賃貸オーナーはズバリ儲かる?

更新日:9月9日


不動産投資をされている方は、所謂「不労所得」を目指して、物件購入や管理をしていることから、儲けることを目指して対応しているはずですが、不動産投資に憧れを持っている方などから見ると、不労所得=儲かるというイメージがどうしても先行してしまいます。


結論から先に申し上げますと、しっかりと賃貸経営を学んで実践を行えば、アパート家賃収入だけでも生活することはできますが、間違った考えを持ちながら不動産投資をされている方は、残念ながら儲かるどころか、経営難となってしまう可能性の方が、はるかに高くなってしまいます。


では、不動産投資で儲けるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

▼目 次

1.実はそんなに甘くない不動産賃貸業界

2.賃貸業界に待ち構えている闇とは?

3.サブリース契約の大きな罠とは?

4.賃貸経営で儲けるためには?

5.まとめ

 

1.実はそんなに甘くない不動産賃貸業界

実はそんなに甘くない不動産賃貸業界

不動産投資を現在検討されている方は、大手不動産会社のHPなどを見ていると思いますが、おそらくこのような記述がされていると思います。

  • 安定した家賃収入が見込まれる

  • 老後の資産形成、年金目的としての運用が期待できる

  • ローン完済後は、家賃がそのまま収入になる

確かに、不動産年のメリットは「お客様が入居してもらえれば、家賃収入が発生」するので、安定した資産形成ができ、更に更地の土地を維持するより、上物=アパートを建てることによって「節税」対策としても有効的で、近年では「万が一オーナー様が亡くなってしまった」場合も、アパートローン残債は生命保険によって完済されることから、残されたご家族様には、毎月安定した家賃収入が残ることから、ここまでの説明を見る限りでは「やってみようかな?」と思う方は、多いはずです。


しかし、上記はあくまでも「うまく推移した場合」の話であり、実際の不動産投資は「そんな甘い世界」ではありません。



2.賃貸業界に待ち構えている闇とは?

賃貸業界に待ち構えている闇とは?

1)空室率の上昇

日本の人口は2008年をピークに下落傾向となっています。

今後少子高齢化社会となるのは、承知の事実ではありますが、地方都市においては「人口減少」に歯止めをかけることができないことから、需要より供給数の方が完全に上回ってしまうのは、避けることができないことから、空室率は今後右肩上がりとなってしまいます。


野村総研の調べでは、2040年には空室率が40%を超えてしまうという試算が出ていますが、地方都市ではすでに「エリアによっては30%台」に達していることを踏まえると、空室率40%台になってしまうのは、時間の問題かもしれません。


2)家賃相場の下落

資産価値が高い「新築」「築年数が10年以下」の物件では、家賃を維持することはできるものの、賃貸市場は「完全な借り手」となっていることを踏まえると、築年数が経過すればするほど、物件価値は下落してしまうため、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。


また、築年数が経過すればするほど、客付けが悪くなってしまうため、空室期間が長期化してしまうリスクもあります。家賃は「築年数が1年経過」するごとに、1%ずつ下落すると言われているので、単純計算で20年後には新築時より20%家賃が下落することを意味しています。


もし、年1%家賃が下落していくことになってしまうと、キャッシュフローが舞わなくなってしまう可能性が出てきてしまい、さらに築年数が経過してしまうと、修繕費の支払いや、積み立てなどをしなければならなくなるので、新築時と比べると、経営が悪化してしまう可能性が高くなってしまいます。


3)家賃値下げ集客の限界

一部地域を除き、「需要と供給のバランスが完全に崩壊」していることもあるので、競争力が低下している築古物件では、価格競争が発生していますが、ただ差別化戦略を打ち出していない物件が多いことから、同質化物件が多く目立ってしまい、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくくなってしまう/家賃値下げしても利益が残りにくいという「負のスパイラル状態」に陥ってしまう物件が、今後確実に多くなってしまいます。


また、多くの物件では「大手賃貸検索ポータルサイト」に物件情報をアップしていることから、値下げした情報は他の入居者様も「確認している可能性」が出てきてしまうため、更新のタイミングで「家賃値下げ要求」を受けてしまう可能性が出てきてしまいます。


これは弊社物件のエリア内で、実際発生してしまっている出来事ですが、リフォームを殆どせずに、ただ家賃を値下げした部屋が募集されているものの、数年たっても借りては全く見つからない状態となっています。このままの状態が続けば、現在入居されている方が退去してしまえば、借り手が見つからなくなるので、経営を持続させること自体が難しくなってしまい、淘汰してしまうのは時間の問題となってしまいます。


このような話をすると、「対岸の火事」的な感覚で見る方がいますが、これは将来訪れてしまうであろう賃貸業界の縮図ともいうべきもの。ただしっかりと対策を講じれば、築年数が経過したとしても、収益性を高めることは、十分可能であると思われます。



3.サブリース契約の大きな罠とは?

