アパート経営のデッドクロス問題を回避するためには?

更新日:9月15日


ごくわずかな投資家の方を除ければ、物件を購入される際には、金融機関から「アパートローン」を借りられるのが一般的です。


物件を購入した時点において、減価償却は決まってしまいます。

建物のみで考えた場合、「鉄筋コンクリート造は47年」「鉄骨造は34年」「木造は22年」「建物設備は15年」で均等償却を行いますが、アパート経営におけるデッドクロス問題とは「ローン元金返済>減価償却費」という状態に陥ってしまうことを言いますが、もしこのような問題が発生しまうと、手取りキャッシュが少なくなり、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。


不動産賃貸市場は、地方都市を中心として「供給数が飽和」状態となっているため、デッドクロス問題を解消したいと思い、物件売却を検討しても、オーナー様が希望される金額で売却できるかどうかは「未知数」であり、売却できたとしても「ローン残債」を解消できるかどうかは、分かりません。


キャッシュフローが回らなくなると、アパートローン返済はもちろんのこと、税金や保険支払い、又は修繕支払いも難しくなってしまうため、経営が一気に悪化してしまいます。


では、デッドクロス問題を解消するためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?

 

目 次

1.リスケジュール/借り換えを検討する

2.募集部屋に付加価値をつけて家賃値上げする

3.内部留保が溜まったら、繰り上げ返済をする

4.売却も検討する

5.まとめ

 

1.リスケジュール/借り換えを検討する

リスケジュール/借り換えを検討する

デッドクロス状態となっている場合、すでにキャッシュフローがうまくいっていない可能性が高く、場合によっては「自転車操業」をしている可能性が高くなってます。


この状態を解消しない限り、最悪「自己破産」してしまう可能性が高くなるので、支払いがショートしてしまう可能性が高い場合には、すぐに借入先の金融機関に相談し「リスケジュール」を検討してもらうように、お願いするのがベストです。


また、アパートローンの金利が高いと思っていて、借入先の金融機関に相談しても「金利の引き下げは難しい」と判断された場合には、思い切って「借り換え」を検討されてみるのもいいと思います。


リスケジュール/借り換えを行うことによって、毎月の支払額が少なくなるので、キャッシュフローのマイナス化を防ぐことができます。



2.募集部屋に付加価値をつけて家賃値上げする

募集部屋に付加価値をつけて家賃値上げする

デッドクロス状態となってしまっていると、キャッシュフローがすでにうまくいっていない可能性が高くなっています。そのような状況下で、退去が発生してしまうと、さらに収益が悪化してしまい、更には募集をしても、その部屋に資産性がなければ、部屋を埋める=家賃発生が難しくなってしまいます。


そこで、空室が発生した場合においては、思い切って資産性を上げる「リノベーション」工事を行い、家賃値上げして募集をすることを提案します。


築年数が経過してくると、例え原状回復やリフォームを丁寧にしても、部屋自体が古くなってしまうため、現状の家賃のままでは「早期に部屋を埋める」ことが難しく、やむなく「家賃値下げ」を検討せざるを得ません。ただ家賃値下げをしてしまうと「負のスパイラル状態」を招くだけとなってしまうため、賃貸経営的にはマイナス化となるだけです。


しかし、リノベーションを行うと、新築物件に対抗できるぐらいのクオリティーをだすことができるため、従前家賃よりも高い賃料で貸し出しても、借り手は見つかります。


さらに工事費用が20万円を超えてくると、経理上「資本的支出」となるため、減価償却することができるため、一石二鳥となります。


3.内部留保が溜まったら、繰り上げ返済をする

内部留保が溜まったら、繰り上げ返済をする

内部留保に余裕が出てきた場合には、思い切って「繰り上げ返済」を行うことにより「元金返済額」を減らすことができ、デッドクロス後の資金不足に備えることができます。


ただし、無理してまで「繰り上げ返済」をしてしまうと、資金繰りが悪化することが予想されるため、余裕がある場合のみにとどめておくことが重要となります。



4.売却も検討する

デッドクロスによって、急激にキャッシュフローが悪化し、打開策を講じても結果を出すことが難しい場合には、売却を検討されるのも、ひとつの手です。


売却することによって「譲渡取得税」が発生してしまいますが、所有期間が5年以上の場合では税率が約20%/5年以内の場合は約40%課税されることになるものの、保有していても、打開策を行わない限り、現在の状態が継続されてしまうため、思い切って処分するのも効果的です。



5.まとめ

デッドクロス状態になってしまうと、減価償却費用が少なくなってしまうため、節税が難しくなり、キャッシュフローが難しくなってしまいます。


デッドクロスが生じないようにするためには、減価償却費と元金返済額のバランが重要となります。そのため、築年数が経過している物件においては、減価償却費用を捻出するために、リノベーション工事などを行うことで、資産性/収益向上+減価償却費を捻出することができるため、一石二鳥となります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


閲覧数:0回0件のコメント