アパート経営で儲かるようにするためには?

更新日:9月15日


不動産投資は、多額の借入を起こして経営を行うため、失敗=物件売却しても、下手すれば残債が残ってしまうため、ミスすることはできません。


アパート経営で儲かるようにするためには、「立地」「入居ターゲット層の確立」「家賃滞納リスクの軽減」「家賃下落を防ぐ」等を行うことが求められますが、ただ今後地方都市ではもちろんのこと、大都市圏においても「人口減少による空室率悪化」は、避けられない事実であることから、アパート経営で儲かるようにするためには、しっかりとした対策を講じる必要が出てきます。


では、アパート経営で儲かるようにするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.築年数に応じた空室対策

2.賃貸募集方法のイノベーション

3.リノベーションをただすればいいわけではない

4.仲介会社と仲良くする

5.金融機関担当者との連携

6.まとめ

 

1.築年数に応じた空室対策

新築時は、建物が完成する前に「満室」になっているのが「当たり前」となっている所が多いものの、年数が経過してしまうと「資産価値が低下」してしまうので、どうしても「現在の家賃のまま」で貸し出すことが難しくなってしまいます。


特に「築年数が10年目」「20年目」を迎えると、エリア内の家賃相場が「一気に値下がり」してきますので、場合によっては「管理会社から家賃値下げのお願い」をされる可能性が高くなってしまいます。


築年数が20年前であれば、原状回復程度もしくは、リフォームを行うことによって、客付けに苦戦することは、それ程ありませんが、築年数が20年を超えてくると「設備的に古さが出てしまい、室内が古臭くなって見えてしまう」ことから、家賃を値下げしても「競合他社物件も同様の対応」を取ってくる可能性が高くなるので、空室期間が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。


築年数が20年を超えた物件においては、資産価値を上げることが可能な「リノベーション」を行った方が、結果的にはオーナー様にとってプラス(リノベーションを機に家賃値上げができる)となる可能性が高くなるので、検討されることをおススメします。



2.賃貸募集方法のイノベーション

賃貸募集方法のイノベーション

お部屋探しをされる方の多くは、大手賃貸検索サイトを活用されています。

大手賃貸検索サイトのメリットは、やはり「希望条件(エリア/家賃/築年数など)」を自由に入力することができ、希望条件に合致した部屋のみを確認することができるため、物件候補を短時間で絞り込むことができる点では、ものすごくメリットが大きいです。


ただ、お部屋を貸す側=オーナー様や管理会社にとって、オーナー様物件設備や家賃、築年数が「ニーズとマッチ」していなければ、詳細画面上に掲載されないことになるので、必然的に築年数が経過している物件は「不利」になってしまいます。


さらに現在では「賃貸物件数が飽和状態」となっているため、家賃を値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、空室期間が長期化となってしまっている所があります。このような物件は「負のスパイラル」状態に入っている可能性が高くなっていることから、空室期間の長期化→打開策として家賃値下げ・部屋が埋まらず空室が長期化…といったサイクル状態に入ってしまうので、収益が悪化する可能性が極めて高くなります。


築年数が経過したとしても、しっかりとリフォームやリノベーション対策を講じていれば、空室期間が長期化することはありません。ただ、競合他社と「同じ土俵」で勝負していたのでは、価格競争に巻き込まれてしまうだけとなってしまうため、別の媒体で集客する必要性が出てきます。


近年では、若い世代から中高年まで、日常生活上において「SNS」を活用している方が多くなってきています。楽街によると、一部の仲介会社においては「TikTok」を活用した集客を強化し、客付けに成功している事例が紹介されています。


TikTokを含むSNSのメリットは、ハッシュタグをつけて投稿することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ので、拡散能力的には「賃貸サイト以上の効果」が期待できます。



3.リノベーションをただすればいいわけではない

値段以上の価値を提供することができないと、お客様は購入してくれない

築年数が経過している物件であっても、リノベーション対応することによって、集客力が向上し、家賃を値上げすることも可能となることから、収益性を改善したいと考えているオーナー様にとっては、メリットが大きくなります。


ただ、リノベーションをしたとしても、ターゲットに響くような部屋にしなければ、「家賃が高い」というイメージが先行してしまうので、空室期間が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。



話は変わりますが、某・超高級ホテルで提供されている「ルームサービス用の瓶コーラ」が、なんと1本1000円で提供されています。瓶コーラは今ではあまり流通されていませんので、1本あたりの料金がどのくらいなのか、分からない方も多いと思います。


たまたま以前、酒屋さんに行った際、瓶コーラが販売していたので、1本どのくらいするのか、確認したところ「100円以下」で販売されていました。ということは、超高級ホテルのルームサービスで提供されている瓶コーラは、市販の10倍近い金額設定していることになりますが、どうしてこのような強気な金額設定をしているのに、値段を変えていないのでしょうか?


詳細に関しては、こちらのページを見ていただくとして、割愛させてもらいますが、ホテル側としては「最高の状態でコーラを提供することができるため、このぐらいの金額が妥当」と判断して、提供していると思われます。


話を戻しますと、どのような商品であっても「金額以上の価値」を見出すことができれば、お客様は「理解した上で購入して頂ける」ものであるので、リノベーションをするにしても、家賃以上の価値を提供することができれば、築年数は一切関係なく入居して頂けるはずです。



4.仲介会社と仲良くする

仲介会社と仲良くする

仲介会社は、お客様とオーナー様物件を「橋渡ししてくれる」存在。

つまり、仲介会社の協力なしでは、賃貸経営が成立しないといっても、過言ではありません。


築年数が浅い時期は、退去が発生しても「すぐに部屋が埋まりやすく」なりますが、築年数が経過してくると、どうしても価値自体が下がってしまうため、部屋が埋まりにくく、また家賃も値下げしなければならなくなります。


ただ、築年数が経過していたとしても、しっかりと「物件管理をしている」「リノベーション対応している」と、客付けがしやすくなるため、積極的に案内してくれる可能性が高くなり、空室期間を短縮することは可能です。


さらに、土休日にお客様案内が入り、交渉が発生した際、オーナー様にすぐに連絡ができるような関係性ができていると、仲介会社としても「成約率が上がる」ため、物件客付けに協力してくれます。



5.金融機関担当者との連携

金融機関担当者との連携

これはどの経営者にも当てはまることですが、常に経営状態がいいという会社は、どこにもありません。どの経営者であっても、「まさか」という坂に出くわしてしまう時があり、場合によっては、経営状態が最悪になってしまうこともあり得ます。


賃貸経営も同じことが言えますが、もし経営状態が悪化した際、借入先の金融機関に返済計画の見直し=リスケジュールをお願いすることになりますが、普段から連絡や相談をしっかりと取っているオーナー様であれば、万が一の事態が発生しても、しっかりと金融機関が対応してくれるので、経営状態がこれ以上悪化することはありません。



6.まとめ

賃貸物件は、メンテナンスさえしっかりと行っていれば、50年ぐらいは持つと言われています。築年数が30年ぐらいになってくると「アパートローンが完済」される時期となるため、出口戦略(建て替えや売却など)を急いでしまうオーナー様が多いと思われますが、ただ築年数が経過したとしても、差別化リノベーションや集客をしっかりと行っていれば、年数が経過していても、収益性を確保することは十分可能です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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