平日は会社員として働いている方が、不動産投資を行うとなると、正直両立させることはできません。管理会社に管理委託をしたとしても、建物トラブルや退去リフォームなどを行う際には、貸主との打ち合わせなどが必要なため、時間に追われているような方では、まず難しくなってしまいます。


しかし、サブリース契約にすることによって、サブリース会社が「リフォームについても自身で対応」してくれるだけではなく、物件に空室が発生していたとしても、毎月一定の家賃が口座に振り込まれるので、副業感覚で不動産投資をしたい方にとっては、メリットが大きい管理方法と言えます。


ただし、サブリース契約にも「デメリット」も当然ありますので、注意が必要です。


1)家賃減額請求

一方で、サブリース契約にしてしまうと、サブリース会社が丸ごと借り上げることから、入居者や家賃の選定をすることができないばかりではなく、募集中の家賃と家賃相場に「乖離が発生している」と、借地借家法第32条1項(家賃減額請求)を貸主に対して請求してきます。


一見すると、サブリース会社が「家賃減額請求」をしてくるのは「おかしな話」ではありますが、サブリース契約をしてしまうと、サブリース会社が「同法においては借主」の立場となってしまうため、請求されてしまうと「それを拒む」ことは100%できません。

(家賃改定に関しては、あくまでも話し合いによって決められるもので、サブリース会社が一方的に主張してくることはあり得ません)


2)管理料が割高

サブリース契約ではなく、管理会社に「集金管理」をお願いしている物件の管理料は「月額家賃5%」となっていますが、サブリース契約物件の場合では、空室保証があることを踏まえて、管理会社によって違いはあるものの、概ね月額10~20%となっているため、毎月一定の家賃は入金してもらえるものの、手取りという部分においては「損をしてしまう」可能性が出てきてしまいます。


3)いろいろな制約がついている

集金管理物件において、「礼金や更新料が設定」している場合は、貸主が全て貰える権利があります(ただし更新料は管理会社と折半)が、サブリース契約となってしまうと、礼金や更新料分は、サブリース会社の取り分となってしまうため、貸主には一切入金されません。


また、新築物件を建ててサブリース契約とした場合、管理会社によって対応が異なりますが、免責期間を設けていて、免責期間中は貸主には家賃支払いがないため、要注意となります。



4.賃貸経営で儲けるためには?

1)副業感覚でしたいならば、サブリース契約

完全に不動産投資目的で、賃貸経営を行いたい方は、迷うことなく「サブリース契約」を選択すべきです。管理会社(サブリース会社)に支払う管理料は割高となってしまいますが、本業の仕事をしつつも、毎月安定した家賃収入が入ってくる点は、サブリース契約のメリットと言えます。


ただし、サブリース契約のデメリットもしっかりと把握した上で、契約を行わないと、更新時において痛い目にあってしまいます。



2)集金管理物件を持っている場合

サブリースではなく集金管理物件をお持ちの場合、家賃設定や入居条件などは、全て貸主が決められて、さらに管理会社に管理委託した場合でも、サブリース契約と比べると、毎月の管理料は「家賃5%前後」となっていることから、収益性を高めることは可能となります。


空室が発生してしまうと、次の方が入居するまでは「家賃入金はストップ」してしまいますが、しっかりとした空室対策を行えば、空室期間が長期化になることは少なくなるはずです。

弊社物件がある山梨県は、日本で最も空室率が悪く、さらに弊社物件は「築古物件」ではありますが、徹底した差別化リノベーションを展開したことによって、満室経営を実現し、更には収益を改善させることにも成功しました。詳細に関しては、別ブログ「日本一空室率が悪い山梨で、なぜ家賃値上げ集客に成功したのか?」をご覧下さい。



3)仲介会社から信頼を得ているか?

お部屋を募集する際には、物件情報を掲載してもらうため、仲介会社にお願いすることになりますが、物件情報を掲載してもらうといっても、仲介会社的に言うと「枠を購入」することになるため、見た目的に集客が難しいそうな物件は、最悪掲載を消されてしまう可能性があります。


一方、築年数が経過していたとしても、しっかりと空室対策を施している物件では、反響なども得られやすくなることから、当然ながら掲載し続けてくれるだけではなく、担当者自ら積極的に紹介/案内をしてくれます。


仲介会社は、成約に伴う仲介手数料が「唯一の報酬」であることから、成約に結び付けそうな物件になっていると、積極的に紹介や案内をしてくれます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


需要と供給のバランスが取れている/供給より需要の方が多ければ、賃貸オーナーは儲かるといってもいいと思います。ただ人口減少が確実視となってしまった昨今では、賃貸需要が見込まれるエリアは、正直少ないのが現実であり、地方都市では空室率悪化が深刻となっているので、募集をしても埋まりにくい物件が、年々増加傾向となっています。


しかし、しっかりと賃貸経営を学び、適切な空室対策を施していれば、家賃値下げをせずに集客することは可能となることから、利益を出すことは十分可能です。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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