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怜玢

アパヌト経営が厳しくなった堎合の察凊方法


地方郜垂の賃貞垂堎は、すでに「物件䟛絊数が需芁を䞊回っおいる」ず蚀われおいたす。



今埌日本の人口は確実に枛少傟向ずなるので、地方郜垂ではもちろんのこず、倧郜垂圏にある賃貞物件であっおも空宀率䞊昇は決しお避けるこずができず「察岞の火事」的に芋るこずはできたせん。



アパヌト経営が悪化しおしたう䞻な芁因ずしおは 



  • 築幎数経過による家賃䞋萜

  • 築幎数経過による修繕費増加



を挙げるこずができ䞊蚘を改善しないず、キャッシュフロヌが悪化しおしたいたす。



 

▶アパヌト経営の幎収に関する詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

ただ䞇が䞀経営が悪化したずしおも、察応次第では改善させるこずができたす。




匊瀟物件も぀い7幎ぐらい前たでは経営難の状態が続き、䞀時期は「自転車操業」匷いられおいたしたが今回初䌚する内容を実践したこずで珟圚では黒字経営を実珟でき、2020幎以降は増収増益を達成するこずができおいたす。




本投皿は、アパヌト経営が厳しくなった堎合の察凊方法に぀いおお䌝えいたしたす。






 

▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】



アパヌト経営が厳しくなった堎合の察凊方法


アパヌト経営が厳しくなった堎合の察凊方法


アパヌト経営が厳しくなるず収支バランスが完党に悪化しおいる可胜性が高くなりたす。改善策ずしおは以䞋3぀を挙げるこずができたす。



  • 損益分岐点を把握する

  • 金融機関に盞談する

  • 経営改善を行う



それではそれぞれの察策を芋おいきたしょう。




損益分岐点をしっかりず確認する



アパヌト経営が厳しくなっおいる損益分岐点が䞋がっおいる可胜性がありたす。



「収入ず支出」の流れを把握しなければ、今埌の察凊方法がわからなくなっおしたいたす。たずは珟圚の経営状態をしっかりず把握するために損益分岐点を確認する必芁がありたす。




アパヌト経営に関わる支出


アパヌトの家賃収入はサブリヌスであれば毎月䞀定額集金管理物件では珟圚入居䞭の借䞻からの家賃合蚈から、管理䌚瀟に支払う管理料を盞殺された金額ずなりたす。



䞀方、アパヌト経営に関わる支出に関しおも、基本的にはそれほど倉動はないものの、䞻な費甚に関しおは䞋蚘の通りずなりたす。



  • 共甚郚分の光熱費

  • 倖郚委蚗しおいる堎合枅掃費

  • 管理䌚瀟に支払う管理料

  • 修繕積立費

  • 火灜地震保険

  • 仲介手数料

  • 固定資産皎



䞊蚘費甚の内、火灜地震保険料固定資産皎に関しおは、幎払いで支払っおいる貞䞻もいるず思いたす。このような堎合、月払いで蚈算するずお金の流れが把握しやすくなりたす。




損益分岐点の蚈算方法


所有物件の損益分岐点の蚈算方法は「毎月の支払額÷家賃収入」ずなりたす。



䟋えば、1郚屋の家賃が6䞇円共益費が3000円の郚屋を10宀所有し、毎月の諞費甚が10䞇円ロヌン返枈を40䞇円ずした堎合、このアパヌトの損益分岐点は



䞊蚘物件の堎合2郚屋以䞊退去空宀が発生しおしたうず、キャッシュフロヌが厳しくなりたす。なお、損益分岐点はあくたでも参考皋床にずどめる必芁がありたす。




メむンバンクに盞談する


収支のバランスが厩れおくるず、自転車操業ずなるのは時間の問題。


自転車操業を改善しなければ、さらに経営状態が悪化するため負のスパむラルになっおしたいたす。



このような状態になるず、支払い関係が滞っおしたう可胜性が高くなりたす。そのためすぐにメむンバンクの融資担圓者に事情を䌝え返枈方法の芋盎しリスケゞュヌルをしおもらうのが埗策です。





リスケゞュヌル元金据え眮きが認めらえれば、月額の銀行返枈の元本は据え眮きになるただし利息分の支払いは以前のたた発生するため資金繰りがラクになり、財務状況を立お盎すこずが可胜ずなりたす。



䜆しリスケゞュヌルのデメリットずしおは 



  • 返枈期間を延長した堎合、月々の返枈額は軜枛できるものの利息を倚く支払うこずになる

  • 元金据え眮きの堎合、半幎1幎以内ずなるため期間内に立お盎しをしないずいけない



ので、泚意が必芁ずなりたす。





経営改善を行う



メむンバンクからリスケゞュヌルが承認された堎合、経営改善を行わないず銀行評䟡が䜎くなりたす。



銀行評䟡が䜎くなれば、新芏融資が認められない可胜性が出おくるため、運転資金蚭備資金を借りたい時察応しおくれない可胜性がありたす。


 

▶銀行がリスケゞュヌルを行った堎合の䌁業評䟡詳现に関しおは、こちらをご芧䞋さい。


 

リスケゞュヌルは金融機関偎は歓迎されたせん。ただしっかりず経営改善蚈画を説明し経営改善ができれば、正垞評䟡に戻しおくれるこずがありたす。以䞋は匊瀟におけるリスケゞュヌル承認埌の察応です。



 

2020幎に発生した新型コロナりむルスの発生により、匊瀟物件では内芋者問い合わせの激枛によっお䞀時期銀行支払いがショヌトしそうになりたした。



すぐにメむンバンクに急行し融資担圓者に事情を話したずころ、コロナ犍ずいうこずもあるので「支店長決枈によるリスケゞュヌル元金1幎間据え眮き」が認められたした。



リスケゞュヌルが認められた際、支店長及び融資担圓者に察しお


  • 元金据え眮きによる資金を䜿っお新芏リノベヌション郚屋を募集する

  • SNS集客を匷化し、物件PRを行う


察応を取り経営改善を至急行うこずを玄束したした。



緊急事態宣蚀が解陀になったこずで次第に反響数が増加→成玄数が増加し経営状態を改善させるこずに成功。リスケゞュヌル終了埌は収益が右肩䞊がりずなり昚幎䞀郚借入金の金利匕き䞋げに成功したした。


 

▶匊瀟リノベヌションに関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。



 



たずめ


今回は、アパヌト経営が厳しくなった堎合の察凊方法に぀いおお䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認したしょう。





アパヌト経営は今埌賃貞需芁は確実に枛少するため収益が厳しくなる物件は倚くなっおいきたす。ただ培底的な差別化戊略を打ち出すこずができれば、たずえ空宀率が悪化したずしおも安定した家賃収入を埗るこずが期埅できたす。





私たち有限䌚瀟 山長ではアパヌト経営をするオヌナヌさんの支揎をさせおいただいおおりたす。


「空宀察策をしおいるのに、なかなか結果がでない・・・」


ずお悩みの方は、たずはお気軜にお問合せ䞋さい。


 

▶お知らせ◀


私の経営する有限䌚瀟 山長ではアパヌトの経営改善、空宀察策など賃貞経営者を支揎するコンサルティングサヌビスを行なっおいたす。自己砎産寞前の状態から空宀れロぞ、そしお安定した入居率を実珟するたでに至った経隓をもずにオヌナヌ様ず䞀緒になっお改善のお手䌝いをさせおいただきたす

たずはお手軜無料盞談からお問い合わせください。



 


空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟山長
有限䌚瀟山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


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▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

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090-8514-3562

 


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