賃貸経営の光と影

更新日:9月10日


不動産投資は、他の投資と比べて「景気の影響を受けにくく、また管理会社に管理委託させる」ことによって、会社員でも不動産投資ができることから、副業として不動産投資を行う方が多くなってきています。


ゆくゆくは、セミリタイアして「不動産投資」1本で生計を立てたいと考えている方は、多いと思われますが、ただこれはあくまでも「光」の部分であり、賃貸経営には「影」=デメリットの部分もしっかりとあります。


影の部分をしっかりと把握していないまま、賃貸経営をしてしまうと、築年数が浅い時期はまだいいのですが、築年数が経過した際には「思っている以上にきつくなってしまう」可能性が高くなります。


では、どうして比較的安泰と言われている「不動産投資」が、将来的にはきつくなってしまうのでしょうか?またそれを回避するためには、どのような対策を講じるのがベストでしょうか?

 

▼目 次

1.何もしなくても家賃が入るのは、築10年ぐらいまで

2.土地選びが重要と言われても…

3.物件の好みは時代によって変わる

4.不動産投資で成功したいのであれば、差別化

5.まとめ

 

1.何もしなくても家賃が入るのは、築10年ぐらいまで

何もしなくても家賃が入るのは、築10年ぐらいまで

新築物件は部屋が完成する前に「満室」になってることは、決して珍しくはありません。

どうして、家賃が割高傾向となっている部屋に、多くの方が入居してくるのかというと、「新築に住みたい」というニーズが一定数あるからです。


新築というブランドを手に入れたいがために、家賃が高くても入居してくるということは、それだけ物件に資産価値があるからです。


ただその価値も「築年数が10年ぐらい」までは維持することができますが、10年を過ぎてくると、価値が低下してくるため「新築時と同じ家賃を維持すること」は、出来なくなってしまいます。


そのため、一般的な物件では「築年数が10年を経過」するたびに、家賃相場が一気に値下がりする傾向となってしまうことから、築年数に応じた空室対策を施さない限り、家賃を維持することは非常に難しくなってしまいます。


特にその影響を受けてしまうのが、サブリース契約。

サブリース契約は、物件に空室が何件発生していたとしても、毎月一定家賃が振り込まれますが、ただし家賃相場と募集中の部屋の家賃との間に「乖離」が発生してしまうと、サブリース会社では「契約更新のタイミングで、家賃減額交渉」をしてきて、一気に振込家賃を減額してくる可能性が高くなります。


貸主側としてみると、キャッシュフローが悪化することが懸念されるので、減額に関しては「反対したい」と思うのが普通ですが、借地借家法によるサブリース会社の立ち位置は「借主」である以上、減額交渉に対して貸主が拒否することはできません。



2.土地選びが重要と言われても…

土地選びが重要と言われても…

不動産投資は、土地選びが非常に重要と言われています。

確かに、賃貸に入居したいと考えている方にとって、利便性が良いエリアに賃貸物件がなければ、そこに住みたいとはだれもが考えません。


そのため、賃貸物件を建てる際には、エリアにどのくらい需要があるのかを、調べた上で不動産年をしなければ、確実に失敗します。

コロナウイルスが大流行する前では、首都圏や大都市圏などに物件を所有していると、比較的安定した賃貸経営を行うことができると言われましたが、コロナ禍による「テレワークの普及」によって、一部企業においては「本社機能を地方都市に移転」させたり、または「テレワークの本格的導入」した企業では、原則として地方都市に移住することを認めている所もあるので、物価が高い大都市圏に住む必要性が無くなります。


このため、テレワークを機に「地方都市に移住」される方が多くなってきたために、今まで比較的安泰と言われた首都圏の賃貸市場は、一時期悪化してしまいました。


つまり、「好エリア」であったとしても、ひとつのきっかけによって「賃貸需要が低下」してしまうことがあるので、必ずしも「好エリアだからと言って、いつまでも賃貸需要がある」わけではありません。



3.物件の好みは時代によって変わる

弊社物件は、1993年築の2LDK賃貸で、当時は「対面キッチンよりも壁付けキッチン」の方が人気が高かったのですが、今では「対面キッチンが主流」となってしまい、壁付けキッチンがあると、築古物件の象徴的な感じになってしまいます。


つまり、時代の変化によって「お客様の好み」も異なってしまいますので、必ずしも現在設置されている設備が、30年後も人気であるということは、誰もわかりませんし、もしかすると、また好みが変わっている可能性が出てきてしまいます。


また、今では当たり前となっている「インターネット無料物件」においても、コロナ禍によるテレワークの普及によって、インターネット無料物件の弱点が浮き彫りとなってしまい、オンライン会議をしていても「通信速度が低下」してしまい、業務に支障をきたしてしまう方も出てきてしまったことから、人気設備をつけたとしても、それが必ずしも借主にとってメリットになるということにはなりません。




4.不動産投資で成功したいのであれば、差別化

不動産投資で成功したいのであれば、差別化

弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は「和室がある2LDK」「築年数が30年目」となることから、「集客すること自体が難しくなってしまう」といったイメージが先行してしまいます。


ただ弊社では、競合他社が絶対に真似することができない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを、2018年から展開していることから、おかげ様をもちまして「現在満室を持続&リノベーション後家賃を最大10%値上げ」することに成功しています。


どの業種にも言えることですが、収益を上げるためには「差別化」を図ることがとても重要となりますが、弊社リノベーションが成功したのは、「徹底した差別化」を貫き、またリノベーションにおいても、他社が真似することができないようなお部屋を提供し、更には現入居者様からの声を取材することによって、「本当に住みやすいリノベーション部屋」であることを証明することができているからです。


競合他社物件では、実は上記部分に対して「対応していない」ところが殆どであることから、弊社リノベーション事業は「ブルーオーシャン」状態となっており、満室を持続することができました。



5.まとめ

不動産賃貸経営は、今後「少子高齢化の影響」を受けることから、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であっても「空室率が悪化」することが予想され、更には近年では「異常気象」がおおくなったことから、いつ自然災害が発生しても、おかしくはないので、好エリアに物件があったとしても、いつまでも順調に賃貸経営を持続させることは、難しくなってしまいます。


ただ、仮に空室率が悪化したとしても、競合他社には真似することができない「差別化戦略」を打ち出すことができれば、賃貸空室率を減少させることは、十分可能となります。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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