主に利益を還元する株式会社
信用金庫：地域社会の相互扶助や繁栄のためにある「非営利組織」
で経営方針が全く異なっています。
地方銀行／都市銀行は株主をメインで考えています。そのため結果が出ない融資先に対しは厳しい対応をとる可能性がありますが、信用金庫は「非営利組織」で地方銀行／都市銀行と比べると柔軟な対応をしてくれる点は大きな違いと言えます。
２．【アパート経営】地銀と信金どちらがいい？
国土交通省が発表したリリースによると、令和4年度の賃貸住宅向け新規貸融資で最も多かった金融機関は地方銀行の10,287億円、信用金庫8,025億円でした。
アパート経営をキャッシュでする方はほぼ皆無で、大多数の貸主は金融機関から借入を行って経営しています。毎月支払うアパートローン返済のことを考えれば、メインバンクは金利が優遇されている地方銀行にした方がメリットは大きいです。
ただ総合的な視点で考えた際、地方銀行より信用金庫の方が、アパート経営でトラブルが発生した時柔軟に対応してくれます。
どうしてこのようなことが言えるのか？それは弊社代表がアパートローン借り換えを検討した際、地方銀行と信用金庫の2行に打診したところ、信用金庫のみ親身になって対応してくれたからです。
アパートローン借り換えした際のエピソードを簡単にお伝えいたします。
知人から「今金利が安いからアパートローンを借り換えた方がいい」とアドバイスを受けたため、地方銀行と信用金庫にそれぞれ借り換え相談をさせてもらいました。
両行とも取引自体があったため、借り換えに前向きでした。しかし地方銀行側は「アパートの耐用年数が過ぎている」理由で断られました。
しかし信用金庫は「耐用年数」以外にも弊社が所有している複数の土地の担保能力及び、弊社代表のアパート経営の基本方針に共感して頂き、もともと借りていた都市銀行よりさらに安い金利を提示して頂き借り換えをしてくれました。
アパートローン借り換えした際の両金融機関の態度
地方銀行 | 信用金庫 | |
営利組織 | 基本スタンス | 非営利組織 |
耐用年数が過ぎているから借り換えできないと拒否 | 弊社ローン借り換え時の態度 | 担保能力の高さと弊社代表のアパート経営の姿勢を評価 |
信用金庫に借り換え後、2度ほど経営上の苦難が起こりましたが…
2020年新型コロナウイルスの猛威で経営悪化：支店長決済で1年間元金据置対応
2024年デッドクロス対策：大口融資5本を信販系保証会社に借換（支店長からの提案）
することができました。もしこれが地方銀行の場合、ここまで行ってくれるかは懐疑的です。
３．まとめ
今回はアパート経営を行う場合、地方銀行と信用金庫どちらと付き合えばいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
金融機関は「晴れた日には傘を出して雨が降れば傘を取り上げる」ところです。これはクライアントの業績がいい時は融資に前向きにし、業績が悪化すれば回収に走ることを意味しています。
アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われています。ただ今後の賃貸市場は空室率悪化により業界全体が疲弊してしまう可能性があります。その際親身になってくれる信用金庫をメインバンクにした方が、最悪の事態を回避することが期待できます。
追 伸
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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