賃貸オーナーはズバリ儲かる？
更新日：2022年12月9日
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
そのため、不動産投資＝不労所得というイメージが定着してしまい、中には会社勤務をしつつも不動産投資をされている方もいます。
不動産投資のメリットのひとつとして、将来の生活資金確保がしやすい点が挙げられます。
稼働率さえよければ、キャッシュフローは良くなるため、煩雑な管理業務は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資をすることはできます。
ただし、日本は今後少子高齢化となるため「賃貸需要は確実に低下」していくことから、生半端な考えをもって不動産投資をしてしまうと、確実に失敗してしまい、最悪物件売却をしなければならない事態になる可能性も出てきます。
本投稿は、不動産投資で儲けるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資やるべき対策” は下記の3点
１．実はそんなに甘くない不動産賃貸業界
不動産投資を現在検討されている方は、大手不動産会社のHPなどを見ていると思いますが、おそらくこのような記述がされていると思います。
安定した家賃収入が見込まれる
老後の資産形成、年金目的としての運用が期待できる
ローン完済後は、家賃がそのまま収入になる
確かに、不動産年のメリットは「お客様が入居してもらえれば、家賃収入が発生」するので、安定した資産形成ができ、更に更地の土地を維持するより、上物＝アパートを建てることによって「節税」対策としても有効的。
近年では「万が一オーナーが亡くなってしまった」場合も、アパートローン残債は生命保険によって完済されることから「やってみようかな？」と思う方は、多いはずです。
しかし、上記はあくまでも「うまく推移した場合」の話であり、実際の不動産投資は「そんな甘い世界」ではありません。その理由については後述の通りです。
２．賃貸業界に待ち構えている闇とは？
１）空室率の上昇
日本の人口は2008年をピークに下落傾向となっています。
今後少子高齢化社会となるのは、承知の事実ではありますが、地方都市においては「人口減少」に歯止めをかけることができないことから、需要より供給数の方が完全に上回ってしまうのは、避けることができないことから、空室率は今後右肩上がりとなってしまいます。
野村総研の調べでは、2040年には空室率が40％を超えてしまうという試算が出ています。
地方都市ではすでに「エリアによっては30％台」に達していることを踏まえると、空室率40％台になってしまうのは、時間の問題かもしれません。
２）家賃相場の下落
資産価値が高い「新築」「築年数が10年以下」の物件では、家賃を維持することはできるものの、賃貸市場は「完全な借り手」となっていることを踏まえると、築年数が経過すればするほど、物件価値は下落してしまうため、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
また、築年数が経過すればするほど、客付けが悪くなってしまうため、空室期間が長期化してしまうリスクもあります。家賃は「築年数が1年経過」するごとに、１％ずつ下落すると言われているので、単純計算で20年後には新築時より20％家賃が下落することを意味しています。
もし、年1％家賃が下落していくことになってしまうと、キャッシュフローが舞わなくなってしまう可能性が出てきてしまい、さらに築年数が経過してしまうと、修繕費の支払いや、積み立てなどをしなければならなくなるので、新築時と比べると、経営が悪化してしまう可能性が高くなってしまいます。
３）家賃値下げ集客の限界
一部地域を除き、「需要と供給のバランスが完全に崩壊」していることもあるので、競争力が低下している築古物件では、価格競争が発生していますが、ただ差別化戦略を打ち出していない物件が多いことから、同質化物件が多く目立ってしまい、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくくなってしまう／家賃値下げしても利益が残りにくいという「負のスパイラル状態」に陥ってしまう物件が、今後確実に多くなってしまいます。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
また、多くの物件では「大手賃貸検索ポータルサイト」に物件情報をアップしていることから、値下げした情報は他の入居者様も「確認している可能性」が出てきてしまうため、更新のタイミングで「家賃値下げ要求」を受けてしまう可能性が出てきてしまいます。
これは弊社物件のエリア内で、実際発生してしまっている出来事ですが、リフォームを殆どせずに、ただ家賃を値下げした部屋が募集されているものの、数年たっても借りては全く見つからない状態となっています。このままの状態が続けば、現在入居されている方が退去してしまえば、借り手が見つからなくなるので、経営を持続させること自体が難しくなってしまい、淘汰してしまうのは時間の問題となってしまいます。
このような話をすると、「対岸の火事」的な感覚で見る方がいますが、これは将来訪れてしまうであろう賃貸業界の縮図ともいうべきもの。ただしっかりと対策を講じれば、築年数が経過したとしても、収益性を高めることは、十分可能であると思われます。
▶アパート経営年収を左右するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
３．サブリース契約の大きな罠とは？
１）家賃減額請求
一方で、サブリース契約にしてしまうと、サブリース会社が丸ごと借り上げることから、入居者や家賃の選定をすることができないばかりではなく、募集中の家賃と家賃相場に「乖離が発生している」と、借地借家法第32条1項（家賃減額請求）を貸主に対して請求してきます。
