賃貸アパート経営の赤字をなくしたい。

更新日:9月15日


不動産投資は、お客様が物件に入居さえして頂ければ、少なくとも「数年」は確実にご入居して頂けるので、投資の中ではリスクが少ないと言われています。


しかし、入居率の低下や空室率の増加、または家賃相場の下落による家賃値下げなどが「頻繁」に発生してしまうと、アパート経営自体が「難しく」なってしまい、場合によっては赤字に転落してしまう可能性が出てきてしまいます。


キャッシュフローがうまくいかないと、自転車操業的な経営を強いられてしまい、大変な事態になってしまいますが、もし赤字になってしまった場合、どのような対策を講じれば、黒字転換になりやすくなるのでしょうか?


 

目 次

1.リスケジュールを検討する

2.借り換えは要注意

3.管理会社は交代すべき?

4.収益力アップ物件にする

5.まとめ

 

1.リスケジュールを検討する

リスケジュールを検討する

アパート経営が「赤字」になった場合で、赤字がどう頑張っても「解消するのは難しい」場合、このままの状態が続けば「確実にさらに経営が悪化」することは明白なので、すぐに対応した方がいいです。


このような場合は、借入先の金融機関に相談して「アパートローンなどの返済計画」を見直す必要があります。これを「リスケジュール」といいます。


金融機関担当者も、オーナー様からの提案に対して「この状態が続くと、返済が滞ってしまうのでは?」と考えますので、支店内などで協議などを行い、リスケジュールをしてもらえる可能性はあると思われます。


よく行われているリスケジュールとは「返済期間を延長して、月々の返済額を減らす」または「一定期間元金を据え置く」などがあります。なお返済期間延長すると、その分利息を多く支払うことになり、さらに元金を据え置く場合に関しては、通常は1年ぐらいとなっていることから、元金据え置かれる場合は、期間内に経営改善を行う必要が出てきます。



2.借り換えは要注意

借り換えは要注意

アパートを建設しする場合、大多数のオーナー様は「金融機関から借入」を起こして事業を行うことになりますが、アパートローンの金利は、金融機関によっても異なるものの、概ね2%台の所が多いと思われます。


返済がきつくなってしまう要因のひとつには、金利設定が高いことも挙げられますので、収益をすぐに改善したいと思う場合には、まず金利を見直すことも重要となります。今金融機関では、ゼロ金利政策の影響によって、「新規融資」が難しくなっている傾向となっているため、比較的支払期間が長い「アパートローンの借り換え」をしてもらえると、金融機関側にとっては、「多少金利を引き下げたとしても、結果的には利益を確保することが可能」なため、対応してくれる可能性が高くなります。


ただし、借り換えを何度も行うと、当然ながら「履歴が残ってしまう」ため、新たに借り換えをしようと思っても、金融機関側から「借り換えを認めても、数年たったらまた他行で借り換えされてしまうのでは?」と、懐疑的な目で見られてしまうため、借り換えする場合は、慎重になるべきです。



3.管理会社は交代すべき?

管理会社は交代すべき?

アパート経営が赤字なっている場合、空室率が上昇し、家賃収入そのものが低下している可能性が高いのですが、空室率悪化原因が「管理会社」にあるとオーナー様が判断された場合、別の管理会社に管理委託させるべきかどうか、迷われることもあります。


退去リフォームなどをまめに行っていて、さらに適正家賃で募集しているのにも関わらず、空室率が改善されない場合、管理会社担当者のスキル不足が懸念されますが、万一その夜な状況になってしまった場合、すぐに管理会社を交代するのではなく、一度管理担当者及び上長と直接会い、下記の点に関して回答してもらった上で、納得できないと判断した時は、管理会社を変えたほうがいいかもしれません。


  • 空室率低下の理由、改善提案について、納得できるものか?

  • 物件管理の質を、今後どのように改善させたいのか?

  • 入居者からの不満が出た時、どのような改善提案をするのか?


4.収益力アップ物件にする

収益力アップ物件にする

先程紹介した「リスケジュールをしてもらう」ことができたとしても、物件自体に資産価値がなければ、元の木阿弥状態になってしまいます。


金融機関側にとって「リスケジュールを行う」ことは、オーナー様に対する査定を「下げる」ことになってしまうため、収益改善をしないと「さらに低い査定」をされてしまい、万一収益悪化した時に、金融機関側から応援してもらうことが難しくなってしまいます。


築年数が20年を超えてくると、設備が古臭くなってしまうため、家賃を変えずに募集をしていても「家賃が高過ぎる」というイメージがどうしてもついてしまうため、空室が埋まりにくくなります。


そこで、おススメなのが「リノベーション対応」をすることです。


リノベーション対応することによって…

  • 物件の資産価値が向上するため、家賃値上げが可能に

  • 家賃値上げをすることで、入居者属性が良くなる

  • 家賃滞納/入居者トラブルが軽減される

事が期待できます。


ただ、リノベーション対応することによって「新たな借り入れが発生し、費用が高額になってしまい、支払いがきつくなるのでは?」といった懸念が、どうしても生まれてきますが、実は市区町村によって違いはあるものの、公的融資制度の中には「低金利で貸してくれる」ものもあるので、そちらを活用することで、利息支払いを抑えることができます。


弊社物件がある山梨県甲府市では、「小規模事業者小口資金」という融資制度があります。この融資を利用することによって、金利そのものは2.2%ではあるものの、年1回1.2%分の利子補給を受けられるので、実質金利は1.0%となります。正直ここまで安い金利は、金融機関では対応することができないため、絶対に活用すべき融資と言えます。



5.まとめ

今回ご紹介した「赤字改善対策」は、弊社物件で対応した「実話」です。


15年前に、祖父と父が病死したことによって、急遽2代目オーナーに就任したものの、当時はすでに債務超過状態となっていました。そこで物件清掃やリフォームやリノベーション強化、物件独自集客の確立、アパートローンの借り換えなどを行ったことで、近年では毎年黒字計上を出すことができ、昨年度(2022年)は「増収増益」を達成し、先月下旬には3か月ぶりの満室を達成したこともあるので、このまま満室状態が続けば、2期連続増収増益が期待できます。


因みに弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県&にあり、今年で築30年目を迎えます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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