アパート経営収益改善策として、プロパンガス会社を見直す
更新日：1月23日
不動産投資を行う貸主の悩みのひとつとして、経年劣化に伴う「設備交換」があります。
設備交換が頻繁にあると、アパート経営にとってあまりよろしくはないことから、頭が痛くなってしまいます。
設備交換の貸主負担がなければ、アパート経営的にとってプラスに働くのですが、実はプロパンガスが設置されている物件では、対応次第では設備交換の貸主負担から解放されるばかりではなく、ガス単価の見直しも可能となるので、貸主／借主／プロパンガス会社が三方ヨシの関係を築くことができます。
本投稿は、アパート経営改善対策のひとつとして、プロパンガス会社の見直しについてお伝えいたします。
▼目 次
１．プロパンガス業界は、群雄割拠状態
都道府県データーキングが調べた所によると、大都市圏でにおいては都市ガス普及率が高くなっている一方で、地方都市においてはあまり普及されていません。
都市ガス普及率が多いのはやはり大都市圏。東京と神奈川県では約98％普及されており、大佐府に至っては普及率100％となっています。
一方で都市ガス普及率が最も低いは…
岩手県 25.7％
島根県 25.6％
山梨県 25.2％
徳島県 22.9％
となっております。
都市ガスがあまり普及されていないエリアでは、プロパンガスを設置するしか方法がないのですが、実はプロパンガス業界は群雄割拠状態となっております。
賃貸物件は1棟で10～20戸があるため、プロパンガス会社を切り替えることによって、戸建て住宅10～20軒分の契約をとることができ利益を確保することが容易にできます。
そのためプロパンガス会社においてはあらゆる手段をとってぶつけを所有してる貸主とコンタクトを取り、切替えしてもらえないか営業を強化しています。
単に他社ガス会社と切り返してほしいといっても、貸主としては何ら面白くはないため、近年のプロパンガス会社においては、ガス関連設備類などを無償貸与するといった提案をしてきます。
２．無償貸与してもらうことで、コストゼロへ
プロパンガス会社における「無償貸与サービス」の中で、最も効果的なものと言えば、やはりエアコン＆給湯器。
近年の電化製品は、製品寿命がとても長くなっているものの、エアコンや給湯器は、設置してから10年以上経過してしまうと、経年劣化が発生してしまい不具合を起こしてしまう可能性が高くなります。
エアコンや給湯器が経年劣化の影響で故障などをしてしまった場合、基本的には貸主対応となります。
金額に関して、エアコン／給湯器ともおおよそ10万円～15万円の費用が発生してしまうことから、貸主にとっては痛い出費となってしまいます。
更に2020年に改正された民法によって、一定期間内に設備交換ができないと、借主は家賃減額請求ができることになってしまったため、貸主としては早急に対応することが求められます。
ただエアコンや給湯器を貸主（管理会社）が発注したとしても、業者さんがすぐに対応できるかどうかはその時次第であるため、賃貸経営を円滑化にしたい貸主にとってはどこに連絡すればいいのかわからないのが正直なところです。
プロパンガス会社では、エアオンや給湯器などの設備に関して「無償貸与」で対応してくれるところがあります。本来ならば有償となってしまうところを無償期間内はガス会社が無償で対応してくれるので、貸主的には経費を抑えることができます。
３．悪質なプロパンガス会社もあり注意
（１）無償貸与したことでガス料金が値上がりした
プロパンガス会社が、貸主と「無償貸与契約」をすることによって、エアコンなどの設備交換しても、オーナー様に対して費用請求をすることはありません。
良心的なガス会社は、無償貸与したとしても、ガス料金に上乗せすることはありませんが、一部の心無いプロパンガス会社は、無償貸与契約をすると、回収費用を「ガス単価に上乗せ」しているところがあります。
（２）悪質なガスブローカーには要注意
実は「プロパンガス会社」においても、ブローカーがいます。
ブローカーは、謄本などを手掛かりとして、いきなり貸主自宅に訪問し「ガス料金を最安値で提供するので、ぜひこの際ガス会社を切り替えませんか？」と営業を行うことがあります。
これは弊社物件においても、実際にあったことですが、某ブローカーが「謄本」を手掛かりに弊社事務所に訪問営業をして、「ガス会社を切り替えませんか」と提案してきました。
謄本は誰でも取得することができるため、突然自宅訪問したとしても、それは違法性はありませんが、問題なのは「弊社物件が提携しているガス会社」を調べたところです。
どのガス会社を使っているかについては、ガスタンクが設置している所に行かなければ、確認することはできません。しかしそのようなことをしてしまうと、オーナーに許可なく敷地内に侵入したことになり、刑法130条の「不法侵入罪」に抵触してしまう可能性が高くなってしまいます。
当然ながら、弊社ではブローカー社員に「このような行為は不法侵入罪に抵触する可能性が高い」と指摘し、状況によっては「訴訟も辞さない」と強い抗議を行い、その後管理会社に報告して、該当社員及びブローカーに対しては「管理物件も含めて出入り禁止処分」を下しました。
また悪質なブローカーは、ガス単価を地域最安値的に言ったんは変更するものの、ほとぼりが冷めた時点で一気に値上げをしてくるところがあり、実際にブローカー経由で切り替えを行った物件では、借主から猛クレームが発生した事案があるため、注意が必要です。
▶ブローカーについてはこちらをご覧下さい。
４．より良いサービスを受けるためには？
どうせなら、プロパンガス会社には「より良いサービス」を提供してもらいたいものです。
プロパンガス会社に「より良いサービス」を提供してもらうためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？
（１）入居率をとにかく上げる
物件に空室が発生してしまえば、当然ながら「ガスを使ってもらえない」ので、ガス会社にとってはマイナスになってしまいます。しかし「入居率が良い物件」では稼働率が高くなることから、ガス会社にとっても「恩恵」を受けやすくなります。
ガス業界にとって冬場は最大の書き入れ時となります。冬の季節は需要が最も多くなるためガス単価が高めに設定されていますが、物件稼働率が良ければその分だけガス会社にとってはうまみが出てきます。
弊社物件はプロパンガス設置対応となっていますが、ここ直近1年間の稼働率は97.5％。そのため弊社物件にガスを供給しているガス会社においては、ガス単価を地域でも安い設定にしてもらっています。
（２）オーナー会には参加するようにする
一部のガス会社では「オーナー会」を開催しています。
正直なところ、オーナー会に積極的に参加する方は「少数」であり、ガス会社も「多くのオーナーに参加してもらい、ガス会社のメリット（殆どは営業活動ですが）を伝えたい」と考えているので、担当者に「ノルマ」を与えている場合があります。
オーナー会に積極的に参加すること＝恩を売ることで、もしガス料金が社会情勢上で値上がりになったとしても、担当者が何とか頑張ってくれて、値上げ幅を抑えてくれる可能性もあるので、可能な限り参加しておいた方が、メリットは大きいです。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
プロパンガスは自由価格となっているため、物件によってガス単価に大きな差異が生じてしまうため、同じ使用量であったとしても、毎月のガス料金が場合によっては「2倍くらい」の差になってしまいます。
ただ、しっかりとしたガス会社とガス供給契約を結ぶことによって、ガス単価の値下げも可能となることと、また万が一設備が壊れた場合、独自ルートがあるため、ガス会社の方で早急に無償／有償対応してくれます。
関東地方でプロパンガスを設置している貸主で、ガス料金を見直したいと考えている場合、優良なガス会社を紹介することができますので、是非お気軽にお問合せ下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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