一見すると、サブリース会社が「家賃減額請求」をしてくるのは「おかしな話」ではありますが、サブリース会社は「同法においては借主」の立場となってしまうため、請求されてしまうと「それを拒む」ことは100％できません。
（家賃改定に関しては、あくまでも話し合いによって決められるもので、サブリース会社が一方的に主張してくることはあり得ません）
２）管理料が割高
「集金管理」をお願いしている物件の管理料は「月額家賃5％」に対し、サブリース契約物件の場合では空室保証があることを踏まえて、管理会社によって違いはあるものの概ね月額10～20％となっているため、手取りという部分においては「損をしてしまう」可能性が出てきてしまいます。
３）いろいろな制約がついている
集金管理物件において、「礼金や更新料が設定」している場合は、貸主が全て貰える権利があります（ただし更新料は管理会社と折半）が、サブリース契約となってしまうと、礼金や更新料分は、サブリース会社の取り分となってしまうため、貸主には一切入金されません。
また、新築物件を建ててサブリース契約とした場合、管理会社によって対応が異なりますが、免責期間を設けていて、免責期間中は貸主には家賃支払いがないため、要注意となります。
４．賃貸経営で儲けるためには？
賃貸経営で儲けるためには、入居者に選ばれる部屋を提供することと、しっかりとした賃貸管理を徹底すること、仲介会社から信頼されているかが重要です。この３点をしっかりと理解していれば、築年数が経過しても、安定した賃貸経営を行うことができます。
１）入居者に選ばれる部屋とは？
「入居者に選ばれる部屋」と聞くと、大多数の方は「インターネット無料化」「宅配ボックス」の導入などを連想すると思われます。
確かに、インターネット無料化や宅配ボックスの設置などは、入居者が希望する設備であることは間違いありませんが、ただこれが必ずしも「入居の決め手」になるとは限りません。
弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は「築古で和室がある２LDKで、インターネットは無料化ではない」ことから、集客することができないのではと思われてしまいます。
しかし、弊社物件では本執筆時の2022年12月9日現在満室状態となっており、さらに家賃相場より家賃を高くして募集活動を行っております。
どうしてそのような物件が満室を達成できたのかと言いますと、顧客の創造がしっかりとできているからです。
部屋探しをされている方が「どのような部屋を好んでいるのか？」「入居後どのような暮らしを希望されているのか？」を想定しながらリノベーションを行っています。
家賃が相場より高い状態になっていることについては、お客様は把握しています。
それでも入居される方がいるということは、家賃以上に部屋の価値の方が高いと判断されたからと推察しています。
顧客の創造ができるような部屋作りをしたことによって、安定した利益を確保することができ、今期に至っては過去最高売上を達成することができました。
▶弊社物件のリノベーションの実体験に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
２）しっかりとした賃貸管理を行う
募集して成約に持ち込んだとしても、長期入居をしてもらえなければ、安定した家賃収入を得ることができません。
安定した家賃収入を得るためには、しっかりとした賃貸管理を行うことが重要となります。
特に気を付けなければならないのは、設備不良対策をいかにして対応するかどうか？
備付のエアコンや換気扇、トイレのボールタップなどは、経年劣化の影響によって不具合を起こしやすくなります。不具合が発生した時、借主は管理会社に連絡して修理依頼をお願いすることになりますが、その際すぐに対応できる物件は安定した賃貸経営を行うことができます。
弊社物件では、大手管理会社に管理委託をしてもらっています。
借主から故障に関する連絡をもらった際、修理費用概算が10万円以下である場合には、オーナー決済不要で対応するように指示を出しています。そのため修理対応がほかの管理物件と比べて早いため、顧客満足度を高めることができ、結果的には長期入居に繋げることが可能となりました。
３）仲介会社から信頼を得ているか？
お部屋を募集する際には、物件情報を掲載してもらうため、仲介会社にお願いすることになりますが、物件情報を掲載してもらうといっても、仲介会社的に言うと「枠を購入」することになるため、見た目的に集客が難しいそうな物件は、最悪掲載を消されてしまう可能性があります。
一方、築年数が経過していたとしても、しっかりと空室対策を施している物件では、反響なども得られやすくなることから、当然ながら掲載し続けてくれるだけではなく、担当者自ら積極的に紹介／案内をしてくれます。
仲介会社は、成約に伴う仲介手数料が「唯一の報酬」であることから、成約に結び付けそうな物件になっていると、積極的に紹介や案内をしてくれます。
５．まとめ
今回は、不動産投資で儲けるための対策について、お伝えいたしました。
日本は今後少子高齢化が急速に進むことから、賃貸需要は確実に低下してきます。
そのため、資産価値が低下している物件は真っ先に淘汰されることが予想されるので、今まで以上に競争が激化することが予想されます。
ただ、今でもそうですが資産価値をしっかりと高められる物件は、大空室時代が訪れたとしても安定した賃貸経営を行うことができ、不動産投資は成功すると思います。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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