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アパート経営で儲かるようにするためには?

更新日:1月23日


アパート経営を成功させるためには、収益性を高める空室対策をしっかりと行うことと、物件を管理/仲介してくれる管理会社/仲介会社との連携を強化することが求められます。


ただ日本の人口は今後減少傾向となっていくことは明白となることから、今までのような空室対策では利益をしっかりと確保することが難しくなってきます。


本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えいたします。



 

▼目 次

1.築年数に応じた空室対策

2.賃貸募集方法のイノベーション

3.リノベーションをただすればいいわけではない

4.仲介会社と仲良くする

5.金融機関担当者との連携

6.まとめ

 

1.築年数に応じた空室対策

新築時は、建物が完成する前に「満室」になっているのが「当たり前」となっている所が多いものの、年数が経過してしまうと「資産価値が低下」してしまうので、どうしても「現在の家賃のまま」で貸し出すことが難しくなってしまいます。


特に「築年数が10年目」「20年目」を迎えると、エリア内の家賃相場が「一気に値下がり」してきますので、場合によっては「管理会社から家賃値下げのお願い」をされる可能性が高くなってしまいます。


築年数が20年以下の場合であれば、表面リフォームをしっかりと行うことによって、資産価値の下落を緩やかにしてくれます。場合によっては設備交換も必要になるかもしれませんが、築年数が20年以下であれば、まだそこまで心配することはないと思われます。



しかし、築年数が20年を超えてくるとさすがに設備そのものが古臭くなってしまい、表面リフォームだけでは古さを軽減させることが難しくなってしまうため、リノベーションを行う必要が出てきます。


リノベーションを行うと資産価値が高くなり、さらに集客上においても有利になることから、収益性を高めることが容易となります。


 

▶リノベーションに関する詳細は、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸リノベーションで成功するためには?

【過去記事】空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは?

 


2.賃貸募集方法のイノベーション

賃貸募集方法のイノベーション

お部屋探しをされる方の多くは、大手賃貸検索サイトを活用されています。

大手賃貸検索サイトのメリットは、やはり「希望条件(エリア/家賃/築年数など)」を自由に入力することができ、希望条件に合致した部屋のみを確認することができるため、物件候補を短時間で絞り込むことができる点では、ものすごくメリットが大きいです。


ただ、お部屋を貸す側=貸主や管理会社にとって、物件設備や家賃、築年数が「ニーズとマッチ」していなければ、詳細画面上に掲載されないことになるので、必然的に築年数が経過している物件は「不利」になってしまいます。


さらに現在では「賃貸物件数が飽和状態」となっているため、家賃を値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、空室期間が長期化となってしまっている所があります。


このような物件は「負のスパイラル」状態に入っている可能性が高くなっていることから、空室期間の長期化→打開策として家賃値下げ・部屋が埋まらず空室が長期化…といったサイクル状態に入ってしまうので、収益が悪化する可能性が極めて高くなります。


築年数が経過したとしても、しっかりとリフォームやリノベーション対策を講じていれば、空室期間が長期化することはありません。ただ、競合他社と「同じ土俵」で勝負していたのでは、価格競争に巻き込まれてしまうだけとなってしまうため、別の媒体で集客する必要性が出てきます。


近年では、若い世代から中高年まで、日常生活上において「SNS」を活用している方が多くなってきています。楽街によると、一部の仲介会社においては「TikTok」を活用した集客を強化し、客付けに成功している事例が紹介されています。


TikTokを含むSNSのメリットは、ハッシュタグをつけて投稿することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ので、拡散能力的には「賃貸サイト以上の効果」が期待できます。


 

▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸集客は、SNSが有効的。どうして?

 


3.リノベーションをただすればいいわけではない

値段以上の価値を提供することができないと、お客様は購入してくれない

築年数が経過している物件であっても、リノベーション対応することによって、集客力が向上し、家賃を値上げすることも可能となることから、収益性を改善したいと考えている貸主にとっては、メリットが大きくなります。


ただ、リノベーションをしたとしても、ターゲットに響くような部屋にしなければ、「家賃が高い」というイメージが先行してしまうので、空室期間が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。



話は変わりますが、某・超高級ホテルで提供されている「ルームサービス用の瓶コーラ」が、なんと1本1000円で提供されています。瓶コーラは今ではあまり流通されていませんので、1本あたりの料金がどのくらいなのか、分からない方も多いと思います。


たまたま以前、酒屋さんに行った際、瓶コーラが販売していたので、1本どのくらいするのか、確認したところ「100円以下」で販売されていました。ということは、超高級ホテルのルームサービスで提供されている瓶コーラは、市販の10倍近い金額設定していることになりますが、どうしてこのような強気な金額設定をしているのに、値段を変えていないのでしょうか?


詳細に関しては、こちらのページを見ていただくとして、割愛させてもらいますが、ホテル側としては「最高の状態でコーラを提供することができるため、このぐらいの金額が妥当」と判断して、提供していると思われます。


話を戻しますと、どのような商品であっても「金額以上の価値」を見出すことができれば、お客様は「理解した上で購入して頂ける」ものであるので、リノベーションをするにしても、家賃以上の価値を提供することができれば、築年数は一切関係なく入居して頂けるはずです。


 

▶家賃以上の価値を提供する部屋に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】顧客の創造ができない賃貸経営は、必ず衰退します

 


4.仲介会社と仲良くする

仲介会社と仲良くする

仲介会社は、内見者と貸主物件を「橋渡ししてくれる」存在。

つまり、仲介会社の協力なしでは賃貸経営が成立しないといっても、過言ではありません。


築年数が浅い時期は、退去が発生しても「すぐに部屋が埋まりやすく」なります。

しかし築年数が経過してくると、どうしても物件価値自体が下がってしまうため、部屋が埋まりにくく、また家賃も値下げしなければならなくなります。


ただ、築年数が経過していたとしても、しっかりと「物件管理をしている」「リノベーション対応している」物件はと客付けがしやすくなるため、積極的に案内してくれる可能性が高くなります。


さらに、土休日にお客様案内が入り交渉が発生した際、貸主にすぐに連絡ができるような関係性ができていると、仲介会社としても「成約率が上がる」ため、物件客付けに協力してくれます。


 

▶仲介会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】仲介会社から100%嫌われる賃貸オーナーの特徴とは?

 

5.金融機関担当者との連携

金融機関担当者との連携

これはどの経営者にも当てはまることですが、常に経営状態がいいという会社はどこにもありません。どの経営者であっても、「まさか」という坂に出くわしてしまう時があり、場合によっては、経営状態が最悪になってしまうこともあり得ます。


もし経営状態が悪化した際、借入先の金融機関に返済計画の見直し=リスケジュールをお願いすることになりますが、普段から連絡や相談をしっかりと取っている貸主であれば、万が一の事態が発生しても、しっかりと金融機関が対応してくれるので、経営状態がこれ以上悪化することはありません。


 

▶金融機関との付き合い方に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】アパート経営をする際、特定の銀行をメインバンクにすべきかどうか?

 

6.まとめ

賃貸物件は、メンテナンスさえしっかりと行っていれば、50年ぐらいは持つと言われています。築年数が30年ぐらいになってくると「アパートローンが完済」される時期となるため、出口戦略(建て替えや売却など)を急いでしまう貸主が多いと思われます。


ただ築年数が経過したとしても、差別化リノベーションや集客をしっかりと行っていれば、年数が経過していても、収益性を確保することは十分可能です。






私たち有限会社 山長ではアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。


「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」


とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。



 

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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